Долевое строительство многоквартирных домов

Строительство при долевом участии на данный момент является распространенным явлением. Связано это с тем, что позволяет гражданам приобрести жилье на выгодных условиях:

  • приобретение квартиры в новостройке позволит сэкономить, так как цены на вторичном рынке чаще всего завышены;
  • возможность выплачивать стоимость квартиры до окончания строительства в рассрочку;
  • на первоначальном этапе стройки дольщику разрешается определить в некоторой части приемлемую для него планировку жилого помещения с соблюдением требований технических регламентов (что впоследствии позволит сэкономить на ремонтных работах).

Долевое строительство производится застройщиком на основании привлеченных денежных средств дольщиков. Его деятельность строго регламентируется законодательством РФ:

  • Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ «Об участии в долевом строительстве»);
  • Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
  • Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О государственной регистрации прав») и др.

Указанными правовыми актами предусматриваются некоторые первоначальные этапы, без которых начало строительство многоквартирного дома невозможно.

Застройщик является ответственным перед своими дольщиками, что подтверждается характерным набором прав и обязанностей, а также наличием ответственности не только гражданско-правового характера. Именно в этом долевое строительство отличается от инвестирования, т.е. дольщик в любом случае остается в выгодном положении.

Как происходит долевое строительство?

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», под долевым строительством понимается процедура привлечения денежных средств от граждан или юридических лиц, необходимых для строительства многоквартирных домов (МКД), и возникновения у указанных лиц права собственности на этот объект (квартиру).

Таким образом, участниками являются:

  • обычные граждане и юридические лица любой организационно-правовой формы, которые вкладывают свои денежные средства в объект строительства;
  • лицо, которое привлекает эти средства и обладает определенным земельным участком, или застройщик (ст. 1, ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Процедура долевого строительства включает в себя несколько этапов:

Прежде чем приступать непосредственно к строительству МКД, застройщику необходимо получить на руки разрешение, т.е. документ, подтверждающий право данного лица на осуществления указанных работ и устанавливающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Как правило, такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления и представления необходимых документов.

Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства (ст. 19 ФЗ). Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства.

Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу. Ст. 20, ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлены требования к положениям, которые должен содержать вышеназванный документ.

Важно отметить, что помимо официального опубликования на застройщика ложится обязанность по информированию о данном документе регистрирующего и контролирующего органов.

Привлечение дольщиков к участию в строительстве МКД путем внесения ими определенных денежных сумм возможно только застройщиком. При этом им должны соблюдаться условия, установленные ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако и это не является достаточным, поскольку ему еще необходимо заключить соответствующие договоры с дольщиками и осуществить их государственную регистрацию (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»).

Срок регистрации договора с первым дольщиком составляет не более 10 рабочих дней, с последующими — не более 5.

Инвестирование или долевое строительство

В практической деятельности можно заметить, что обыватели путают понятия инвестирования и долевого строительства. Чтобы развеять сомнения на этот счет попытаемся дать сравнительный анализ этих понятий и разобраться, какой из указанных способов является лучшим.

Основание для сравненияИнвестированиеДолевое строительство
Нормативное регулированиеГражданский кодекс РФ, ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости».
ЦельПолучение прибыли, достижение иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999).Строительство объекта недвижимости и получение дольщиками права собственности на него (ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004).
Вид привлекаемых средствИнвестиции (денежные средства, ценные бумаги, имущество и имущественные права).Только денежные средства.
ОбъектНаходящиеся в разных формах собственности вновь создаваемые или модернизируемые виды имущества (ст. 3 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999).Жилое, нежилое помещение, общее имущество в МКД (ином объекте недвижимости)- ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004
ГосрегистрацияНе требуется.Обязательна.
СубъектыИнвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов и др. лица (ст. 4 ФЗ № 39-ФЗ от 25.02.1999). Один из указанных субъектов может иметь различные «роли».Дольщики и застройщик.
РискиНакладываются на инвесторов.Лежат на застройщике.
Уступка правНевозможна.Возможна.
Заключение договораВ любой момент времени.Осуществляется только при соблюдении застройщиком условий, указанных в ст. 3 ФЗ.

