Долевое строительство — что это такое и как происходит?

Возведение многоквартирного жилья для граждан все чаще осуществляется в форме долевого участия с привлечением денежных средств участников. Законодательство разделяет долевое строительство на несколько этапов, каждый из которых является обязательным для исполнения застройщиком в определенной последовательности.

До начала возведения многоквартирного дома, этапы строительства заключаются в следующих действиях застройщика:

  • получение разрешения на осуществление строительства многоквартирного жилого дома;
  • опубликование или размещение проектной декларации, а также представления гражданам, по их требованию;
  • оформление прав на землю под строительство многоквартирного жилого дома;
  • привлечение участников строительства (дольщиков) и их денежных средств;
  • осуществление процедуры регистрации договоров долевого участия в Росреестре.

Нарушение порядка и условий долевого строительства не допускается. Законодательство (Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») предусматривает ряд условий, ограничений и требований как к самой процедуре строительства, так и к его документационному обеспечению, а также к действиям самого застройщика.

Получение застройщиком разрешения на строительство

Первым этапом для реализации возведения многоквартирного жилья застройщику необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение является документом, подтверждающим тот факт, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение дает право застройщику на осуществление строительства жилья.

За получением такого документа застройщику необходимо обратиться в органы местного самоуправления в районе нахождения земельного участка для предполагаемого строительства. Процедура получения документа заключается в следующем:

  • в целях возведения объекта капитального строительства в Отдел архитектуры района или районную Администрацию необходимо представить заявление от застройщика о выдаче разрешения;
  • вместе с заявлением представляется и пакет документов (документы, подтверждающие права застройщика на землю под строительство, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, заключение экспертизы проектных документов);
  • пакет документов для получения разрешения на строительство должен быть направлен или представлен в соответствующие органы заявителем самостоятельно;
  • уполномоченный орган выдает разрешение на строительство без взимания государственных и иных платежей с заявителя;
  • разрешение выдается в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
  • в течение 10 дней с момента получения разрешения, заявитель обязан предоставить в этот орган сведения об объекте капитального строительства и необходимые документы.
Документ, разрешающий организации-застройщику возводить многоквартирное жилье, выдается на весь период осуществления строительства.

В документе обязательно указывается адрес объекта. После того как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию, ему будет присвоен почтовый адрес.

Опубликование проектной декларации

Законодательство обязывает организацию-застройщика, привлекающую участников долевого строительства, публично размещать проектную декларацию в интернете или иных источников для открытого доступа. Декларация должна быть размещена до заключения договоров долевого участия с дольщиками (участниками). Максимальный срок — до 2-х недель до момента заключения первого договора.

Оригинал проектных документов должен храниться у застройщика, а копия направляется в Росреестр. В проектной декларации должна содержаться следующая информация:

  • сведения об организации, выступающей в качестве застройщика (наименование, местонахождение, график работы и контактные данные, участники организации, руководители, о государственной регистрации организации, деятельности и лицензиях);
  • о проектах строительства объектов, в которых участвовал застройщик (сведения за последние 3 года, местонахождение таких объектов, сроки сдачи объектов и т.п.);
  • о финансовом положении организации в текущем году, задолженности и доходах организации;
  • сведения об объекте строительства (о местоположении объекта, о сроках и разрешениях, порядке возведения объекта, о планируемой стоимости, количестве квартир, об организациях, осуществляющих и участвующих в строительстве).

В случае наличия каких-либо изменений, которые касаются застройщика или объекта строительства, такие сведения должны быть внесены в опубликованные проектные документы в течение трех дней с момента их появления.

Помимо всего прочего, застройщиком должны вноситься сведения о финансовых результатах текущего года, задолженностях, убытках и т.п. каждый квартал.

Все указанные документы организация обязана также представить каждому потребовавшему лицу для ознакомления.

Привлечение дольщиков

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, возможность в привлечении денежных средств для строительства многоквартирного жилья возникает у организации, выступающей в качестве застройщика, при наличии определенных условий, а именно:

  • если имеется разрешение, полученное от уполномоченного органа;
  • если опубликованы или размещены проектные документы, в соответствии с требованием законодательства;
  • если имеются соответствующие документы на землю под строительство.

