Что такое закладная на квартиру при ипотеке?

Закладной признается именная ценная бумага, официально подтверждающая право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой и право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закона).

Документ оформляется исключительно в соответствии с требованиями законодательства, а также полежит обязательной государственной регистрации.

Можно ли заложить квартиру

Ипотека (социальная или банковская) является одним вариантов приобретения жилья в наше время, а также способом получить более или менее крупную денежную сумму для удовлетворения своих потребностей (на ремонт, покупку бытовой техники и т.д.).

Ипотека в банке может быть оформлена в двух формах:

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что заложить можно как квартиру должника по обязательству, так и жилье третьих лиц, которые не принимают участие в обязательстве (естественно, при наличии их согласия на это) (ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Ипотека (залог) может быть установлена в обеспечение кредитного договора, договора займа или иного обязательств, включая обязательства, основанные на договорах купли-продажи, аренды, подряда и т.д. (ст. 2 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Оформление закладной

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть подтверждены составлением закладной.

Она является именной ценной бумагой, которая удостоверяет:

  • право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой без предоставления иных доказательств существования этих обязательств;
  • право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона).

Обязательными сторонами по закладной выступают должник по обязательству и залогодатель.

Данное обязательство не может быть составлено в случаях, когда не определена и не может быть определена в надлежащий момент конкретная сумма долга по обязательству (п. 4 ст. 13 Закона).

Закладная должна быть составлена залогодателем, а если он не является должником по обязательству, а выступает третьим лицом, то в составлении документа должен принимать участие и сам должник (п. 5 ст. 13 Закона).

Она выдается залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав после государственной регистрации ипотеки. Она может быть составлена в любое время до окончания срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Если закладная регистрируется не одновременно с ипотекой, а через какое-то время после регистрации ипотеки, то в орган, регистрирующий права, следует обратиться совместно залогодателю и залогодержателю с соответствующим совместным заявлением. Она в таком случае будет выдана залогодержателю в течение одного дня с момента обращения залогодателя с соответствующим заявлением (п. 5 ст. 13 Закона).

Условия закладной могут быть изменены по добровольному согласию всех сторон (залогодателя, должника и залогодержателя) (п. 6 ст. 13 Закона).

При изменении условий возможно одно из следующих действий:

  • аннулирование прежней закладной и регистрация нового документа;
  • прикрепление к ней оригинала соглашения об изменении условий закладной (п. 7 ст. 13 Закона).

Аннулированный документ хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, до погашения обязательств по ипотеке.

Особенностями оформления закладной можно определить:

  • составление документа в отношении физического лица (именная ценная бумага);
  • обеспечение закладной — недвижимое имущество должника или третьих лиц;
  • освещение в документе основных условий обязательств, обеспечиваемых ипотекой;
  • документ считается действительным до исполнения обязательств по договору;
  • оригинал закладной хранится у залогодержателя.

Она может быть продана, однако это не меняет последствий для должника по обязательству и для залогодателя.

Текст документа должен содержать:

  • название — «Закладная»,
  • данные о залогодателе, залогодержателе и должнике по обязательству;
  • основные условия обязательства;
  • сумму обязательства, обеспеченную ипотекой;
  • срок уплаты суммы обязательства;
  • денежную экспертную оценку объекта залога;
  • данные о регистрации ипотеки;
  • дату выдачи;
  • подписи залогодателя и должника.
Все листы закладной составляют единый документ, а потому должны быть скреплены, пронумерованы и удостоверены подписью должностного лица и печатью органа, осуществляющего регистрацию прав (ст. 14 Закона).

Оценка квартиры для оформления закладной

Оценка имущества в закладной является одним из обязательных требований законодателя к ее оформлению. Оценка квартиры производится для того, чтобы установить соответствие долга по обязательству денежной стоимости заложенного имущества. Если оценка квартиры покажет, что она стоит значительно меньше, к примеру, долга по кредиту, банк может потребовать досрочно погасить кредит или обеспечить его дополнительным имуществом.

Оценка производится специально уполномоченными на ее проведение экспертными организациями, имеющими сертификат соответствующего образца. Если закладная оформляется для обеспечения обязательств перед банком, то следует поинтересоваться в банке о перечне компаний, аккредитованных им для проведения оценки недвижимости в рамках осуществления кредитования. Как правило, банки предъявляют к таким организациям собственные требования и доверяют лишь тем, которые проверены специалистами банка и имеют соответствующее соглашение о сотрудничестве.