Исходя из представленного сравнительного анализа следует сделать вывод о том, что если жилье приобретается для личного проживания, то лицу лучше совершить это посредством долевого строительства, поскольку именно при этой процедуре он будет наиболее защищен и не будет обманут.

Договор долевого участия на квартиру

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», договор участия в долевом строительстве подразумевает под собой соглашение, согласно условий которого застройщик обязуется построить МКД, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать дольщикам, а те, в свою очередь, уплатить обусловленную цену и принять данный объект.

Договор считается незаключенным без следующих существенных условий:

  1. Предмет, т.е. полное наименование и сведения об объекте строительства, позволяющие осуществить его идентификацию.
  2. Права и обязанности сторон договора.
  3. Срок выполнения работ и дату передачи квартир дольщикам.
  4. Цена, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора регулируется ст. 5 ФЗ, в которой говорится о том, что в нее входят не только затраты, связанные непосредственно со строительством МКД, но и вознаграждение услуг застройщика. Уплата может осуществляться единовременно либо в рассрочку. Цена может быть изменена по соглашению сторон после заключения договора, и, если в нем предусмотрена возможность совершения таких действий.
  5. Установление гарантийного срока.
  6. Способы обеспечения исполнения обязательств по данному соглашению (залог, поручительство, страхование гражданской ответственности).

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015), возможности осуществления уступки прав и ипотеке.

Уступка прав по данному договору возможна в любой момент, однако, это также должно подлежать процедуре госрегистрации в уполномоченном органе.

Ипотека при долевом строительстве понимается как залог недвижимого имущества. Возникающие правоотношения по договору ипотеки регулируются положениями ГК РФ, а также нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако в этом случае предметом залога будут выступать права заемщика на объект долевого строительства.

Важным здесь является и то, что страховать необходимо жизнь заемщика на весь срок предоставленного кредита, а не строящегося объекта.

Права и обязанности дольщика

Прежде чем заинтересованному лицу принимать решение о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, ему необходимо знать, как свои возможные права и обязанности по такому договору, так и застройщика. Регулирование взаимоотношений указанных субъектов также регламентировано ФЗ № 214 от 30.12.2004.

К правам дольщика относятся следующие:

  • Требовать от застройщика:
    • проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия;
    • предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы;
    • завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок;
    • право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта;
    • устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора;
    • установления гарантийного срока;
  • односторонний отказ от исполнения договора;
  • защита в судебном порядке нарушенных прав.
Пример

Иванов является участником долевого строительства МКД, срок сдачи объекта, в том числе его 2-комнатной квартиры, был назначен на 01.10.2014. При этом застройщик сдал объект лишь через полгода, без предложения со стороны последнего изменения условий договора в этой части. Таким образом, дольщик имеет право требования выплаты ему неустойки в двойном размере за каждый день просрочки, или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ № 214 от 30.12.2004).

Среди обязанностей дольщика можно отметить такие, как:

  • оплата установленной в договоре цены в оговоренные сроки (одним платежом или в рассрочку);
  • принятие объекта строительства, предусмотренными договором способом и сроки;
  • выплата застройщику неустоек, установленных законом.

Несложно заметить, что перечень прав дольщика по отношению к обязанностям достаточно широк.

Права и обязанности застройщика

По договору у застройщика, как стороны предоставляющей жилые помещения, обязанностей существенно больше. При этом он имеет права, которые заключаются в следующем:

  • привлечении денежных средств дольщиков;
  • требовании соответствующей оплаты за «свой труд», а при ее несвоевременности начислением дольщику пени за каждый день просрочки;
  • в предусмотренных законом случаях расторжением договора в одностороннем порядке;
  • судебной защиты своих интересов при невозможности мирно урегулировать спор.

