Налог на квартиру по кадастровой стоимости

С 2015 года в России существенно изменена система расчета налога на имущество физических лиц. Изменения затронули в первую очередь объектов налогообложения: к уже имеющимся добавились новые. Кроме этого, налоговой базой для исчисления налога стала кадастровая стоимость имущества. До 2020 года введен запрет на изменение кадастровой стоимости имущества. Такой мораторий вводится и отменяется в каждом регионе отдельно.

Кадастровая стоимость определяется оценщиками по решению государственного органа, Результат определения кадастровой стоимости можно оспорить. Для этого существуют два варианта:

  1. оспаривание в комиссии, созданной при Росреестре;
  2. обжалование в суде.

Законодательством определяется ставка налогообложения, а также устанавливаются льготы и специальные вычеты. Сумма налога определяется по специальной установленной формуле.

Какие объекты подлежат налогообложению

Перечень объектов, подлежащих налогообложению содержится в ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). Указанный перечень включает в себя:

  1. жилой дом;
  2. жилое помещение (например, квартира или комната);
  3. гараж, машино-место;
  4. единый недвижимый комплекс;
  5. объект незавершенного строительства;
  6. иные здания, строения, сооружения и помещения.

Ранее вышеуказанный перечень был несколько меньше. Объекты, указанные в п. 3-5, кроме гаража, были введены ст. 2 Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ «О внесении изменений…» и вступили в законную силу 01.01.2015.

Также стоит отметить, что ст. 401 НК РФ имеет оговорку о домах, строениях, расположенных на земельных участках, предусмотренных для осуществления личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, а также индивидуального жилищного строительства. Указанные дома и строения относятся к жилым домам, то есть входят в вышеуказанный перечень объектов налогообложения.

Объектом налогообложения в РФ не признается имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

Кадастровая стоимость как налоговая база

С начала 2015 года в России налоговой базой (стоимостной характеристикой, являющейся основой для расчета налога) является кадастровая стоимость имущества. Указанное положение закреплено в ст. 402 НК РФ. Такой порядок устанавливается соответствующим нормативно-правовым актом компетентного органа муниципального образования после утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный орган субъекта РФ определяет единую дату начала применения вышеуказанного порядка на территории всего субъекта РФ.

Если же рассматриваемое решение законодательного органа субъекта РФ не принято, то налоговая база определяется исходя из инвентаризационной стоимости имущества. Таким образом, на сегодняшний день налоговая база может быть не одинаковой в разных регионах страны.

Кадастровая оценка, исходя из которой впоследствии и высчитывается конкретная сумма налога не может проводиться чаще одного раза в 3 года (исключение — города федерального значения, где оценка проводится не чаще одного раза в два года), но не реже чем один раз в течение 5 лет. Кадастровую стоимость своего объекта недвижимости можно узнать путем направления запроса в Росреестр.

В каких регионах налог на имущество платят с кадастровой стоимости

В регионах России налоговые органы постепенно переходят на расчет налога на квартиру исходя из кадастровой стоимости. В данной таблице указаны 51 субъект РФ, перешедшие на указанный метод расчета:

201520162017
Город МоскваГород Санкт-ПетербургКрая:
  • Хабаровский
  • Краснодарский
Области:
  • Амурская;
  • Архангельская области и Ненецкий АО;
  • Владимирская;
  •  Ивановская;
  • Магаданская;
  • Московская;
  • Нижегородская;
  • Новгородская;
  • Новосибирская;
  • Пензенская;
  • Псковская;
  • Рязанская;
  • Самарская;
  •  Сахалинская;
  • Тверская;
  • Ярославская.
Области:
  • Белгородская;
  • Брянская;
  • Вологодская;
  • Воронежская;
  • Калининградская;
  • Кемеровская;
  • Кировская;
  • Костромская;
  • Курская;
  • Ленинградская;
  • Омская;
  • Тульская;
  • Челябинская.
Забайкальский крайКрая:
  • Камчатский;
  • Ставропольский.
Республики:
  • Башкортостан;
  • Бурятия;
  • Ингушетия;
  • Коми;
  • Мордовия;
  • Татарстан;
  • Карачаево-Черкесская;
  • Удмуртская.
Республики:
  • Чеченская;
  • Кабардино-Балкарская;
  • Хакасия;
  • Чувашская;
  • Калмыкия.
Автономные округа:
  • Ханты-Мансийский АО-Югра,
  • Ямало-Ненецкий

Налог на квартиру за 2016 год подлежит уплате в 2017 году.

