Варианты обмена квартиры

В Российской Федерации возможны многие варианты обмена жилыми помещениями. Обычно обмен квартиры происходит на недвижимые объекты следующих видов:

Одним из важных условий обмена недвижимости является вид права, на основании которого лицо пользуется ею:

  1. по договору мены происходит обмен квартиры, принадлежащей лицу на праве собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ);
  2. по договору обмена меняются квартиры, находящиеся в муниципальной собственности и в пользовании граждан по договору социального найма.

В первом случае обмен подлежит налогообложению в размере 13%, если квартира была в собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты ее приобретения).

Жилье может быть приобретено в собственность с помощью дополнительных средств, выделенных при участии в государственных программах, например, военная ипотека или материнский капитал. Такое жилье также может подлежать обмену с учетом дополнительных условий к сделке.

В отношении квартир по соцнайму возможен их принудительный обмен, совершаемый в судебном порядке.

Обмен квартиры на квартиру

Достаточно юридически сложной является сделка по обмену квартиры на квартиру, которая может проводиться посредством заключения договора мены или обмена.

Сложности заключаются в том, что нужно предварительно подобрать жилье, которое будет соответствовать интересам той и другой стороны сделки. Кроме того, квартиры должны быть равноценными по стоимости, либо должна быть предусмотрена доплата.

Также все документы на объекты недвижимости должны быть в порядке. Особого внимания требует и составление договора мены, поскольку в нем должны быть соблюдены законные права и обязанности всех участников сделки.

Существует следующие варианты обмена квартир:

  1. обмен муниципальной квартиры;
  2. обмен приватизированной квартиры;
  3. обмен квартиры, находящейся в собственности.

На практике равноценный обмен встречаются редко. Чаще всего, такая сделка совершается с доплатой.

Подобрать объекты недвижимости равные по цене сложно, т. к. влияет расположение многоквартирного дома, квадратура жилья и другие характеристики.

Какой вариант обмена подходит тем или иным гражданам зависит от того на каком праве им принадлежит жилплощадь.

Обмен муниципальной квартиры

Поскольку муниципальная жилплощадь не принадлежит гражданину на праве собственности, то обмен возможен только между объектами, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма.

Данная сделка удостоверяется договором обмена квартир. Это связано с тем, что такой объект недвижимости не находится в собственности у нанимателя, что не дает ему права распоряжения жильем. Гражданин может совершить в отношении него только обмен, если желает изменить свои жилищные условия.

При этом должно быть письменное согласие на обмен жильем со стороны всех зарегистрированных совершеннолетних и дееспособных жильцов.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане и лица не способные самостоятельно принимать решения, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Кроме этого, необходимо разрешение наймодателя, которым выступает местная администрация. Заявление подается в администрацию, и ответ (с согласием или отказом) на него должен последовать в течение 10 рабочих дней. При этом отказ должен быть мотивированным, его причины закреплены законом и этот перечень закрытый:

  1. к нанимателю предъявлен судебный иск о расторжении договора социального найма и выселении его из данной квартиры;
  2. жилье признано непригодным для проживания (аварийное);
  3. оспаривается в суде право пользование жилым помещением;
  4. будет осуществляться капитальный ремонт многоквартирного дома с перепланировкой;
  5. имеется решение о сносе дома, в котором расположена квартира;
  6. если в обмене участвует коммунальная квартира, то не допускается вселение в нее гражданина, страдающего тяжелой формой хронического заболевания (например, туберкулез).

Если по мнению нанимателя отказ является незаконным, его можно обжаловать в суде.

После получения одобрения на осуществления сделки с обменом жильем с гражданами расторгаются действующие договора социального найма и заключаются новые.

Регистрации в Росреестре обмен муниципального жилья не подлежит.

Обмен приватизированной квартиры

Муниципальное жилье переходит в собственность граждан в результате проведения его приватизации — перехода в частную собственность. Соответственно, такими объектами недвижимости собственник вправе распоряжаться по своему усмотрению — продать, обменять, подарить, оставить в наследство.

В соответствии с законодательством РФ приватизированную квартиру можно обменять только на жилье, находящееся в собственности на основании различного рода правоустанавливающих документов.

Вариант обмена приватизированной жилплощади на квартиру, находящуюся в пользовании по договору социального найма законом не предусмотрен.