Перечень обязанностей в этом случае является довольно обширным:

  • выполнение требований, установленных ст. 3, ст. 19 ФЗ № 214 от 30.12.2004;
  • целевое расходование привлеченных денежных средств;
  • регистрация договоров участия в долевом строительстве в Росреестре;
  • строительство дома в обусловленные сроки и качестве (в том числе путем привлечения третьих лиц);
  • сдача МКД по передаточному акту;
  • установление гарантийного срока;
  • возврат денежных средств дольщику при расторжении договора;
  • выплата дольщику неустойки за несвоевременную сдачу объекта недвижимости.
Таким образом, законодатель довольно четко определил гарантии и защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков, для невозможности им обойти закон, а дольщики могли получить в установленный срок купленные квартиры в новостройке.

Изменение площади квартиры по договору долевого участия

Нередко при подписании передаточного акта у сторон договора долевого строительства могут возникнуть разногласия по поводу фактической площади жилого помещения. Как правило, площадь квартиры может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону от указанной в договоре.

Возможные варианты действий для дольщика:

  1. Подробно изучить договор долевого строительства (или уступки). В данных документах прописываются возможность изменения цены договора и условия для этого, т.е. если в соглашении указано, что его цена меняется в зависимости от изменения размера площади передаваемого объекта, то при ее увеличении дольщику придется доплатить недостающую сумму, при уменьшении данной площади от запланированной — требовать возврата излишне уплаченных средств.
  2. Договором может быть предусмотрен размер отклонений площади передаваемого жилого помещения от запланированной в проектной документации. Если такое условие зафиксировано, и разница в площадях подпадает в рамки установленных отклонений (обычно не более 1 кв.м), то перерасчет не производится.
  3. При фактическом существенном изменении проектной документации застройщиком, в том числе, связанном с изменением размера объекта долевого строительства, дольщик имеет право на обращение в судебный орган для расторжения договора.

Передача квартиры по договору долевого участия

Законом предусматриваются требования к порядку передачи объекта долевого строительства (квартиры) непосредственно дольщику (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004), которые заключаются в следующем:

  • передача всегда осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами (однако законом предусматривается возможность составления данного документа в одностороннем порядке застройщиком);
  • это возможно осуществить только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
  • досрочная передача объекта запрещена, если иное не установлено договором;
  • направление застройщиком дольщикам сообщения о завершении строительства и необходимости принятия объекта.

Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия

Для оформления права собственности на приобретенное жилое помещение дольщику необходимо:

  • иметь на руках подписанный акт приема-передачи квартиры, а также договор долевого участия в строительстве МКД;
  • получить техническую документацию на квартиру (технический и кадастровый паспорта);
  • оплатить государственною пошлину в размере 2000 рублей;
  • наличие паспорта гражданина, собственность которого регистрируется;
  • непосредственно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и необходимой документацией.

Порядок осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру в этом случае осуществляется также в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключение

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

  1. При желании лица приобрести жилое помещение в строящемся многоквартирном доме для личного пользования ему необходимо прибегнуть к долевому строительству, а не инвестированию.
  2. Прежде чем приступить непосредственно к строительству такого объекта, застройщик должен пройти определенные законом процедуры в обязательном порядке.
  3. Застройщик по отношению к дольщику обладает преимущественно обязанностями, нежели чем правами.
  4. Сдача объекта дольщикам осуществляется только по передаточному акту.
  5. Любые нюансы, связанные с изменением цены, наложением ответственности, установления возможных отклонений от проектной документации должны быть указаны непосредственно в договоре участия в долевом строительстве.
Вопрос
Доплата за увеличение площади квартиры
Я участвовала в долевом строительстве, по окончании которого мне была передана квартира об-щей площадью 35 кв. м., при этом в проектной документации она имела площадь 34,3 кв. м. Необходимо ли мне будет доплачивать за увеличение площади квартиры?
Ответ
В данном случае, Вам необходимо просмотреть условия заключенного договора, и возможные параметры отклонения от заявленной изначально площади.
+ +