Как уменьшить налог на имущество физических лиц

Вполне может сложиться ситуация, при которой присвоенная кадастровая стоимость будет серьезно отличаться от рыночной. Собственник недвижимого имущества может не согласиться с представленной кадастровой оценкой и обратиться в суд. Однако стоит напомнить, что несогласие должно быть подкреплено доказательствами, так как необоснованные иски рассмотрению судьями не подлежат.

Для предпринимателей (юридических лиц) существует обязательный порядок обжалования в комиссию по рассмотрению споров при территориальном управлении Росреестра. Лишь после этого можно подавать исковое заявление в суд.

Также стоит отметить, что с переходом на новую систему определения налоговой базы возникло множество нюансов, которые требуют особого внимания. Так, субъект РФ вправе установить или отменить запрет на изменение кадастровой стоимости до 2020 года. Такое решение исполнительный орган субъекта РФ должен принять в срок до 20.12.2016, уведомив Росреестр. Введение моратория на кадастровую оценку приводит сразу к нескольким последствиями:

  • новая кадастровая оценка в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 проводиться не будет;
  • в указанный период будет действовать та кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
  • если в период до 01.01.2014 такая оценка не проводилась, то применяться будет такая оценка, которая проводилась в период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
  • если же на 01.01.2014 была проведена оценка, а в последующий срок до 31.12.2016 проводилась одна или несколько оценок, то применению подлежит наименьшая;
  • в случае оспаривания оценки в комиссии или суде в срок с 01.01.2014 по 31.12.2016 применяется та оценка, которая присвоена по результатам оспаривания.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание результата кадастровой оценки может быть осуществлено двумя путями:

  1. оспаривание в комиссии при территориальном органе Росреестра;
  2. подача иска в суд.

В случае с подачей иска в суд, то на такие дела распространяются общие правила об исковом судопроизводстве. Необходимо тщательно подбирать доказательства, которые можно использовать в качестве аргументов против присвоенной кадастровой стоимости.

Если же оспаривание происходит путем подачи заявления в комиссию при территориальном органе Росреестра, то к такому заявлению необходимо приложить ряд документов:

  • кадастровую справку о стоимости имущества;
  • копия (нотариально заверенная) правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости документы (в случае оспаривания стоимости по этому основанию);
  • отчет (на бумажном и электронном носителе) независимого оценщика (в случае оспаривания стоимости на основании ее несоответствия рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на оценку, проведенную независимым оценщиком.
После подачи заявления комиссия принимает решение. Если оно будет отрицательным, то можно оспорить стоимость уже в судебном порядке.

Ставка налога на имущество физических лиц в 2017 году

В соответствии со ст. 406 НК РФ налоговые ставки устанавливаются в зависимости от порядка определения налоговой базы, закрепляются соответствующим нормативно-правовым актом компетентного органа муниципального образования. Так как существует два порядка определения налоговой базы, то и соответствующие ставки разняться между собой. Так, если налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости имущества, то ставка будет составлять:

  • 0,1 % — для жилых домов, помещений, объектов незавершенного строительства (жилой дом), единого недвижимого комплекса (если в него входит хотя бы один жилой дом), гаражей, машино-место, хозяйственных строений и сооружений (не превышающих площадь 50 кв. м, находящихся на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства и т.д.);
  • 2 % — для включенных в перечень объектов, для которых налоговой базой является кадастровая стоимость (административные-деловые центры и торговые центры, нежилые помещения для офисов, торговых объектов и т.д.), для образованного имущества в следствии раздела до включения его в перечень (для такого имущества устанавливается налоговая база из кадастровой стоимости), а также для имущества, кадастровая стоимость которого составляет более 300 млн руб.;
  • 0,5 % — для прочих объектов налогообложения.

Если же налоговая база определяется исходя из инвентаризационной стоимости, то она устанавливается на основе произведения коэффициента-дефлятора и суммарной инвентаризационной стоимости (далее — суммарная стоимость) объектов в указанных пределах:

  • до 0,1 % — для суммарной стоимости до 300 000 р. включительно;
  • от 0,1 % до 0,3 % — для суммарной стоимости от 300 000 р. до 500 000 р.;
  • от 0,3 % до 2 % — для суммарной стоимости свыше 500 000 р.

