Владение, пользование и распоряжение квартирой

Владение и пользование жилым помещением — многогранные понятия, охватывающие различные жизненные ситуации. В правовом смысле владение квартирой понимается как фактическое обладание ею, при этом владеть жилым помещением можно по праву собственности, так и по другим основаниям. Пользование жилым помещением подразумевает проживание в нем.

Собственник квартиры вправе проживать в ней сам, совместно с членами своей семьи, а также вселять иных лиц (к примеру, временных жильцов). Российским законодательством предусмотрено, что гражданин, имея постоянное или временное место жительства, обязан иметь соответственно регистрацию по месту жительства и по месту пребывания (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

Прописка и выписка из квартиры

Понятия прописки и выписки из квартиры давно утратили силу, однако продолжают использоваться в повседневной жизни. В формально-юридическом смысле прописка и выписка заменены на институт регистрации гражданина по месту его нахождения.

Согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 на территории Российской Федерации вводится регистрационный учет граждан по месту пребывания или месту жительства.

Целью учета являются реализация гражданами своих прав и исполнение обязанностей.

Органом уполномоченным совершать регистрационные действия является Федеральная миграционная служба России (ФМС) в лице ее территориальных органов. Регистрация граждан производится в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Регистрация по месту пребывания осуществляется без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Такого рода регистрация необходима в случае прибытия гражданина на территорию иного субъекта Российской Федерации на срок, превышающий 90 суток. Определяющим условием регистрации по месту пребывания является временный характер нахождения гражданина вне места постоянного жительства. При этом срок, на который регистрируется гражданин, устанавливается соглашением с собственником или нанимателем квартиры.

В отличие от регистрации по месту пребывания, регистрация по месту жительства имеет постоянный характер. При смене места жительства гражданин обязан совершить действия необходимые для регистрации по новому месту жительства в течение 7 дней.

Регистрация гражданина и в том, и в другом случае осуществляется на основании:

  1. паспорта;
  2. заявления гражданина;
  3. документа, являющегося основанием для проживания в квартире (свидетельство о государственной регистрации права, договор найма).

По общему правилу, регистрация гражданина по месту пребывания или жительства обеспечивается и организуется управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК. За нарушение правил регистрации предусмотрена административная ответственность.

Пример

Н обратился в суд с иском к М и Г о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска указал, что приобрел квартиру у К. При оформлении лицевого счета выяснил, что в квартире зарегистрированы М и Г, являющиеся членами семьи К. Решением суда М и Г признаны утратившими право пользования жилым помещением, на территориальный орган ФМС возложена обязанность по снятию М и Г с регистрационного учета. Решение суда мотивировано п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1.

Переселение из аварийной квартиры

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Соответственно, в Положении определены требования, которым должно отвечать жилое помещение, основания и порядок такого признания.

Законодателем выделены две группы оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания:

  • К первой группе отнесены обстоятельства, связанные с физическим износом или аварийным состоянием многоквартирного дома (деформации фундамента, стен, несущих конструкций и т.д.).
  • Во вторую группу включены факторы, оказывающие или могущие оказать неблагоприятное воздействие на человека (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение, концентрации вредных веществ и т.д.).

Оценка состояния многоквартирного дома производится специально созданными межведомственными комиссиями. Комиссии создаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и ОМС. К компетенции комиссий субъектов Российской Федерации относится оценка жилых помещений регионального жилищного фонда, а к компетенции муниципальных комиссий оценка помещений, находящихся в федеральной собственности, собственности муниципалитета и частного сектора.

Инициаторами оценки состояния дома выступают собственник квартиры, обратившийся в комиссию с соответствующим заявлением или орган государственного контроля (надзора).

Решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в силу своих полномочий, вправе принимать органы:

  • федерального уровня;
  • уровня субъекта Российской Федерации;
  • местного самоуправления.

Компетенция органов зависит от принадлежности дома к соответствующему жилищному фонду. Решение должно быть принято органом власти в течение 30 дней со дня поступления заявления. Основанием для принятия решения является заключение комиссии.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу, повлечет для квартиры те же последствия.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу к собственникам помещений, находящихся в этом доме, предъявляются требования об их сносе или реконструкции в срок, определяемый законодательством как разумный.

