Продажа квартиры через аукцион

В современном мире, если не имеется достаточного количества денег, то все можно приобрести в кредит. Люди часто пользуются заемными деньгами для совершения каких-либо покупок, в том числе и жилья.

Большую сумму денежных средств в кредит выдают только под залог, зачастую недвижимого имущества (например, квартиры). В связи с кризисами и нестабильной экономической обстановкой в стране часто случается так, что отдавать кредитные деньги нет возможности. Залоговое имущество уходит с «молотка». Как правило, это квартиры приобретены посредством ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, и за этот период могут измениться жизненные условия, ввиду которых человек не может платить по кредиту.

Однако имеются и другие способы отчуждения ипотечной квартиры и избавления от бремени кредита. Это можно сделать только с согласия банка. Существует несколько способов это осуществить:

Продажа квартир за долги на аукционе

В случае, когда гражданин не может отвечать по своим обязательствам, он превращается в должника. Иногда за образовавшийся долг могут изъять квартиру для дальнейшей ее продажи на аукционе.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника (и членов его семьи) оно является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением.

При этом исключением из общего правила является, когда кредит был выдан под залог недвижимости. Забрать квартиру возможно только в этом случае.

Существует несколько оснований изъятия жилья за долги:

  1. Решение суда при аресте жилья;
  2. Решения банка, в случае, когда не выплачивается ипотечный кредит, выданный под залог недвижимости;
  3. Конфискация по приговору суда, в случае возмещения вреда, причиненного преступлением;
  4. Просроченные платежи по налоговым обязательствам;
  5. Наличие большой задолженности за услуги ЖКХ (это относится к недвижимости, не принадлежащей должнику на праве собственности). Если квартира, которая находится в собственности должника, является единственной, то выселить из нее не могут.

Надо отметить, что изъятие квартиры, на каком бы основании оно ни производилось, должно быть в соответствии с законом. Однако, как показывает практика, изъятие квартиры возможно только в случае задолженности по ипотечному кредиту, либо кредиту, выданному под условием залога недвижимости.

Имущество отправляется на продажу с аукциона только по решению суда. После вынесения судом решения, по которому квартира изымается за образовавшуюся задолженность, судебный пристав описывает имущество и с помощью независимого оценщика проводится его оценка. Информация о стоимости квартиры указывается в исполнительном листе.

После этого квартира подлежит реализации на аукционе (торгах) специализированной организацией — Росимуществом. Также такого рода процедуры проводят и частные агентства, имеющие специальные лицензии.

Как принять участие в торгах?

В торгах могут участвовать как физические лица (граждане), так и юридические (фирмы). Для этого они должны подать заявку на участие в них. Как правило, форма этого документа прикрепляется к объявлению о проведении торгов.

К заявке необходимо приложить определенный перечень документов. В основной пакет входят следующие из них:

  • Документ удостоверяющий личность (для физического лица) — паспорт или учредительные документы (для юридического лица) — устав, свидетельство о государственной регистрации. Также если участником торгов является фирма, то необходима доверенность на лицо, действующее в ее интересах (кроме директора).
  • Документ (квитанция), подтверждающий внесение задатка по конкретному договору;
  • Согласие второго супруга (если оформлен законный брак) на совершение покупки квартиры. Оно должно быть заверено нотариусом.
  • Конверт, с вложенным в него предложением о цене, которую лицо готово заплатить за недвижимость.
  • Бухгалтерский баланс за последний отчетный период — для фирмы.
  • Опись всех представленных бумаг в дух экземплярах. В ней будут указаны точное время и дата приема заявки и документов.
  • Другие документы, предусмотренные законодательством РФ. Каждый случай индивидуален и может предусматривать предоставление дополнительных документов от участников.
Согласно п. 1 ст. 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» квартира должна быть выставлена на торги в течение двух месяцев с того момента, как она была арестована за долги и передана организаторам торгов.

Информация о проведении торгов размещается на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) и на иных специализированных сайтах. Она должна быть доступна всем лицам, желающим участвовать в такого рода процедуре.

В настоящее время активно используется электронный способ подачи заявки на участие и всех необходимых документов. Он значительно удобнее, поскольку не нужно лично приходить и подавать документы, и тратить на это время.

Аукционные площадки

Электронная торговая площадка (ЭТП) представляет собой официальный сайт, на котором происходит продажа имущества в форме аукциона. На такой площадке лица-организаторы и участники могут:

  • подавать документы в электронном виде;
  • ставить электронные подписи;
  • делать ставки, а также совершать иные необходимые действия.

И все это возможно делать в режиме реального времени.

