Что такое кадастровый и технический паспорт на квартиру?

Необходимость предоставления технической документации чаще всего возникает при:

  • проведении сделок с недвижимостью;
  • переоформлении;
  • обременении помещений;
  • регистрации перепланировок и прочих операциях.

В большинстве случаев, она ограничивается техническим и кадастровым паспортами на квартиру. Несмотря на идентичность сведений указанных паспортов, они выдаются разными органами, для совершенно разных целей.

Так, технический паспорт выдается БТИ, в целях осуществления технического учета объекта недвижимости. Кадастровый паспорт же выдается Кадастровой палатой Росреестра в целях проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В случае проведения перепланировок, в указанные паспорта обязательно вносятся изменения, а, кроме того, к ним добавляется необходимость оформления технического заключения о состоянии несущих конструкций.

Для чего нужна техническая документация на квартиру?

Технической документацией на квартиру считается комплекс технических документов, необходимых при эксплуатации такого жилого помещения, проведении перепланировок и реконструкций, а также операций по отчуждению объектов недвижимости. К ним можно отнести:

  • документы технического учета,
  • всевозможные акты осмотров,
  • планы и чертежи,
  • проектно-сметные документы и т.д.

Однако принято считать, что основу такой документации составляют технический и кадастровый паспорта.

Обязанность оформления технической документации на квартиру лежит на ее собственнике, при принятии дома в эксплуатацию.

В дальнейшем, при смене собственника, документация передается от старых владельцев новым — переоформление документов требуется лишь в случаях внесения изменений в конструкцию жилого помещения.

Необходимость предоставления технической документации на квартиру возникает в случаях:

  • Заключения сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, дарение). В данном случае документация требуется для оформления сделок, проверки на отсутствие неузаконенных перепланировок, а также для передачи ее новым собственникам.
  • Заключения ипотечного договора. Банки требуют предоставления документации, для проведения оценки квартиры в целях определения ее стоимости.
  • Проведения перепланировки жилого помещения. На основе новых параметров квартиры оформляются новые технические документы, а старые техпаспорта аннулируются.
  • Выдела реальной доли квартиры, в случае нахождения ее в долевой собственности.
  • Проведения экспертиз и оценочных мероприятий, в том числе экспертизы технического состояния квартиры и т.п.

Технический паспорт на квартиру

Основным видом технической документации на квартиру, является ее технический паспорт. Он является единым информационно-техническим документом, содержащим сведения о технических характеристиках и потребительских свойствах помещения, правилах его безопасной эксплуатации, сведениях технического учета, а также иную информацию, которая необходима собственнику, владельцу или пользователю квартиры для ее эксплуатации.

Согласно п. 7 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ, техническую инвентаризацию, а следовательно, и оформление технического паспорта на квартиру осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Необходимость оформления технического паспорта на квартиру, в рамках государственного технического учета жилищного фонда закреплена в п. 5 ст. 19 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Технический паспорт оформляется сотрудниками БТИ сразу после завершения строительства многоквартирного дома — при проведении первичной инвентаризации жилых помещений. В дальнейшем, все проводимые перепланировки, реконструкции, переоборудования также вносятся в технический паспорт (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме того, владельцу жилого помещения необходимо помнить про то, что:

  • Технический паспорт должен содержать объемно-планировочные параметры жилой квартиры (план), характеристики инженерно-технических систем и конструкций, общие сведения о них, а также о технических и вспомогательных помещениях, основные санитарные и гигиенические нормативы. Также в нем указывается адрес и площадь помещения, инвентаризационная стоимость, год постройки, материал перекрытий и стен, время проведения капремонта и т.п.
  • Для получения технического паспорта, заказчику (собственнику или нанимателю) необходимо обратиться в территориальное БТИ, подав в него заявление о проведении внеплановой инвентаризации, с указанием ее цели. После этого техник организации посетит квартиру, совершит необходимые замеры и сообщит ориентировочную дату изготовления паспорта.
  • В случае если заказчику необходим дубликат техпаспорта, без внесения в него перепланировок и изменений, выход техника на объект не потребуется, а, следовательно, срок изготовления паспорта будет существенно короче. За предоставление такой услуги взимается плата, размер которой устанавливается в каждом регионе самостоятельно и зависит от площади объекта и объема выполняемых организацией работ.
  • Раннее законодательство предусматривало необходимость проведения плановых инвентаризаций квартир каждые пять лет, после чего должен быть выдаваться «свежий» технический паспорт. Однако данное требование было отменено, ввиду чего, новый паспорт теперь выдается только после проведения учета реконструкций и перепланировок, а, следовательно, выданный изначально техпаспорт на квартиру, будет действовать до его погашения выдачей нового.
  • Правила и порядок заполнения технического паспорта на квартиру установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ.
Пример

К. и М. договорились о заключении сделки купли-продажи квартиры. Перед ее оформлением, М. потребовал от К. предоставить технический паспорт на квартиру, с целью проверки соответствия с реальной планировкой квартиры.