В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Собственнику изымаемой квартиры должна быть выплачена соразмерная компенсация. При расчете компенсации учитывается:

  • рыночная цена квартиры и доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
  • убытки собственника, связанные с изъятием квартиры.

Проще говоря, компенсация должна обеспечить возможность собственнику приобрести иное жилье.

С согласия собственника, ему может быть предоставлено иное жилое помещение с зачетом стоимости этого помещения в сумме причитающейся компенсации. В большинстве субъектов Российской Федерации разработаны адресные программы по переселению граждан из аварийного жилья. Переселение из аварийной квартиры осуществляется в порядке и на условиях программы переселения.

Переселение нанимателей квартир в аварийных домах осуществляется в жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма.

Таким образом, можно выделить три варианта переселения из аварийной квартиры:

  • переселение в жилое помещение, приобретенное на денежные средства, выплаченные в виде компенсации за изъятую квартиру;
  • переселение в жилое помещение, предоставленное в качестве компенсации или ее части за изъятую квартиру;
  • переселение нанимателя квартиры в жилое помещение жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма.

Выселение из квартиры

Само слово «выселение» предполагает принятие каких-то принудительных мер по освобождению жилого помещения от проживающих в нем граждан.

Возможны различные варианты классификации выселения:

  • по последствиям;
  • по основаниям;
  • по субъективному составу участников правоотношений и т.д.

Основной разновидностью является зависящая от последствий.

В зависимости от последствий, выселение из квартиры осуществляется с предоставлением другого жилого помещения или без такового.

Так, без предоставления жилья выселению подлежат:

  • наниматель и члены его семьи в случае прекращения договора найма (поднайма) квартиры (коммерческого, социального, специализированного);
  • арендатор (ссудополучатель) в случае прекращения соответствующего договора;
  • временные жильцы по истечению согласованного срока проживания;
  • член жилищного кооператива и проживающие с ним граждане, в случае невыплаты паевого взноса и исключения из кооператива;
  • бывший член семьи собственника квартиры, в связи с прекращением семейных отношений;
  • собственник аварийной квартиры в доме, подлежащем сносу, получивший компенсацию;
  • члены семьи бывшего собственника квартиры при ее отчуждении новому собственнику;
  • собственник квартиры, систематически нарушающий права и интересы соседей, использующий квартиру не по назначению, а равно способами, приводящими к ее разрушению, с выплатой суммы, вырученной от продажи квартиры на публичных торгах.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения производится в отношении:

  • нанимателя квартиры, относящейся к некоммерческому жилищному фонду, в случаях сноса дома, изъятия земельного участка, обслуживающего дом, перевода квартиры в нежилое помещение, имеющейся более 6 месяцев задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
  • отдельных категорий нанимателей специализированных квартир, в случае прекращения договора найма (ст. 103 ЖК РФ).
Выселение из квартиры во всех случаях производится в судебном порядке. С требованием о выселении вправе обратиться собственник квартиры и в некоторых случаях ОМС.

Возмещение ущерба при затоплении квартиры

По общему правилу, бремя содержания имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Законом или договором обязанность по содержанию имущества может быть возложена на иное лицо. Ненадлежащее содержание имущества может повлечь ответственность в виде возмещения причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).

Классическим вариантом распределения зон ответственности будет ситуация, в которой общее имущество многоквартирного дома обслуживается управляющей организацией, а внутриквартирное имущество собственником квартиры. Следовательно, в зависимости от причины затопления сопредельной квартиры, ответственность будет нести собственник или управляющая организация. Так, затопление от не перекрытого водопроводного крана будет оплачивать виновный в этом собственник квартиры, а затопление в связи с порывом на общем стояке – управляющая организация.

Таким образом, потерпевшему необходимо:

  1. определиться с причиной затопления его квартиры;
  2. оценить причиненный вред;
  3. обратиться с требованием о его возмещении к причинителю вреда.

На практике, потерпевший привлекает оценщика для определения суммы ущерба и обращается в суд с иском.

