Оформление купли-продажи квартиры

Для оформления купли-продажи квартиры, сторонам необходимо собрать большой перечень сведений, оформить договор самостоятельно или обратившись к услугам нотариуса, соблюсти правильность и очередность этапов сделки.

Для участников купли-продажи важно понимать, что сроки ее оформления могут удлиняться в зависимости от разных обстоятельств, а расходы, которые сопутствуют данной правовой процедуре — значительны, поэтому продавцу и покупателю следует в самом начале договорных отношений определиться с распределением затрат.

Для окончательного подтверждения законных полномочий нового владельца на полученное им имущество требуется произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Какие документы нужны для оформления купли-продажи квартиры?

Процесс сбора пакета документации, необходимой для оформления сделки по купле-продаже недвижимости — это первичный, то есть подготовительный этап данной правовой процедуры. К документам обязательным для предоставления относятся:

  • Правоустанавливающая документация. Требуется для проверки того, что квартира действительно принадлежит продавцу, и он вправе ей распоряжаться (договор дарения, купли-продажи, обмена, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
  • Документы, подтверждающие личность собственника (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении, если лицо является несовершеннолетним).
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП).
  • Технический паспорт, подтверждающий отсутствие незаконных перепланировок жилья.
  • Справка из домовой книги необходима для того, чтобы проверить соблюдение выписки всех жильцов из квартиры.
  • Составленный договор купли-продажи.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Помимо перечня обязательных к предоставлению сведений, дополнительно могут понадобиться:

  • Паспорт супруга(и), если лица состоят в официально зарегистрированных отношениях.
  • Если собственник или один из собственников — это лицо, не достигшие совершеннолетия, то потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.
  • Когда квартиру продает представитель, а не сам владелец жилья, возникает необходимость в выдаче для него нотариально заверенной доверенности.
Продаваемое жилье может являться совместной собственностью супругов, в таком случае для продажи имущества потребуется согласие супруга на реализацию жилья, заверенное у нотариуса (ст. 35 СК РФ).

Как правильно составить договор купли-продажи?

Основное требование, которое содержится в действующем российском законодательстве к оформлению договора купли-продажи — это его обязательное письменное заключение, несоблюдение данного положения приводит к недействительности документа (ст. 550 ГК РФ).

Содержание и структура договора купли-продажи в обязательном порядке должны включать в себя следующие условия:

  • Дата и место составления документа, его точное наименование.
  • Паспортные данные сторон и конкретное обозначение того, кто является покупателем, а кто продавцом.
  • Характеристика продаваемого объекта — площадь жилого помещения, адрес, этаж (ст. 554 ГК РФ).
  • Указываются реквизиты документа, на основании которого собственник вправе реализовывать имущество (выписка из ЕГРП, ранее свидетельство о государственной регистрации права).
  • Стоимость жилья. Следует прописать порядок и сроки проведения расчетов между сторонами.
  • Срок, в течение которого квартира подлежит передаче от бывшего к будущему владельцу.
  • Обязанности и права сторон по сделке (например, подписание акта-приема передачи, оплата коммунальных услуг, проведение косметического ремонта).
  • Подписи и инициалы сторон.

В качестве дополнительных пунктов в структуре договора могут содержаться положения:

  • Ответственность участников договора.
  • Порядок разрешения проблемных вопросов.
  • Период, в течение которого жильцы квартиры будут должны официально выписаться из нее.
  • Процедура расторжения документа.
  • Распределение сопутствующих расходов в процессе сделки (например, оплата государственной пошлины).
  • Штрафные санкции, которые могут грозить участникам сделки, если они не выполнят возложенные на них обязательства.
Стороны купли-продажи имеют право указать в договоре информацию о состоянии, в котором должно быть передано жилье: предметы мебели, произведенный ремонт, наличие сигнализации, стационарного телефона и т.д.).

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Оформление договора купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, поэтому стороны имеют полное право составить его самостоятельно, и документ будет считаться действительным.

При составлении договора участникам сделки следует обратить особое внимание на следующие нюансы:

  • Когда вместо продавца или покупателя выступает представитель, то данный факт должен быть отражен в документе, с указанием реквизитов доверенности и информации о посреднике (паспортные данные).
  • Если объект продажи имеет различного рода обременения (аренда, арест, залог), то в соглашение фиксируется такое обстоятельство.
  • В случае, когда жильцы продаваемой квартиры будут выселены из нее по истечении определенного времени после заключения купли-продажи, стоит указать, кто именно обязан вносить оплату за коммунальные платежи за период их нахождения в квартире.
  • Стоит внести положение о том, кто из сторон по договору и в каком объеме несет ответственность, если соглашение будет признано недействительным по каким-либо основаниям.
Рекомендуется включать в договор положение о риске случайной порчи жилья, исходя из которого за повреждение или гибель имущества, до подписания сторонами акта приема-передачи, ответственность несет собственник объекта недвижимости (ст. 211 ГК РФ).