Льготы на налог на квартиру

Ст. 407 НК РФ определяет круг лиц, имеющих налоговую льготу. К таким лицам относятся:

  • Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации;
  • инвалиды с детства, а также 1 и 2 группы инвалидности;
  • участники Великой Отечественной войны;
  • военнослужащие;
  • ветераны и другие лица.

Налоговая льгота предусматривает отмену уплаты налога на не используемое в предпринимательской деятельности имущество. Если в собственности находится несколько объектов налогообложения, то необходимо выбрать лишь один и заблаговременно уведомить о таком выборе соответствующий налоговый орган.

Кроме этого, на первые четыре года после введения всех вышеуказанных правил предусмотрено применение понижающих коэффициентов.

В 2015 году налоговая база умножалась на 0,2 %, в 2016 — на 0,4 %, в 2017 — на 0,6 %, в 2018 — на 0,8 %.

Налоговый вычет при уплате налога на имущество

При уплате налога на имущества применяется налоговый вычет, который предусмотрен ст. 403 НК РФ. Так, для исчисления налога на квартиру из общей кадастровой стоимости вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м. общей площади квартиры. Аналогичное правило установлено и для комнат, где от общей стоимости вычитается стоимость 10 кв. м. площади комнаты.

В отношении жилого дома такой вычет составляет 50 кв. м. А при исчислении налога на единый недвижимый комплекс (если в него входит хотя бы один жилой дом), вычет определяется не путем уменьшения на определенную площадь, а путем вычета из стоимости одного миллиона рублей.

Как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости

До 2018 года налог на квартиру по кадастровой стоимости будет определяться путем его исчисления по специальной формуле, установленной ст. 408 НК РФ:

Н = (Н1 — Н2) x К + Н2.

В данной формуле применяются следующие сокращения:

  • Н — сумма налога, которая подлежит уплате;
  • Н1 — исчисленная процентная доля от налоговой базы, определенной по кадастровой стоимости;
  • Н2 — исчисленная из инвентаризационной стоимости сумма налога за последний налоговый период, либо сумма налога, исчисленная за 2014 год, в случае проведения вычисления из кадастровой стоимости;
  • К — 0,2 для первого периода, 0,4 для второго периода, 0,6 для третьего и 0,8 для четвертого.
Если показатель Н2 превышает показатель Н1, то вышеуказанная формула не применяется, и сумма налога исчисляется без ее учета.

Рассчитать налог можно самостоятельно, используя специальный сервис на сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации (ФНС РФ).

Пример

Площадь квартиры составляет 80 квадратных метров. Кадастровая стоимость определена в 9 миллионов рублей. Инвентаризационная стоимость — 350 тысяч рублей.
Имея эти данные, рассчитаем площадь квартиры, подлежащей налогообложению (с учетом вычета): 80 — 20 = 60 кв. м. Кадастровая стоимость одного кв. м.: 9 000 000 / 80 = 112 500. Налоговая база для расчета: 112 500 × 60 =  6 750 000. Инвентаризационная стоимость: 350 00 × 0,1 % = 350. Сумма налога исходя из кадастровой стоимости: 6 750 000 × 0,1 % = 6 750. Определяем сумму налога на 2016 год:
(6 750 — 350) × 0,4 + 350 = 2910 рублей.

Заключение

Существенные изменения в налоговом законодательстве коснулись изменения налога на имущество физических лиц. Расширен перечень объектов, а также изменена налоговая база. Теперь для ее расчета учитывается кадастровая стоимость имущества. В соответствии с этим меняется и формула расчета, введен мораторий на изменение стоимости до 2020 года (которые может вводиться и отменяться субъектом РФ), изменены различные положения, которые требуют особого внимания. Также стоит отметить, что новый порядок доступен для понимания, к тому же на официальном сайте ФНС РФ существует удобный сервис для расчета налога.

Вопрос
Оспаривание неверно рассчитанной кадастровой стоимости
Рассчитанная кадастровая стоимость для моей квартиры имеет значительную ошибку: не верно отображены квадратные метры имущества в сторону их увеличения, из-за чего стоимость оказалась выше. Каким образом я могу оспорить рассчитанную стоимость?
Ответ
В Вашем случае можно обратиться с соответствующим заявлением в комиссию при территориальном органе Росреестра. Кроме заявления необходимо будет приложить доказательства о реальных квадратных метрах Вашего имущества. В случае отказа (или при желании без обращения в комиссию) Вы можете подать в суд иск.

+ +