Раздел квартиры по соглашению и в судебном порядке

В силу тех или иных обстоятельств, квартира может оказаться в собственности двух и более лиц.

В материальном смысле, квартиру следует отнести к неделимым вещам, то есть к тем вещам, раздел которых в натуре невозможен. Действительно, трудно себе представить оборудование одной квартиры двумя отдельными входами, двумя кухнями, двумя санузлами и т.д.

Для неделимых вещей в законодательство введен институт общей собственности. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) предусматривает два вида общей собственности:

  • общую долевую;
  • общую совместную.

Не вдаваясь в детали каждого из этих видов, следует обратить внимание на основные отличительные черты.

Общая долевая собственность предполагает наличие определенных долей в праве на имущество у сособственников. Режим общей долевой собственности является правилом во всех случаях возникновения общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Общая совместная собственность – исключение из правил, относящееся в первую очередь к семейным правоотношениям, а именно к правоотношениям супругов. Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Правовой режим совместной собственности в полной мере распространяется и на квартиру, приобретенную супругами во время брака. Используя понятие «совместная», законодатель подчеркнул отсутствие какого-либо деления.

Теперь, опираясь на понятие общей собственности, можно перейти к разделу квартиры. В зависимости от физических характеристик квартиры, целей, стоящих перед сособственниками, а также сложившихся между ними взаимоотношений, раздел квартиры может быть:

  • договорным или судебным;
  • условным или безусловным.

Раздел квартиры представляет собой определение долей собственников в праве на квартиру. По общему правилу, если доли собственников не определены (совместная собственность супругов), они признаются равными.

Однако, закон дает возможность собственникам отступить от этого правила и самим определить, каковы же будут их доли в праве на квартиру.

Так, в ст. 245 ГК РФ предусмотрено право сособственников прийти к соглашению об определении долей каждого. Достигнув его, собственники регистрируют свои права на доли в территориальном органе Росреестра и процесс раздела квартиры, можно сказать, завершен.

Но, поскольку, квартира физически неделима, такой ее раздел носит условный характер. Кроме определения долей в праве на квартиру, собственникам придется:

  • установить оптимальный порядок пользования комнатами, кухней, санузлом, прихожей;
  • распределить обязанности по содержанию данных помещений и т.д.

Право распоряжения квартирой также становится ограниченным. В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение квартирой осуществляется только по соглашению между всеми собственниками. При этом, сособственники обладают преимущественным правом приобретения доли, отчуждаемой постороннему лицу.

В зависимости от характеристик квартиры, на практике возможен раздел, при котором каждому собственнику выделяется отдельная комната (безусловный характер). Квартира в этом случае перестает быть объектом права. Статус объекта права приобретает каждая из комнат в квартире (ст. 15, 16 ЖК РФ), квартира же именуется коммунальной.

Помещения в коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ) и не могут отчуждаться отдельно от комнат. Учитывая, что речь вновь идет об общей долевой собственности, актуальным становится ранее описанный вопрос заключения соглашения между собственниками по поводу пользования общими помещениями, а также их содержанию.

Зачастую, собственники не могут достигнуть соглашения как по поводу размеров долей в праве, так и по поводу порядка пользования помещениями в квартире. В этом случае, раздел производится судом. Результатом судебного раздела квартиры могут быть и определение долей в праве на квартиру, и определение порядка пользования помещениями в квартире, и выделение каждому из собственников отдельной комнаты в квартире.

Суд, с учетом заслуживающих внимания интересов одной из сторон спора (отсутствие другого жилья, наличие несовершеннолетнего ребенка и т.д.), вправе отступить от принципа равенства долей.

Кроме того, в случаях, предусмотренных ст. 252 ГК РФ, суд может обязать собственников квартиры выплатить компенсацию доли собственнику, изъявившему желание выделить свою долю в натуре.

Переустройство квартиры

Понятие переустройства жилого помещения содержится в ст. 25 ЖК РФ. Законодатель определил переустройство как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Сразу следует обратить внимание на то, что в период принятия Жилищного кодекса РФ в 2004 году, технические паспорта на квартиры еще имели практическое применение. Но, уже тогда, не содержали определенных сведений об инженерных сетях и другом оборудовании квартиры.