Оформление продажи квартиры через нотариуса

Процесс оформления продажи жилья — это сложная правовая процедура, поэтому зачастую граждане для заключения соглашения обращаются в нотариальные конторы.

В законе нет обязательного требования для нотариального заверения договора купли-продажи, но данный механизм позволяет сторонам быть уверенными в правовой грамотности совершаемой сделки.

Нотариус обязан проверить:

  • Юридическую «чистоту» объекта недвижимости (подлинность документов, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений: залог, арест и др.).
  • Полномочия сторон по сделке и их представителей (достоверность паспортных данных, действительность доверенности посредника).
  • Наличие перечня необходимой документации (выписка из ЕГРП, справка из БТИ, сведения об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг и т.д.).
  • Соблюдение требований закона при проведении расчетов между сторонами, например, выдача покупателю расписки о получении продавцом денежных средств.
  • Грамотность оформления договора купли-продажи, соблюдения в данном документе обязанностей и интересов сторон.
Нотариус вправе обратиться в органы психического и наркологического контроля, для проверки дееспособности участников сделки.

Государственная пошлина за заверение нотариусом договора купли-продажи уплачивается в размере:

  • Если стоимость жилья до 1 миллиона рублей — 0,5% от суммы договора.
  • Цена квартиры от 1 до 10 миллионов рублей — 5 тысяч рублей, дополнительно 0,3% от суммы свыше 1 миллиона рублей.
  • Сумма договора более 10 миллионов рублей — 32 тысячи рублей, и 0,15% — при стоимости свыше 10 миллионов рублей, но не более 150 тысяч рублей.
Пример

Гражданин С и Гражданин Л решили заключить договор купли-продажи, обратившись к услугам нотариуса. Стоимость квартиры составляла 5 миллионов рублей, государственная пошлина за заверение документа нотариальным органом рассчитывается: 5 000 + (4 000 000 × 0,3%) = 17 тысяч рублей.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Достигнув соглашения по всем существенным моментам, стороны приступают к оформлению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ее основные этапы заключаются в следующем:

  1. Первоначально необходима проверка законности полномочий собственника жилого помещения. Проверку можно произвести самостоятельно, или обратившись к услугам юриста, нотариуса. Запросить выписку из ЕГРП имеет право каждый гражданин, в документе содержатся сведения о владельце имущества, об обременениях (арест, залог) и характеристика недвижимости.
  2. Стоит убедиться, что бывшие жильцы квартиры выселены из нее. Выписка некоторых граждан является крайне затруднительным процессом, например, несовершеннолетних лиц.
  3. Сторонам необходимо собрать полный пакет документов, необходимых для передачи права собственности.
  4. В последующем составляется договор купли-продажи жилого помещения.
  5. После подписания соглашения о продаже квартиры производится оплата стоимости жилья. Возможен безналичный и наличный расчеты, самым надежным вариантом признается передача денежных средств через банковскую ячейку.
  6. Фактическая передача объекта недвижимости происходит на основании заключения сторонами акта приема-передачи, который необходимо составить в письменном виде.
  7. Заключительный этап — государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю (Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015).
Процесс государственной регистрации права должен осуществляться в территориальном отделении регистрирующего органа, расположенном по месту нахождения недвижимого имущества.

Сроки оформления

Гражданин, обращаясь к нотариусу для оформления документов по купле-продаже, может рассчитывать, что данный процесс займет достаточно небольшой промежуток времени. Нотариальные органы должны самостоятельно:

  • Формировать пакет необходимой документации.
  • Проверять законность прав сторон.
  • Удостовериться в юридической чистоте сделки и т.д.

Нотариус подает документы на государственную регистрацию. Данный процесс составит не более трех дней, так как регистратор не тратит время на правовую экспертизу поступивших сведений, проверка уже произведена, работнику остается только зарегистрировать переход права собственности по подготовленной документации.

Если оформлением документов стороны занимаются самостоятельно, то процесс регистрации права в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) может занять более продолжительный период, включая в себя следующие этапы:

  • Подача необходимого перечня документов, их учет при приеме.
  • Юридическая экспертиза предоставленных сведений (соответствие сделки действующим нормам закона).
  • Регистратор вносит информацию о совершенной регистрации в реестр прав, если отсутствуют причины для отказа.
  • В итоге производится выдача документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

Срок совершения вышеуказанных действий — 10 дней с момента подачи документов в Росреестр.

Для регистрации в органах Росреестра жилья, купленного с использованием средств ипотечного займа, отводится пять дней.