В процессе проверки М. обнаружил некоторые несоответствия, после расспроса о которых оказалось, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, проведенная К. без получения разрешения на нее. На основании этого М. отказался от заключения сделки.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт — это выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), которая содержит уникальные характеристики квартиры, а также иные сведения о ней, содержащиеся в указанном государственном кадастре.

В связи с принятием и вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый паспорт (совместно с выпиской из ЕГРП) заменен выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В законе не содержится такого понятия, как кадастровый паспорт, но используется кадастровый план. На его основе составляются межевой либо технический планы объекта недвижимости.

Так, за оформление выписки из ЕГРН взимается оплата (Приказ Минэкономразвития от 10.05.2016 № 291), для физических лиц составляющая:

  • 750 рублей в виде бумажного документа;
  • 300 рублей — в электронном виде.

Согласно п. 9 ст. 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», сведения из ЕГРН предоставляются гражданам в течение трех рабочих дней, вместо пяти.

При оформлении кадастрового паспорта на квартиру необходимо помнить про то, что:

  • Кадастровый паспорт содержит закрепленный кадастровый номер, описание квартиры (площадь, адрес, этаж, назначение, кадастровая стоимость и т.д.), план ее расположения на этаже, сведения о частях квартиры (комнатах), вид права и доля в нем, данные о правообладателе и иная информация, если она содержится в ГКН. Каждый из листов паспорта заверяется подписью должностного лица и печатью органа учета.
  • Сведения ГКН являются общедоступными, поэтому получить кадастровый паспорт может любой желающий. Предусматривается три способа получения кадастрового паспорта — через Кадастровую палату Росреестра, Многофункциональные центры (МФЦ) и через сайт Росреестра.
  • Оформляя кадастровый паспорт в МФЦ или кадастровой палате, заинтересованному лицу необходимо представить следующие документы — заявление, паспорт, квитанцию об оплате работ, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт (при регистрации перепланировок) и т.д. Принимая их, сотрудник органа выдает заявителю расписку, с указанием перечня принятых документов и датой выдачи паспорта.
  • Несмотря на схожесть данных технического и кадастрового паспортов, они имеют фундаментальные отличия, прежде все в целях их оформления. Так, техпаспорт составляется для осуществления государственного технического учета, а кадастровый паспорт — для целей регистрации прав на квартиру и сделок с ней.

Техническое заключение на квартиру о состоянии несущих конструкций

При планируемом переустройстве квартиры, изменении ее планировки, сносе стен и демонтаже перегородок, могут пострадать несущие конструкции, что окажет негативное влияние на весь дом. Во избежание этого, перед осуществлением перепланировок, жилищные инспекции требуют проведения обследования состояния несущих конструкций, по результату которых заказчикам выдается техническое заключение (ТЗ) (п. 11.1 Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений).

Согласно п. 4.1 указанных Правил, к проведению такого обследования и выдаче ТЗ допускаются специальные проектные частные организации, имеющие специальную государственную лицензию.

При обращении в такую организацию, собственнику квартиры необходимо представить технический паспорт с планом квартиры. Все остальные данные, специалисты получают в рамках проведения осмотра и обследования, непосредственно на выезде.

После проведения обследования заказчик получает техническое заключение, которое содержит:

  • цели обследования и описание конструктивных элементов квартиры;
  • результаты обследования перекрытий и стен квартиры с указанием на категорию их технического состояния;
  • планы и схемы квартиры, с нанесением инженерных конструкций и существующих дефектов и повреждений, схемы расположения трещин;
  • оценку состояния конструкций с рекомендациями по устранению дефектов и повреждений, причин их появления, а также укреплению конструкций;
  • общие выводы и заключения;
  • приложения.

Законодательством не установлено конкретных сроков и стоимости оформления ТЗ. В зависимости от проектной организации, его изготовление осуществляется в сроки от 5 до 15 дней после проведения обследования, а стоимость составляет около 20 тыс. рублей.

Заключение

Сегодня довольно сложно переоценить важность технической документации на квартиру. Сведения, находящие в таких документах, дают возможность получить полную характеристику жилого помещения, со всеми интересующими владельца сведениями.

Кроме того, необходимость их представления при оформлении сделок, является одним из обязательных условий их заключения, что позволяет обезопасить новых правообладателей от возможных проблем с недвижимостью в будущем.

Вопрос
Сроки действия
Действительны ли технический и кадастровый паспорта, полученные в 2010 году?
Ответ
Срок действия технического и кадастрового паспорта законом неограничен, каких-либо предельных сроков его действия не установлено. Таким образом, если в помещении с момента их получения не производились перепланировки, они являются действительными.
+ +