В случае привлечения денежных средств участников (дольщиков) с нарушением требований законодательства, регламентирующего строительство многоквартирного жилья, к лицам, нарушающим такие требования, применяются нормы Кодекса Российской Федерации об административных (КоАП РФ) правонарушениях.

КоАП РФ предусматривает наложение штрафа как на должностных лиц, так и на саму организацию-застройщика. При этом штраф для юридических лиц составляет от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

Пример

Гражданин «И», являясь участников долевого строительства, обратился в Инспекцию государственного надзора с заявлением о проверке расходования денежных средств Организацией «Х». Инспекция государственного строительного надзора, осуществив внеплановую проверку документов Организации «Х» по заявлению дольщика, выявила административные правонарушения Организации «Х».

В ходе проверки, Инспекция установила, что денежные средства дольщиков Организация «Х» расходовала на цели, не связанные со строительством многоквартирного жилого дома, как предполагалось из заключенных договоров. Инспекция пришла к выводу, что Организация «Х» нарушает нормы п. 1 ст. 3 и п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и применила в отношении данной организации наказание, предусмотренное КоАП РФ, для данного правонарушения в виде штрафа в размере 500 тысяч рублей.

Организация «Х» обратилась в суд с исковым заявлением к Инспекции с требованием отменить постановление о наложении штрафа. Однако суд, проверив материалы дела и заслушав доводы сторон, отказал Организации «Х» в отмене постановления Инспекции в связи с отсутствием оснований.

Регистрация договоров долевого участия в Росреестре

В соответствии с законодательством о долевом строительстве, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Процедура осуществляется по заявлению обеих сторон договора (дольщика и застройщика).

При подаче заявления на регистрацию договора долевого участия, необходимо также представить и необходимые для этого документы. Для физических лиц — дольщиков, такими документами являются паспорт и договор. Застройщик же, в свою очередь, представляет следующий пакет документов (в последующем представлять полный пакет документов не требуется):

  • бумаги с описанием объекта, которые должны быть согласованы с участником;
  • бумаги с указанием местонахождения объекта и сведениями о квартире на плане;
  • разрешение на возведение объекта;
  • проектная документация;
  • план объекта;
  • иные документы (в зависимости от ситуации).
Государственная регистрация договора является платной процедурой. При этом государственная пошлина для организации и для физического лица (дольщика) отличается. Тариф пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Заключение

Долевое строительство является наиболее экономным способом покупки жилья, и поэтому получило широкое распространение. Для того чтобы иметь право на осуществление строительства многоквартирного жилья, организация обязана следовать определенному порядку и требованиям законодательства.

До момента возведения жилья, застройщику необходимо осуществить следующие основные мероприятия:

  • подготовить бумаги и получить разрешение;
  • опубликовать проектную документацию;
  • привлечь денежные средства участников;
  • зарегистрировать договора совместно с дольщиками.

Наличие определенной последовательности в действиях застройщика обязательно. Так, например, организация не имеет права на привлечение денежных средств от участников без разрешения на строительства и публичного размещения документации. А регистрация договора с участниками строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Неисполнение или нарушение требований законодательства, регламентирующего долевое строительство и участие, влечет за собой наказание. В зависимости от состава нарушения, наказание может выражаться только в денежной форме (в виде штрафа) или же ограничениями и запретами на осуществление деятельности и т.п.

Вопрос
Как проверить находиться ли застройщик в состоянии банкротства?
Здравствуйте! Я заключил договор долевого участия многоквартирного дома в апреле 2015 года. Недавно узнал от таких же дольщиков, как и я, что строительство нашего дома могут приостановить в связи с тем, что у организации-застройщика нет денежных средств, и он находится на грани банкротства. Можно ли каким-либо образом проверить такую информацию?
Ответ
Здравствуйте! Вы можете потребовать у застройщика информацию (документацию) о финансовых результатах. Таким правом Вас, как участника долевого строительства, наделяет законодательство Российской Федерации. Требовать документы Вы можете как в устной форме, так и в письменной (если на устные просьбы организация не отреагирует). Также Вы можете ознакомиться с документами, размещенными организацией в открытом доступе (если такие документы размещены). Однако для определения финансового состояния застройщика лучше всего обращаться к специалистам, которые по результатам проведенного анализа документов, смогут разъяснить Вам финансовое положение застройщика.
+ +