В статье 59 Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» дано общее определение электронного аукциона, заключающееся в том, что под ним понимается аукцион, проводимый в следующем порядке:

  1. Заказчик данного мероприятия извещает неограниченное количество лиц о его проведении через единую информационную систему извещения, а также о необходимой документации;
  2. Лица допускаются к участию в аукционе по требования, заранее подготовленным;
  3. Аукцион проводится оператором на электронной площадке.

Поскольку имущество, изымаемое за долги, не уменьшается, а только увеличивается, то растет и спрос на аукционные площадки. Таких площадок множество, некоторыми из них являются:

  • АО «Единая электронная торговая площадка»;
  • Сбербанк-АСТ (Электронная торговая площадка Сберегательного банка РФ);
  • Российский аукционный дом;
  • ЭТП «ММВБ» и другие.

Процедура участия в торгах достаточно проста:

  1. Лицо выбирает объект покупки, из представленных на электронной площадке.
  2. Далее необходимо приобрести электронную подпись, то есть пройти регистрацию на электронной торговой площадке — идентификатор покупателя.
  3. Заключается договор о задатке, и он оплачивается.
  4. Подается заявка и определенный перечень документов.
  5. Решатся вопрос о допуске (либо отказе в нем) кандидата к торгам, о чем составляется протокол. Если кандидат допущен, то он становится участником.

Победителем, а соответственно и новым собственником недвижимости, признается лицо, предложившее самую высокую цену. Именно по той цене новый собственник и обязан приобрести квартиру.

Несомненным плюсом ЭТП помимо того, что нет необходимости лично или через представителя подавать документы на бумажном носителе, является то, что участнику не нужно постоянно контролировать ход торгов. Торги ведет специальная программа, которая и выявляет победителя.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1998 № 10-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» собственник не вправе продать квартиру до полного погашения долговых обязательств перед банком. Продать квартиру можно только в том случае, когда нет возможности платить кредит.

Однако сделать это возможно только после уведомления банка о предстоящей продаже. Далее банк рассматривает предложение и дает ответ на него. Если банк дал согласие на продажу, то можно приступать к поиску покупателя и готовиться к совершению сделки.

При этом существует не так много способов осуществить подобного рода сделку в соответствии с законодательством РФ.

К таким способам можно отнести:

  1. Продажа квартиры самостоятельно или через риэлтора.

    В первую очередь нужно обязательно добиться разрешения кредитной организации на продажу квартиры, которая находится у нее в залоге. Банк не даст свое одобрение на продажу квартиры, если не будет на это веских причин (например, болезнь должника, переезд на постоянное место жительство в другой регион, увольнение и пр.).

    Далее ищется покупатель, готовый заключить предварительный договор на покупку квартиры с обременением, и внести задаток в размере не погашенного кредита. Такая сделка оформляется у нотариуса. После чего банк выдает справку о погашении кредита и закладную. Эти документы нужны регистрационной службе, чтобы снять обременение.

    Для того, чтобы обезопасить совершение сделки можно положить в ячейку банка оставшуюся сумму денег от стоимости квартиры. Одновременно с этим заключается основной договор купли-продажи.

    Деньги из банковской ячейки продавец сможет забрать только после того, как банк снимет обременение с квартиры, и новый собственник зарегистрирует право собственности на нее.
  2. Ипотека передается другому лицу.
  3. Продажа квартиры через аукцион (по инициативе банка).

Эти варианты продажи квартиры не так просты, как кажутся, и требуют предварительной подготовки, а также ознакомления со всеми их особенностями.

Аукционы по продаже квартир от банков

Продажа квартиры по инициативе банка практически ничем не отличается от самостоятельной продажи. Единственным и очень важным отличием является то, что покупателя на залоговую недвижимость ищет непосредственно банк.

Минус в том, что кредитная организация не будет предусматривать интересы продавца. Для нее главное вернуть кредитные деньги. Поэтому для более быстрого решения этого вопроса банк выставит квартиру на аукцион по минимальной цене.

Если вырученных средств не хватит для погашения ипотеки и начисленных по ней пеней и штрафов, то должнику придется доплачивать.

Перед тем как состоится продажа залогового жилья на аукционе, банк должен предпринять меры по добровольному взысканию задолженности по ипотечному кредиту. После попыток досудебного урегулирования спора банк вправе обратиться в суд с иском. Только после того как суд примет решение в пользу банка, к последнему переходит право реализовать имущество на аукционе.

Залоговая квартира выставляется на продажу по цене, указанной в исполнительном документе и, как правило, она на 10-15% ниже, чем ее рыночная цена. В случае признания торгов не состоявшимися, проводятся повторные торги (аукцион). При этом цена может снизиться еще на 15%.

