Покупка квартиры

Сделки с объектами недвижимости являются сложнейшим видом правовых отношений. Еще сложнее процедура покупки квартиры будет проводиться в случаях, когда для оплаты цены договора купли-продажи покупатель использует не только собственные, но и дополнительные средства (в виде материнского капитала, целевого ипотечного или потребительского кредита или займа и т.п.).

Конечно, упростить задачу можно, обратившись в специализированные агентства недвижимости, но в таком случае придется понести дополнительные расходы. Выбирать жилье с помощью агентств или самостоятельно (без риэлтора) каждый решает индивидуально, но в любом случае не стоит забывать о рисках, которые сопровождают данного рода сделки, и о распространенном мошенничестве на рынке жилья.

Для совершения сделки покупателю необходимо не только подыскать для себя жилье, которое будет отвечать его желаниям и возможностям, но и грамотно подойти к оформлению сделки:

Поиск квартиры

Вопрос по поиску квартиры является основным в процессе приобретения недвижимости. Существуют два варианта покупки жилья:

  • самостоятельный поиск;
  • обращение в специализированные агентства.

На каком именно способе остановить свой выбор, решает покупатель. В большинстве случаев потенциальные покупатели прибегают именно к услугам риелторов, которые за оказанную работу устанавливают оплату в размере 1-3% от стоимости объекта недвижимости.

Если же покупатель ограничен в своих средствах, то стоит рассмотреть вариант поиска квартиры собственными силами.

При покупке недвижимости стоит обратить внимание на следующие ключевые факторы:

  • Цена.
  • Транспортная доступность.
  • Состояние дома, подъезда и квартиры.
  • Социальная инфраструктура (школы, детские сады, магазины, аптеки и т.д.).
  • Расположение жилья, этаж.
  • Год постройки и тип дома.
  • Экология района.
Риэлтор способен быстро найти жилье, которое будет отвечать необходимым критериям, но покупателю не стоит полагаться исключительно на добросовестность посредника, так как и со стороны агентств установлены случаи мошеннических действий.

Как выбрать квартиру в новостройке?

Зачастую при покупке жилья будущий владелец останавливает свой выбор на квартирах в новостройках.

Преимущества данного типа недвижимости заключаются в том, что:

  • отсутствует история операций с жильем, то есть покупатель — первый владелец;
  • у новостроек в сравнении с домами вторичного рынка более высокие показатели технической надежности, звуковой и тепловой изоляции, коммуникаций;
  • улучшенная планировка;
  • изменение цены в процессе строительства (покупка квартиры на этапе котлована, позволяет покупателем неплохо сэкономить).

Отдавая предпочтение жилью в новостройках, следует уделить особое внимание выбору застройщика. Покупателю важно рассмотреть:

  • историю деятельности компании;
  • проверить отсутствие задержек в процессе строительства;
  • своевременный ввод построек в эксплуатацию;
  • количество построенных объектов.

Важна и информационная открытость застройщика, в соответствии со ст. 20 и ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, должны быть доступны сведения:

Наиболее доступным источником информации о застройщике является официальный сайт.

Фактор надежности застройщика — страхование его ответственности, гарантия того, что при наступлении страхового случая (например, банкротство), застройщик будет обязан возвратить дольщику (покупателю) стоимость недвижимого имущества в полном объеме (ст. 15.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке жилья на вторичном рынке следует обратить особое внимание на факторы риска, связанные с таким приобретением:

  • Негативные аспекты юридического характера (продажа жилья по поддельным документам, недвижимость, находящаяся под арестом, в залоге). Данные юридические риски возникают по причине правовой сложности договора купли-продажи, и грозят владельцу потерей права собственности на имущество.
  • Проблемные вопросы, связанные с технической документацией, характеристиками квартиры (незаконная перепланировка). Данный аспект хотя и не влияет на право собственности, но влечет за собой большие финансовые затраты, в связи с необходимостью устранения последствий.
  • Состояние недвижимости, год постройки. Зачастую вторичное жилье не отвечает необходимым требованиям для комфортного проживания (неисправный водопровод, отопление, дефекты в виде плесени, грибка). К сожалению, некоторые недостатки квартиры вторичного рынка можно обнаружить не сразу, а уже после переезда и проживания в помещении.

Преимущества вторичного рынка заключаются в том, что даже недавно построенное здание, после того как все квартиры распроданы переводится в сектор вторички, поэтому не исключена возможность покупки совершенно новой квартиры по более низкой цене. На вторичном рынке покупателю не нужно ждать старта продаж или заселения, а ремонт в уже обжитом объекте не требует таких финансовых вложений, как если покупается, новая квартира с черновой отделкой.

Покупателя должно насторожить, если вторичное жилье в течение короткого времени неоднократно перепродавалось, цена объекта существенно ниже стоимости аналогичной недвижимости, скрывается информация о собственнике.

Как оформить покупку квартиры?

После того как выбор квартиры завершен, возникает необходимость по оформлению покупки.

