Залог недвижимости — ипотека

В настоящее время ипотека стала востребованной услугой в нашей стране. Ипотека является особенной формой залога, где закладываемая недвижимость остается в собственности должника. Если же должник не выполняет свое обязательство выплачивать денежную сумму за это имущество, кредитор приобретает право реализовать данное имущество, т.е. продать его для получения денежных средств.

В настоящий момент существуют различные виды ипотеки, классифицируемые по видам недвижимости:

  • на жилье — квартиру, новостройку, индивидуальный дом (коттедж) и т.п.;
  • здания и сооружения, объекты незавершенного строительства;
  • земельные участки, обособленные водные объекты и т.п.

Многие граждане нашей страны нуждаются в собственном жилье, но не располагают для этого необходимыми денежными средствами на данный момент. В таких случаях ипотека становится единственным выходом.

Данные отношения между должником и кредитором, а также иные вопросы, связанные с ипотекой, регулирует Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102).

Общая характеристика залога

Понятие залога как способ обеспечения обязательств раскрывается в ст. 334 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). При залоге имущество служит обеспечением исполнения обязательства залогодателя и выступает гарантией погашения им долга.

Сторонами залога выступают залогодержатель и залогодатель:

  • Залогодателем (должником) является лицом, которому на праве собственности принадлежит имущество.
  • Залогодержателем (кредитором) признается лицо, которому принадлежит залоговое право.

Залог может возникать на основании договора или закона, а само право возникает именно с того момента, когда подписан договор, либо, когда передали это имущество. Также залог недвижимого имущества (ипотека) подлежит обязательной государственной регистрации, вследствие чего сделка считается заключенной с момента регистрации такого договора.

Понятие и предмет ипотеки

Ипотека представляет собой одну из форм залога, при которой закладываемая недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства — выплачивать денежную сумму, приобретает право получить денежные средства, путем продажи этого имущества.

Имущество, в отношении которого установлена ипотека, остается у залогодателя. Он имеет право пользоваться и владеть ею.

Ст. 5 ФЗ № 102 подробно описывает, что является предметом ипотеки. Так, по договору ипотеки предметом является недвижимое имущество:

  • земельные участки;
  • здания или сооружения, которые используются для предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры;
  • дачи, садовые дома;
  • воздушные и морские суда и другое.

Следует знать, учесть следующие особенности:

  1. Ипотека индивидуальных, а также многоквартирных жилых домов и квартир, которые находятся исключительно в собственности государства или муниципального образования не допускается.
  2. Ипотека недвижимого имущества, которое находится в собственности несовершеннолетних граждан, недееспособных лиц (в том числе ограниченно дееспособных), и над которыми установлены опека (попечительство), осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Стороны и содержание договора об ипотеке

Договор об ипотеке представляет собой сделку, в которой стороны договора указывают:

  • предмет ипотеки;
  • его оценку;
  • размер, а также срок в течение, которого обязательство будет исполнено.

Сторонами договора являются залогодержатель (банк) и залогодатель, он же заемщик. Как и при любой сделке, стороны должны обладать полной дееспособностью.

Предмет в договоре об ипотеке описывается путем указания его наименования, а также места нахождения такой недвижимости (ч. 2 ст. 9 ФЗ № 102).

Кроме того, следует знать, что дома и квартиры, которые находятся в государственной или муниципальной собственности не могут быть заложены (например, служебные квартиры).

В содержание договора об ипотеке должны обязательно входить такие сведения как:

  • место и дата совершения сделки;
  • сведения о сторонах — их ФИО;
  • сведения об обязательстве, обеспеченного ипотекой;
  • требования, обеспеченные ипотекой;
  • предмет ипотеки;
  • сведения об оценке предмета ипотеки;
  • права и обязанности сторон;
  • страхование предмета ипотеки;
  • обращение взыскания;
  • сведения о государственной регистрации договора;
  • разрешения споров, и другие положения;
  • реквизиты сторон, их адреса.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Под обращением взыскания на имущество, заложенное по ипотеке понимают процесс, при котором происходит изъятие дома, квартиры, которое является залогом, и его последующая продажа с целью получить денежные средства, предназначенные для погашения возникшего долга по кредиту.