Стоимость оформления купли-продажи квартиры

Процедура заключения сделки купли-продажи жилья связана с большим количеством расходов. Помимо стоимости самого объекта недвижимости необходимо оплатить и ряд сопутствующих затрат:

  • В случае обращения в нотариальные органы, необходимо оплатить их услуги (примерная стоимость от 10 до 150 тысяч рублей).
  • Денежные средства по оплате работы специалистов, если сторонам потребовалась помощь агентств недвижимости, юристов (30-100 тысяч рублей).
  • Затраты при проведении расчетов между участниками сделки, если ими арендовалась банковская ячейка (от 2 до 25 тысяч рублей, в зависимости от срока аренды и размеров ячейки).
  • Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности: 2 тысячи рублей для граждан, 22 тысячи рублей для организаций.
  • Сумма налога, подлежащая уплате после продажи имущества, исчисляется как 13% от стоимости недвижимости.
В качестве дополнительных затрат могут рассматриваться и расходы на проведение ремонта системы отопления жилья, установку нового сантехнического оборудования, покупку нового стеклопакета и т.д.

Кто оплачивает сделку

Сопутствующие расходы, связанные с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, представляет собой довольно значительную сумму. Поэтому собственнику жилья и будущему владельцу недвижимости, стоит заранее обсудить то, кто именно и в каком объеме будет оплачивать сделку.

В законе нет четких указаний того, кто из участников купли-продажи оплачивает те или иные затраты, ситуация по распределению расходов обычно складывается следующим образом:

  • На продавца возлагаются затраты по сбору необходимой документации.
  • Владелец квартиры оплачивает услуги органов нотариата, риэлторских фирм, юристов, но, бывают случаи, что агентства недвижимости взимают отдельную плату и с покупателя.
  • Оплата налогового взноса должна быть произведена продавцом, то есть лицом, получившим прибыль.
  • Расходы по проведению ремонтных работ в жилом помещении подлежат уплате собственником.
  • Стоимость услуг представителей оплачивает та сторона, чьи интересы представляет посредник.
  • Государственная пошлина за регистрацию перехода права оплачивается покупателем.
Покупатель и продавец могут достигнуть договоренности, что все расходы по оформлению сделки распределяются между ними солидарно.

Данное соглашение можно обозначить письменно отдельным пунктом в договоре купли-продажи.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

С 1 марта 2013 года регистрация договора отменена, в настоящее время регистрируется сам переход права собственности от продавца к покупателю.

Регистрация перехода полномочий собственника от одного лица к другому, осуществляется органами Росреестра и многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Для проведения соответствующей правовой процедуры необходим следующий список документов:

  • Заявление от каждого участника сделки. Стандартные бланки выдаются сотрудниками регистрирующих органов.
  • Паспорта заявителей, если лицо несовершеннолетнее — свидетельство о рождении.
  • Договор продажи объекта недвижимости.
  • Кадастровый паспорт.
  • Нотариально заверенное согласие мужа или жены на продажу жилья.
  • Доверенность на представителя, если лицо обращается в органы Росреестра или МФЦ не лично.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
Документы для регистрации перехода права собственности можно направить почтой, подпись заявителей должна быть удостоверена нотариусом, возможна подача документации в электронном виде на официальном сайте регистратора.

Заключение

Для того чтобы сделка купли-продажи проходила в рамках закона и с соблюдением всех норм права, ее участникам необходимо:

  • собрать большой перечень документации;
  • грамотно составить договор;
  • соблюсти необходимый порядок оформления.

Сделка по продаже жилья — сложная правовая процедура, но не каждый гражданин обладает специальными познаниями в данной области, поэтому зачастую продавец и покупатель прибегают к услугам нотариуса. Нотариальные органы проверяют юридическую чистоту сделки, способствуют более быстрому оформлению договоренностей и уменьшают период регистрации перехода права собственности.

Стороны должны не забывать, что услуги нотариуса, как и иные правовые действия, совершаемые для продажи жилья, связаны со значительными расходами, поэтому вопрос о распределении затрат между участниками важно разрешить на начальном этапе заключения соглашения.

Вопрос
Ответственность нотариуса при оформлении сделки
Мы с женой решили продать общую квартиру. Для оформления сделки по купли-продаже хотели бы обратиться в нотариальные органы. Будьте добры подсказать, несет ли нотариус какую-либо ответственность за оказанные услуги?
Ответ
Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, который он может причинить имуществу гражданина, совершая нотариальные действия. Вред возмещается страховыми выплатами на основании договора коллективного страхования гражданской ответственности уполномоченного лица. Если страховки недостаточно для возмещения ущерба, то нотариус возмещает причиненный вред за счет личных средств.
+ +