Данный процесс включает в себя несколько этапов:

  • Стоит проверить законность прав владельца жилого помещения, для этого можно запросить выписку из Единого реестра государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
  • Необходимо узнать, свободен ли объект недвижимости от жильцов, выселение которых затруднительно или невозможно (например, несовершеннолетние дети).
  • В дальнейшем необходимо составление договора купли-продажи, согласно ст. 550 ГК РФ документ оформляется письменно.
  • Для последующей передачи квартиры между продавцом и покупателем необходимо составление акта приема-передачи.
  • После подписания сторонами договора, производится оплата.
  • По итогу необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности, основанием служит договор (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Ранее при заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости требовалась регистрация самого договора, но в настоящее время данная норма утратила силу.

Документы для купли-продажи

Процесс сбора документов для оформления купли-продажи достаточно длителен, количество необходимых сведений в различных случаях может отличаться, в обязательном порядке необходимы:

  • Правоустанавливающий документ продавца, это могут быть: договор дарения, документы о праве на наследство, купля-продажа.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 15 июля 2016 года — это выписка из ЕГРП).
  • Паспорт продавца и покупателя, или иной документ удостоверяющий личность.
  • Технический паспорт объекта недвижимости.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Помимо вышеуказанных документов могут понадобиться:

  • Список лиц, прописанных на жилплощади, до продажи жилья необходимо удостовериться в их выписке, иначе такие граждане сохраняют право проживания в помещении.
  • Информация о возрасте детей собственника квартиры, так как если ребенок не достиг 18 лет, то недвижимость может быть продана только с согласия его законных представителей (родители, опекуны и попечители), потребуется предварительное согласие органов опеки и попечительства.
  • Письменное разрешение (согласие) на сделку второго супруга.
  • Справка из налогового органа об отсутствии задолженности по оплате налога на покупаемую квартиру.
Если супругами составлен брачный договор и прописано, что совместно нажитое имущество не является их общей собственностью — согласие мужа или жены на сделку не требуется.

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка юридической чистоты жилья — это процесс сбора пакета документов в целях проверки отсутствия причин для изъятия имущества.

Проведение такой проверки требует наличия определенных знаний в правовой области, поэтому зачастую покупатели обращаются к сотрудникам юридических отделов или агентств недвижимости. Проверить юридическую чистоту жилого помещения можно и самостоятельно.

Основные факторы, которые следует установить:

  • Имеет ли продавец необходимые полномочия для реализации квартиры, например, доверенность или агентский договор.
  • Личность продавца, подлинность документов, подтверждающих право собственности.
  • Наличие обременений у объекта недвижимости, это могут быть арест, залог. Проверить отсутствие вышеперечисленных условий, можно запросив выписку из ЕГРП.
  • По выписке из домовой книги, стоит посмотреть лиц, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних детей, так как процедура выписки последних бывает крайне затруднительна или даже невозможна.
  • Стоит также обратиться в органы наркологического и психоневрологического контроля с целью получения сведений о том, что не состоит ли владелец имущества на их учете. Это необходимо для того, чтобы убедиться в полной дееспособности гражданина.
Покупатели жилья с использованием средств ипотеки получают правовое сопровождение и проверку юридической чистоты сделки с минимумом затрат, так как банки самостоятельно, за свой счет проверяют чистоту сделок.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Для оформления сделки по купле-продаже недвижимости сторонам необходимо произвести взаимные расчеты. Выделяют две основные формы:

  • безналичный расчет;
  • наличный расчет.

Наличный расчет, то есть передача средств из рук в руки, необходимо оформлять распиской. Плюсы данного способа в том, что стороны экономят на различных комиссиях и услугах банков, однако риск нарушения условий договора возрастает.

Одним из наиболее безопасных способов оплаты покупаемого имущества является использование банковской ячейки. В соглашении стороны заранее прописывают, что расчет производится с помощью ячейки, заключается договор с банком. Деньги в ячейку вносит покупатель в присутствии продавца. Данный расчет требует вложения дополнительных затрат, но при этом самый надежный.

Возможно использование банковского аккредитива, процесс похож на передачу через ячейку, но все операции производит банк. Покупателем вносятся средства на банковский счет, продавец получает уведомление о поступлении и имеет право снять оплату, только после подтверждения своих прав, например, выпиской из ЕГРП.

Расчеты по купле-продаже возможно производить с использованием ипотечных средств, кредита на покупку жилья, средств материнского капитала.

Чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья?

Ипотека — это целевой долгосрочный кредит, выдаваемый на покупку недвижимости, с залогом покупаемого или уже имеющегося у заемщика жилья.

Кредит на покупку квартиры — денежные средства, предоставляемые банковскими организациями гражданам на покупку жилья.

Основные отличия кредита от ипотеки на покупку жилья заключаются в следующем:

  • Обязательный залог недвижимого имущества. Воспользоваться ипотекой заемщик вправе, только если заложит банку имеющееся жилье, или покупаемую на заемные средства недвижимость. При кредите необходимость в залоге отсутствует.
  • Сумма возможного кредита. Размер ипотеки может превосходить размер стандартного кредита в десятки раз.
  • Срок кредитования. При кредите срок займа обычно не превышает 5 лет, на рынке ипотечного кредитования он может достигать 30 лет.
  • Уровень процентной ставки. По причине того, что при ипотечном кредитовании риски банка гораздо ниже, чем при кредите на покупку жилья, процент по ипотеки также меньше.
  • Процедура получения. После одобрения банком кредита заемщик может сразу обратиться за ним, при ипотеке необходим последующий сбор документов, оформление страховки и т.д.
Размер суммы переплаты по займу напрямую зависит от его срока и при этом уже не важно, какое именно банковское предложение выбрано — ипотека или кредит.