Некоторые банки вправе самостоятельно проводить торги (аукционы). Например, такие как — Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, ДельтаКредит, АИЖК и др.

При этом у некоторых банков есть своя аукционная площадка, где они могут осуществлять торги имуществом (движимым и недвижимым).

Специально для этого и для удобства банки на своих официальных сайтах ведут специальный раздел, где реализуют залоговое имущество — витрина залогового имущества. Там потенциальный покупатель может выбрать подходящее ему имущество по рыночным ценам. Спрос на такое имущество растет.

Если аукцион не состоялся

Согласно п. 2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник вправе в течение 10 дней после объявления аукциона не состоявшимся выкупить свою квартиру по начальной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. После чего ипотека будет погашена.

Когда повторные торги также признаются несостоявшимися банк вправе приобрести эту квартиру себе по цене не ниже чем на 25% от ее первоначальной стоимости. Эта сумма также засчитывается как платежи по кредиту. Если же банк не реализует право оставить имущество себе в течение месяца, то ипотека прекращается.

Банки неохотно берут имущество себе, поскольку для банка это будет дополнительной статьей расходов.

Перед тем, как повторно выставить квартиру на продажу на аукционе, нужно будет оформить права на нее, платить коммунальные платежи, нанять представителя, который займется ее реализацией и др.

Переоформление ипотеки на другое лицо

Практикуется еще один способ продажи квартиры — переоформление ипотеки на другое лицо. Данный способ не простой и осложнен тем, что продавцу нужно найти покупателя, который будет согласен купить вместе с квартирой и долг по ипотеке.

Но прежде чем новый покупатель станет собственником, он должен пройти обязательную процедуру одобрения банком. Банк проверит платежеспособность нового покупателя и если его все устроит, то одобрит такую сделку. Таким образом, жилье остается в залоге у кредитной организации, но кредит будет выплачивать другое лицо.

При этом с новым собственником заключается новый договор ипотечного кредита на невыплаченную сумму кредита.

При этом банк заключит новый договор только после подписания сторонами (продавцом и покупателем) договора купли-продажи данной квартиры, который в обязательном порядке должен быть нотариально заверен.

Риски продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры через аукцион может быть весьма выгодной для нового обладателя. Но вместе с тем существует немало подводных камней при покупке квартиры на аукционе:

  1. Следует внимательно отнестись к проверке документов на квартиру.
  2. Пример

    Чтобы не купить квартиру с прописанными жильцами, необходимо взять выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. При покупке нужно убедиться, что все бывшие жильцы выписались, особенно это касается несовершеннолетних. Поскольку потом их можно будет выселить только по решению суда, а выселение несовершеннолетних вовсе запрещено законом.
  3. Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав. В ней будет указано количество собственников. Это поможет в дальнейшем избежать споров с другими собственниками (если таковые окажутся) на жилье.
  4. Запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей организации или ТСЖ (товарищество собственников жилья).
  5. Нужно понимать, что покупка жилья проходит вслепую, что лишает покупателя возможности осмотреть его перед совершением сделки.

Таким образом, не нужно надеяться, что при продаже залоговой квартиры все документы в полной мере проверены организаторами торгов и находятся в полном порядке.

Заключение

Для заемщика, которому нечем отдавать ипотечный кредит правильным и единственно верным решением будет продажа квартиру, что повлечет за собой и погашение кредита. Каким из предложенных способов воспользоваться должник вправе выбрать сам.

Однако, надо понимать, что при продаже жилья по средствам аукциона, банк будет преследовать только свой интерес, а именно возврат кредитных денег. В связи с чем возможно лучшим и наиболее выгодным вариантом для должника будет проявить инициативу и самостоятельно (или через риэлтора) найти покупателя.

Покупка жилой недвижимости через аукцион может быть очень удачным приобретением. Огромным плюсом, безусловно, является цена, которая будет рыночной или даже ниже. Но вместе с тем нужно быть очень внимательным и грамотным в этом вопросе. Тщательно проверять все документы на квартиру, чтобы после ее покупки не столкнуться с проблемой, для решения которой придется обращаться в суд.

Вопрос
Возвращение задатка при участии в аукционе по продаже квартир
Я участвую в аукционе как потенциальный покупатель квартиры, и мною внесен задаток по договору задатка. Если по результатам торгов я не куплю объект, то что будет с задатком?
Ответ
В том случае, если Вы не стали победителем на аукционе, задаток будет возвращен в полном размере. Данный пункт должен быть прописан в договоре о задатке. Как правило, он возвращается в течение 3-5 дней на счет потенциального покупателя. Когда победитель отказывается от заключения основного договора купли-продажи, задаток не возвращается.
+ +