Для обращения взыскания на предмет ипотеки банк обращается в суд, предоставляет доказательства, которые подтверждают факт нарушения и невыполнения условий договора со стороны заемщика.

Обращение взыскания на заложенное имущество направляется представителями банка в суд только в самом крайнем случае: при систематическом нарушении правил возврата кредита.

В настоящее время банк вправе принудить должника выселиться из заложенной квартиры при наличии хотя бы трех просрочек по платежам за период одного года, имея при этом вступившее в законную силу решение суда.

Если суд удовлетворяет иск банка, то он указывает в своем решении:

  • сведения о предмете ипотеки;
  • сумму, которая подлежит уплате банка из стоимости заложенного имущества;
  • способ реализации;
  • цену продажи недвижимого имущества и т.д.

Если заемщик не может по разным причинам выполнять свои обязательства по выплате кредита, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это неотвратимый, тяжелый процесс, который состоит из нескольких этапов:

  • Встреча с сотрудниками кредитной организации. На данном этапе, представители банка узнают причины просрочки платежей, узнают о наличии или отсутствии возможности погашения долга и т.д.
  • Если вопросы по погашению кредита решить не удалось — банк вправе обратиться в суд. Как известно, в каждой кредитной организации работают квалифицированные юристы, которые занимаются исключительно такими делами. В большинстве случаев, суд становится на сторону кредитора.
  • После вступления в законную силу решения суда, сотрудники ФССП (Федеральной службы судебных приставов) вручат документ, в котором будут указаны причины освободить жилье и конкретный срок, к течение которого лицо обязано покинуть это помещение.
  • После этого банк выставляет на аукцион данную недвижимость, снизив его оценочную стоимость, для того чтобы реализовать его в короткие сроки.
  • После продажи жилья, а также уплаты других расходов, те денежные средства, которые остались от реализации недвижимости будут возвращены заемщику.
Пример

Гражданин Иванов И.И. оформил договор ипотеки. По договору он обязан выплачивать ежемесячные платежи в размере 20 000 рублей, в течении 10 лет. По истечении года Иванов прекратил осуществлять платежи, ссылаясь на тяжелое финансовое положение. После нескольких попыток банка урегулировать вопрос о выплате долга, представители банка подали исковое заявление в суд. Суд удовлетворил требования кредитора. Банк произвел торги, в результате которых квартира была продана, а оставшиеся денежные средства возвращены Иванову И.И.

Заключение

В настоящее время ипотека стала востребованной услугой в нашей стране. Такая услуга является особенной формой залога, где закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника. Если же должник не выполняет свое обязательство по выплате, кредитор приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Сторонами залога выступают залогодержатель и залогодатель. Залогодателем (должником) является лицом, которому на праве собственности принадлежит недвижимое имущество. Залогодержатель, он же кредитор — лицо, которому принадлежит залоговое право.

Обращение взыскание на заложенное имущество, проще говоря означает его арест, изъятие или принудительную реализацию. Основаниями для такого обращения является неисполнение (в том числе ненадлежащее исполнение) своих обязательств должником (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Вопрос
Выплата денежных средств по ипотеке
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у меня заключен договор ипотеки с банком. Что будет, если я не смогу выплатить всю денежную сумму в указанный срок?
Ответ
В таких случаях, в зависимости от причины банк старается урегулировать этот вопрос и выбрать приемлемое решение: назначить отсрочку платежей в счет погашения долга, увеличить срок выплаты и т. д. Если же, вопрос не получиться урегулировать данными способами, и вы не сможете производить платежи, придется продать недвижимость, и за полученные от покупки денежные средства погасить Вашу задолженность в банке.
+ +