Переход права собственности на квартиру под ипотекой

Квартиру, находящуюся под ипотекой, можно отчуждать третьим лицам. Это возможно в рамках сделок купли-продажи, мены, дарения. Кроме того, такое жилье может быть завещано.

Нужно помнить, что отчуждение ипотечной квартиры допускается исключительно с согласия банка. Об этом прямо указано в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Продажа квартиры в ипотеке

Квадратные метры, находящиеся в ипотеке, можно продать, но нужно знать все тонкости данного процесса, ведь это будет совсем не простая сделка, потому как в ней участвуют три стороны:

  1. собственник;
  2. потенциальный покупатель;
  3. банк, выдавший кредит под залог жилья и являющийся залогодержателем.

Главное, что нужно сделать — получить разрешение от банка на проведение данной сделки. Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку.

Во многих кредитных договорах предусмотрено условие, согласно которому запрещается отчуждение заложенных квадратных метров до полного погашения долга банку.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

  1. За наличные деньги.
  2. Покупателю, который сам является так называемым «ипотечником».
  3. Путем обращения к банку за поиском покупателя.

Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору). После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах.

Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора.

Обмен квартиры в ипотеке

Ипотечную недвижимость в определенных случаях можно обменять на другое жилье, ведь за длительный срок ипотеки многое может измениться в жизни заемщиков: они могут пожелать сменить место жительства, захотеть «расшириться», переехав в более просторную квартиру и т.п. Такая ситуация именуется «заменой залога» и реализуется в соответствии с нормами ст. 345 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Обычно банки не высказывают возражений против этого.

Рассмотрим алгоритм обмена ипотечной недвижимости:

  1. Нужно удостовериться, что в кредитной организации практикуется замена предмета залога по желанию заемщика и получить согласие банка на обмен.
  2. Когда все одобрено, можно приступать к поиску нового жилья, после чего оформляется сделка по обмену. Недвижимость должна находиться там, где имеются филиалы банка, чтобы у сотрудников кредитной организации была возможность проверить состояние нового предмета залога.
  3. Далее нужно проверить правовую чистоту квартиры, выбранной для обмена (это осуществляется заемщиком в тесном сотрудничестве с сотрудниками банка).
  4. Если предыдущий этап завершился успешно и без нареканий, то можно приступать к подготовке документов — готовятся два пакета бумаг:
    • договор мены жилья;
    • документы по передаче нового предмета залога банку.

Позже под контролем банка выполняется перерегистрация прав собственности на недвижимость, равно как и снятие старого и наложение нового обременения. В большинстве случаев, вся вышеописанная процедура укладывается в срок от 2 до 3 месяцев.

Порядок ипотечной замены обычно регулируется внутренними нормами банка. В частности, обмен может допускаться по истечении не менее 30% срока кредита.

В числе обязательных условий, как правило, фигурируют:

  • отсутствие просроченной задолженности по платежам;
  • отсутствие фактов нарушения графика платежей.

Обмен недвижимости с ипотечным покупателем-клиентом другого банка, как правило, не допускается.

Дарение квартиры в ипотеке

Обычно ипотека признается серьезной помехой для дарения объекта недвижимости, являющегося предметом залога, ведь за нее нужно будет выплачивать кредит. Если же даритель передаст одаряемому не только права на квартиру, но и обязанность по выплате ипотеки, то такой договор уже не будет дарственным. Дарение — это всегда безвозмездная сделка.

В то же время, возможность дарить обремененное ипотекой имущество, предусмотрена в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом, по общему правилу, необходимо получить согласие банка на сделку. Обычно отчуждение производится в пользу близких родственников (отчасти из-за того, что при этом нет необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц, согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Помните, что:

  • дарение возможно только в том случае, если залогодатель является собственником квартиры;
  • недопустимо прикрывать дарением другие сделки (к примеру, куплю-продажу), так как такой договор может быть признан недействительным.

Единственное право, в котором сложно ограничить залогодателя, это право обещания дарения в будущем (согласно ст. 572 ГК РФ). Такой договор должен быть заключен в форме письменного документа и содержать явное намерение относительно передачи конкретному лицу квартиры в будущем.

Многими кредитными учреждениями накладывается запрет на передачу обремененной недвижимости по договору дарения, потому что это рискованно для банка.

Если же акт дарения будет составлен залогодателем без согласия банка, то у кредитного учреждения появится право признать такую сделку недействительной в судебном порядке, либо потребовать от заемщика досрочно и полностью погасить все обязательства. На это прямо указано в ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Наследование ипотечной квартиры

Лицо, которому принадлежат ипотечные квадратные метры, может завещать их при жизни иному лицу. Согласно ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к наследнику при этом перейдут не только права, но и обязанности, связанные с таким наследством, так как наследник станет на место наследодателя (являвшегося залогодателем) и будет обязан нести все обязательства по ипотеке (в том числе и те, которые первоначальный залогодатель выполнял ненадлежащим образом).

Если в рамках наследственного правопреемства, унаследованная квартира переходит одновременно к нескольким лицам (наследникам), то каждый из них должен исполнять ипотечное обязательство в той части, которая соразмерно доле наследства, перешедшей к нему. Поступление ипотечной квартиры в общей собственность наследников делает их солидарными залогодателями.

Пример

А. завещал свое обремененное ипотекой жилье троим своим детям. До окончания выплат осталось 8 лет, когда А. скончался. Дети унаследовали жилье в равных долях, а потому, равномерно разделили ответственность по ипотечному кредиту. Впоследствии им удалось досрочно погасить кредит, продать квартиру и разделить полученные средства между собой поровну.

Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если в договоре банк предусматривает ограничение права залогодателя на завещание заложенного имущества, то такие ограничения считаются ничтожными, то есть не способными повлечь никаких правовых последствий.

Заключение

Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ.

Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.

Вопрос
Погашение ипотечного кредита наследниками
Что происходит с ипотечным жильем, если заемщик умер, не оставив завещания, и если у наследников нет возможности погашать кредит (даже совместно)?
Ответ

Если у наследников нет денег на то, чтобы завершить погашение ипотеки, можно воспользоваться следующими способами разрешения ситуации:

  1. нужно выяснить, была ли застрахована жизнь заемщика при заключении договора ипотеки. Если да, то все траты по погашению долга ложатся на страховую компанию, однако все документы для нее придется собирать наследникам;
  2. если жизнь заемщика не страховалась или его смерть не является страховым случаем (например, имело место самоубийство), то можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитования (к примеру, о продлении срока кредита или об уменьшении ежемесячных платежей);
  3. с согласия банка жилье можно продать и направить вырученные средства на погашение кредита.

Если ни один из вариантов не подходит, то наследники могут отказаться от наследства.