Как принимать квартиру в новостройке

Перед тем как получить ключи от квартиры у застройщика, покупатель должен тщательно осмотреть помещение и зафиксировать все недостатки и неисправности. Чтобы ничего не упустить нужно подготовиться заранее, обязательно взять с собой измерительные приборы и вещи, необходимые для осмотра, а также паспорт и договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Осмотр квартиры начинается с придомовой территории и подъезда. Не зависимо от того, какой тип ремонта указан в договоре (с отделкой или без) в квартире нужно обязательно проверить входные двери, окна, стены и потолки, качество отделки пола, а также наличие электричества, водоснабжение и вентиляции. В случае обнаружения каких-либо дефектов застройщик обязан устранить их в течение 45 дней.

Обязанности застройщика перед покупателем считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи. В нем подробно расписывается какая квартира передается покупателю, реквизиты договора купли-продажи, а также состояние объекта на момент подписания акта.

Документ нельзя подписывать до тех пор, пока строители не устранят все существенные недостатки или застройщик не договорится с покупателем о финансовой компенсации расходов.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

  1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
  2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
  3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

  1. В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.
    Иногда на встрече с покупателями застройщик сразу же предлагает подписать акт приема-передачи без проведения осмотра квартиры для экономии времени — делать этого категорически нельзя. В таком случае дольщик рискует исправлять недочеты за свой счет.
  2. Будущие собственники проводят осмотр квартиры в сопровождении представителя строительной компании на предмет недостатков. Если претензий нет, стороны подписывают акт приема-передачи.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

  • ручку и блокнот для записей;
  • фонарик;
  • зажигалка или спички;
  • мел, чтобы помечать недочеты;
  • небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
  • строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
  • рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Если покупатель сомневается, что сможет определить все технические недостатки квартиры самостоятельно, он может обратиться за помощью к эксперту. Существуют строительные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг, сотрудники которых обладают всеми необходимыми знаниями и имеют соответствующие оборудование для выявления недочетов при осмотре помещений.

Приемка квартиры в новостройке

Записываться на осмотр лучше всего утром или днем. В вечернее время в квартире без отделки сложно заметить даже самый явный брак.

Осмотр начинается с мест общего пользования. В каждом подъезде на момент сдачи МКД должен работать хотя бы один лифт. Если квартира расположена на первом этаже, нужно попросить застройщика показать подвал. Также можно попросить осмотреть технический этаж и узнать о состоянии крыши. Покупатель вправе предъявлять претензии застройщику за некачественную отделку подъездов, лестничных клеток, почтовых ящиков и т.д.

То, какой ремонт должен быть выполнен в квартире и что в него включено описывается в ДДУ. В зависимости от условий соглашения и принципов работы застройщика новые дома как правило сдают либо с отделкой, либо без (черновой ремонт).

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

Сдача квартиры без отделки как правило означает, что в помещении выполнены работы по возведению стен и облицовке фасада. Никакие другие ремонтные работы в квартире не проводились. Покупатель увидит в квартире только бетонные стены, потолки и полы, а также места для подключения электропроводки и водоснабжения.

  • Входная дверь. По контуру дверной коробки должны быть установлены резиновые уплотнители. Это нужно для того, чтобы тепло не уходило из квартиры. Затем нужно осмотреть монтажные швы, проверить подходят ли все ключи, насколько плавно открывается и закрывается дверь.
  • Окна и балкон. Осмотреть нужно каждое окно, его остекление, а также проверить подоконники и скосы. Ручки не должны шататься и прогибаться.

    Проверить наличие сквозняка достаточно просто — нужно просто поднести зажигалку к стыку между рамой и окном. Если пламя отклоняется, значит герметичность нарушена.