Переустройство квартиры правильно было бы связать с внесением изменений в проект квартиры в части ее внутренних коммуникаций и оборудования.

На сегодняшний день, нормативное регулирование переустройства осуществляется органами местного самоуправления. На территориях муниципальных образований созданы специальные комиссии (инспекции), куда вправе обратиться собственник квартиры с просьбой о выдаче разрешения на переустройство. На деле, обращение за выдачей такого разрешения обретает смысл только при существенном изменении имеющихся коммуникаций (замена газовой плиты на электрическую, перенос раковины или радиаторов отопления и т.д.). В случае, если переустройство не затрагивает интересов третьих лиц и не нарушает действующих норм и правил, получение разрешения вряд ли целесообразно.

Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры, аналогично переустройству, связана законодателем с внесением изменений в технический паспорт и также регулируется ст. 25 ЖК РФ. В отличие от переустройства, перепланировка — это изменение конфигурации квартиры. В частности, перепланировкой будет перенос или демонтаж стены, изменение места нахождения дверного или оконного проема и т.д. Порядок перепланировки совпадает с порядком, предусмотренным для переустройства.

В большинстве случаев, в результате перепланировки изменяются физические характеристики квартиры. Соответственно, требуется внесение изменений в данные Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом и заключается особенность перепланировки. Получение разрешения на перепланировку, по сути, становится для собственника квартиры необходимым условием для беспрепятственной реализации прав на квартиру.

Таким образом, перепланировку можно определить как изменение конфигурации квартиры, требующее внесения изменений в сведения ГКН или кадастровый паспорт квартиры.

Перевод квартиры в нежилое помещение

Основаниям и порядку перевода квартиры в нежилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ.

Так, закон предусматривает следующие условия, при которых возможен перевод квартиры в нежилое помещение:

  • вход в квартиру организован без использования помещений, обеспечивающих доступ к иным квартирам, т.е. без использования общего имущества многоквартирного дома;
  • квартира или ее части не используются для проживания;
  • квартира не обременена правами третьих лиц (аренда, залог);
  • квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома;
  • квартира не является жилым помещением в наемном доме.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ полномочиями по принятию решения о переводе квартиры в нежилое помещение наделен орган местного самоуправления (ОМС). Для перевода квартиры в нежилое помещение собственник представляет в ОМС:

  • заявление о переводе;
  • правоустанавливающие документы на квартиру или их копии, удостоверенные в нотариальном порядке;
  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира;
  • проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.
В настоящее время, непосредственное представление правоустанавливающих документов, технического паспорта и поэтажного плана дома не является обязательным. Данные документы запрашиваются ОМС самостоятельно.

Так, ОМС в течение 45 дней обязан рассмотреть представленные документы и принять решение о переводе квартиры в нежилое помещение или об отказе в таком переводе. Отказ может быть обусловлен отсутствием необходимых условий, а также невыполнением требований к представленным документам. Закон допускает оспаривание отказа в суде (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).

На основании принятого решения собственнику выдается уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Уведомление, как правило, содержит перечень работ, которые необходимо выполнить собственнику для завершения процесса перевода квартиры в нежилое помещение. Завершением перевода, в этом случае, будет являться акт приемочной комиссии, созданной при ОМС.

После завершения процесса перевода, квартира используется в качестве нежилого помещения.

Заключение

В целом, проблема владения и пользования квартирой получила достаточное правовое регулирование. В то же время, обилие нормативных правовых актов, принятых в разное время, как на федеральном, так и на местном уровне, усложняют задачу правоприменителю.

Вопрос
Перевод квартиры в нежилое помещение
Мне принадлежит трехкомнатная квартира на втором этаже. Первый этаж дома полностью занимает поликлиника. Возможен ли перевод квартиры в нежилое помещение?
Ответ
Перевод квартиры в нежилое помещение в вашем случае возможен. Поскольку, помещения, находящиеся под квартирой, являются нежилыми, закон допускает такой перевод (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Однако, вам следует обратить внимание на необходимость организации отдельного входа в квартиру.

Права на квартиру у собственников, нанимателей и проживающих в ней граждан
+ +