Какой налог платится при покупке квартиры?

Покупка объектов недвижимости не влечет за собой никаких налоговых выплат, то есть при покупке квартиры, в отличие от продажи, налог платить не нужно.

При этом граждане имеют возможность на получение имущественного вычета при приобретении жилья — это своего рода возвращаемый налог. При покупке недвижимости он возвращается государством, если гражданин имел затраты на:

  • строительство дома;
  • покупку готового жилья;
  • погашение ипотечного займа.

Выделяют два основных способа получения налогового вычета:

  • обращение в органы налоговой службы (подается декларация формы 3-НДФЛ, справка формы 2-НДФЛ, документы, которые подтверждают право собственности, заполняется заявление);
  • обращение по месту работы (в налоговом органе необходимо взять уведомление, которое подтвердит право на вычет, и направить документ в бухгалтерию).
Получить имущественный вычет в связи с приобретением жилья возможно несколько раз и по нескольким объектам, но сумма расходов покупателя недвижимости ограничена и не может превышать двух миллионов рублей.

Таким образом, гражданину может быть возвращено до 260 тыс. рублей, что составляет 13% от 2 млн. рублей.

Мошенничество на рынке недвижимости

На рынке недвижимости нередки действия мошенников, так как сделки купли-продажи являются крайне сложными правовыми отношениями. Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются:

  • Покупка жилья с использованием поддельных документов, либо лицом, не являющимся собственником.
  • Наличие в истории покупаемого жилья сделок сомнительного характера, например, с участием государственных органов.
  • Нарушение процедуры оформления квартиры, частично или полностью приобретенной за счет средств материнского капитала.
  • Покупка жилья, один из собственников которого — несовершеннолетний гражданин, лицо с алкогольной или наркотической зависимостью или же не здоров психически.
  • Покупка объекта недвижимости, находящегося в залоге, под арестом, являющегося предметом судебного спора.
  • Нарушение прав супругов (не получение согласия мужа или жены на продажу).
  • Покупка квартиры, которая была получена по наследству, по договору ренты или дарения, по иным договорам, затрагивающим права третьих лиц.
Пример

Гражданка К приобрела квартиру, бывший владелец которой — гражданин А, получил жилье по наследству от отца. Через некоторое время к гражданке К обратился брат продавца — гражданин М и сообщил о том, что ранее он жил за границей, о смерти отца не знал, в период смерти родителя, он попал в аварию и находился в тяжелом состоянии в реанимации. Гражданин М обратился с иском в суд, чтобы восстановить срок вступления в наследство, приложив к иску документы, подтверждающие пребывание в больнице. Суд удовлетворил требования истца, и признал недействительным право собственности гражданина А на квартиру, в связи, с чем сделка по продаже квартиры гражданке К была также признана незаконной.

Также сделка может быть признана недействительной, если при приобретении имущества выяснится, что дом, в котором расположена квартира, подлежит расселению. Читать подробнее об этих и других рисках при покупке квартиры.

Заключение

Процесс приобретения жилья связан с рассмотрением и разрешением большого объема вопросов. После непростого процесса поиска объекта недвижимости, анализа рынка первичного и вторичного жилья, покупатель сталкивается с необходимостью грамотного оформления договора купли-продажи.

Для того, чтобы обезопасить себя от мошенничества на рынке недвижимости, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту сделки, возможно имеет смысл обратиться к профессиональным агентствам.

То какую именно квартиру, и каким способом приобретать, каждый решает самостоятельно, но перед тем как приступить к покупке жилья, необходимо всесторонне изучить все возможные нюансы и «подводные камни» данного процесса.

Вопрос
Отказ в предоставлении имущественного вычета
Я являюсь пенсионером с марта 2011 года. В 2016 году мною была приобретена квартира, после чего я обратился в налоговый орган, так как хотел получить налоговый вычет. Я предоставил в налоговую службу декларацию, договор купли-продажи, выписку из ЕГРП, из которой следует, что я полноправный собственник жилья, но в вычете мне было отказано, документы не приняли на рассмотрение. Подскажите, правомерен ли такой отказ, если да, то по какому основанию?
Ответ

Да, отказ обоснован, не могут получить вычет:

  • студенты;
  • пенсионеры, которые вышли на пенсию более 3 лет назад;
  • женщины в декретном отпуске;
  • лица, получающие иные социальные выплаты.

Кроме того, даже при возможности получения вычета, документы, которые вы предоставили, не отвечают перечню сведений, необходимому для получения налогового вычета на приобретение жилья.

Бесплатные консультации: Москва: +7 (499) 653-64-91 | СПБ: +7 (812) 615-77-31
+ +