Оценка квартиры осуществляется путем:

  • оценки технического состояния квартиры (экспертом проводятся фото и видеосъемка);
  • оценка технический условий квартиры (на основании документации — технического паспорта квартиры).
По результатам проведения оценки готовится отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры).

Государственная регистрация владельца закладной

Законный владелец закладной наделяется правом потребовать от органа, осуществляющего регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя (п. 1 ст. 16 Закона). Это право предоставляется как физическим, так и юридическим лицам.

Запись о регистрации законного владельца закладной вносится в течение одного дня с момента обращения залогодержателя с подобным заявлением.

Запись делается при предъявлении оригинала документа, на основании:

  • совершенной в установленном порядке отметки о передаче прав по закладной;
  • документов, подтверждающих переход прав иным лицам в результате реорганизации предприятия или передачи по наследству;
  • решения суда о признании прав на закладную за лицом, подавшим заявление о регистрации.

Разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку

Несовершеннолетний, равно как и взрослый, согласно российскому законодательству, имеет право на имущество. Имущественные права ребенка защищаются законом, в частности Семейным кодексом РФ (п. 3 ст. 60 СК РФ), Гражданским кодексом РФ (ст. 37 ГК РФ). Ребенок может:

  • являться единственным собственником квартиры (например, в случае наследования на основании завещания);
  • сособственником квартиры (в случае оформления общей долевой собственности на недвижимость);
  • иметь право пользования квартирой.
Пример

Семья К. имеет двоих несовершеннолетних детей. В виду необходимости расширения жилплощади супруги решили оформить в одном из банков договор ипотечного кредитования. Обязательным условием при этом является составление закладной. Дети супругов К. прописаны в квартире, которая должна выступить объектом залога, а, значит, имеют право пользования ею. Для того чтобы заключить договор ипотечного кредитования супругам К. потребуется получение письменного согласия органа опеки и попечительства. Орган удостоверит факт того, что заключение сделки проводится в интересах несовершеннолетних, ведь в итоге семья получит большую жилплощадь.

В таком случае, при заключении договора ипотеки указанного жилья, родителям ребенка или его официальным опекунам или попечителям потребуется согласие органов опеки и попечительства. Такое правило действует для того, чтобы имущественные права ребенка не были нарушены сделкой.

Орган опеки и попечительства оценивает будущую сделку в отношении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, с точки зрения интересов несовершеннолетнего.

Заключение о возможности проведения сделки (ипотеки) предоставляется заявителю (родителям, опекуну или попечителю) в письменной форме.

Заключение

Закладная — ценная именная бумага, подтверждающая право получения исполнения денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, а также право залога на имущество, обеспеченное ипотекой. При ее составлении учитывать следующее:

  • Наличие данного документа не является обязательным условием составления договора ипотечного кредитования либо займа.
  • Документ должен четко соответствовать требованиям к его оформлению и содержанию, имеющимся в Законе.
  • Он подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Закладная на квартиру может быть продана, права по ней могут быть уступлены.
  • Оценка объекта залога является обязательным условием при составлении данного акта.
  • Оценка квартиры для закладной осуществляется специальными экспертными оценочными организациями, прошедшими соответствующую государственную аккредитацию и получившими соответствующий сертификат.
  • Если закладываемая квартира находится в праве собственности или пользования несовершеннолетнего лица, для заключения ипотечного договора или договора займа, а также любых иных сделок, касающихся изменения статуса имущества — необходимо получение письменного согласия органа опеки и попечительства на проведение такой сделки.
Вопрос
Передача закладной
Я два месяца назад заключил договор ипотечного кредитования в одном из банков, оформив закладную на приобретаемую квартиру. Спустя месяц банк официальным письменным уведомлением сообщил мне о том, что закладная передана в Агентство по ипотечному кредитованию «ЗАИР». Чем это грозит мне?
Ответ
Банк, как и любой залогодержатель, имеет право уступать право требования иному лицу при условии уведомления залогодателя. Для Вас ничего не поменялось. Обязательства по ипотечному кредитованию остались прежними, изменился лишь субъект кредитования, которому Вы теперь обязуетесь продолжать выплачивать ипотеку.