  • Стены. На приемке необходимо изучить все стыки, проверить на отсутствие трещин и бугров. Кривизна стен должна быть не более 5мм. на каждые два метра.
  • Потолки. В каждой комнате необходимо проверить высоту потолков и сравнить ее с заявленной в договоре. Стыки на потолке также должны быть заделаны. Допустимая величина отклонения потолка до 0,01 мм.
  • Полы. В квартирах с черновой отделкой на полу должна быть бетонная стяжка. По ней нужно постучать, чтобы убедиться, что нигде ничего не продавливается, звук в разных местах при стуке одинаковый, а в полу нет пустот. Если между поверхностью пола и стеной есть зазор более 5мм. — это считается дефектом, о котором нужно сообщить застройщику.
  • Электрика. Внимательно нужно обследовать щиток, а также переписать в акт приемки показания счетчиков. Все переключатели должны быть подписаны. Наличие электричества нужно проверить в каждой розетки. Для этого можно использовать зарядку для телефона или небольшой электроприбор. Цоколи можно проверить, вкрутив в них лампочку. Все провода должны быть подведены к выключателям, а в потолке установлены крючки для крепления люстр.
  • Отопление. Радиатор должен висеть на расстоянии не менее 60 мм. от пола и 50 мм. от стены. Все соединения труб должны быть сварными. Батарею можно подергать, чтобы оценить надежность крепления. Затем необходимо проверить работу теплорегулятора и наличие запорного крана.
  • Канализация и водоснабжение. Сначала нужно осмотреть стояки, трубы и стоки, проверить их вертикальность и способ крепления. На запорных клапанах на стояках не должно быть ржавчины. Также нужно осмотреть счетчики и списать их показания.
    В ванне и туалете должен быть канализационный тройник, который объединяет сливные трубы от раковины, унитаза и ванны. Если он расположен слишком низко, могут возникнуть проблемы с установкой сантехники.
  • Вентиляция. Проверить работает ли вентиляция можно следующим способом: открыть окно и приложить лист бумаги к вентиляционной решетке. Если он не падает — система налажена правильно.
  • Квадратная площадь. Подсчет площади нужно проводить вместе с планом квартиры из ДДУ. Длину и ширину стен измеряют на уровне пола. Если размеры квартиры меньше заявленных, с застройщика можно требовать компенсацию.

Как принимать квартиру в новостройке с отделкой у застройщика

Как правило квартира с чистовой отделкой уже полностью готова к заселению. Ремонт уже выполнен и покупателю остается проверь его качество.

  • Стены. Обои должны быть приклеены ровно. Под батареями, на стыке стен, плинтусов не должно быть никаких изъянов. Дополнительно нужно измерить кривизну стен, а также убедиться в отсутствии протечек на потолках.
  • Напольное покрытие. Плитка, ламинат или линолеум не должны нигде скрипеть или прогибаться, а детали отделки плотно прилегать друг к другу.
  • Межкомнатные и входные двери. Конструкции должны быть установлены правильно, без царапин и трещин. Нужно проверить как они открываются закрываются. Ручки и замки должны нормально работать.
  • Коммуникации. Все розетки, счетчики, вентиляция, сантехника и прочее оборудование должно быть аккуратно вмонтировано и находится в исправном состоянии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Акт приема квартиры в новостройке представляет собой официальный документ, несмотря на то что составляется в простой письменной форме. Документ дает возможность влиять на застройщика и требовать от него компенсации в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Подписывать акт должны все граждане, которые указаны в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи обязательно содержит:

  • почтовый адрес дома;
  • стоимость жилья;
  • габариты квартиры;
  • наименование сторон;
  • стоимость жилья.

Образец акта приема-передачи

Акт приема-передачи: образец 2019 года (скачать бланк)

Перед подписанием акта покупатель должен внимательно его перечитать. После того как документ будет подписан, обязательства застройщика перед дольщиком будут считаться выполненными, а управляющая компания начнет начислять плату за обслуживание квартиры.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

  1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
  2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Смотровой лист при приемке квартиры

Смотровой лист (скачать бланк)

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

  1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
  2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.
На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопрос
Гарантийный срок
Я купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ
Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.