Тем не менее, произвести обмен приватизированной квартиры на квартиру, находящуюся в муниципальной собственности возможно в теории. Это связано с тем, что редко можно найти желающих обменять свою собственную квартиру на жилплощадь из государственного или муниципального фонда.

Совершить сделку по обмену приватизированными квартирами возможно путем заключения договора мены.

Мена — договор, в котором одна сторона передает другой стороне квартиру в обмен на другую (ст. 567 ГК РФ). При проведении такой сделки как мена применяются правила, предусмотренные для сделки купли-продажи.

Для заключения сделки необходимо собрать документы, заключить сторонам договор, зарегистрировать переход права собственности от одного владельца к другому на оба объекта недвижимости.

Могут возникнуть некоторые сложности если жилье находится в долевой или совместной собственности, то есть приватизировано на несколько человек. Для совершения сделки потребуется согласие всех собственников, иначе обмен квартир не состоится.

Обмен квартиры, находящейся в собственности

Если квартира находится в собственности на ином основании, кроме как приватизация, то при таком обмене имеются отличия только в пакете документов при регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

При обмене квартиры, которая была приобретена по возмездной сделке, нужно заплатить налог в размере 13% от ее стоимости. Он взимается в том случае, если собственник владел недвижимость менее 5 лет.

Данные нововведения начали действовать с 01.01.2016 года. Именно с этой даты трехлетний срок владения недвижимостью увеличен до 5 лет. То есть, если квартира приобретена до указанной даты, применяется трехлетний срок.

Можно ли обменять квартиру, если она в собственности менее 3 лет

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, она может быть обменена. Но в соответствии с налоговым законодательством РФ с полученного дохода придется заплатить налог, который равен 13% от стоимости жилья.

Трехлетний срок владения для получения льготы по налогу сохранился для тех, кому объект недвижимости достался по наследству, дару от близкого родственника или вследствие приватизации и др.

Мена квартиры, приобретенной после 01.01.2016, не подлежит налогообложению, если она совершается после 5 лет нахождения в собственности лица, в противном случае налог следует выплатить.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если квартира оценивается ниже этой суммы, то налог равен нулю.

Налог не придется платить той стороне в сделке, которая осуществляет доплату, так как это применяется к неравноценному обмену. Аналогично и с доплаченной суммы будет взиматься налог только в том случае, если она превысит 1 млн руб.

Обмен квартиры на комнату

Такой вид сделки как обмен квартиры на комнату возможен и является неравноценным. В этом случае собственник комнаты должен предоставить доплату за жилье большей площади.

При таком варианте в договор мены рекомендуется в обязательном порядке включать пункт о доплате. Нужно указать:

  1. сумму доплаты;
  2. срок, когда она должна быть внесена;
  3. санкции за неуплату и за неуплату вовремя.

В зависимости от расположения объектов недвижимости данная сделка возможна и на других условиях. Например, когда комната расположена в центре, а ее владелец не против переехать в отдаленный или спальный район города (где расположена квартира, чаще всего, однокомнатная), то возможен равноценный обмен.

При обмене неприватизированного жилья предусмотреть доплату невозможно.

Это связано с тем, что квартира и комната не принадлежат гражданам, а находятся у них в пользовании по договору социального найма, соответственно выгоду они получать не могут.

Как обменять комнату в коммуналке на квартиру

При обмене приватизированной комнаты в коммунальной квартире ее собственнику следует сначала предложить совершить сделку (покупку) соседям. Намерено завышать стоимость комнаты в этом случае не рекомендуется, так как у соседей может возникнуть основание для оспаривания совершенного обмена. Если они откажутся от ее приобретения, сделка может быть предложена третьим лица. При этом отказ должен быть письменно оформлен и заверен у нотариуса.

Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты, а обмен совершается в отношении приватизированной, то преимущественное право на квартиру помимо соседей возникает и у государства.

Данные условия нужно соблюсти для того, чтобы после совершения сделки не возникло проблем. Если не выполнить требования законодательства, то сделка может быть признана недействительной путем обращения в суд.

Как правильно обменять квартиру на дом

Обмен квартиры на частный дом встречается достаточно часто. Данные объекты недвижимости равноправные по отношению друг к другу с точки зрения гражданского законодательства. Данный обмен имеет некоторые нюансы.

Такой объект недвижимости, как дом, связан с земельным участком, на котором он построен. Даже если нет приусадебного участка, то имеется земля для строительства дома. Если дом является законной постройкой, то изначально должен был выделяться участок для строительства индивидуального жилого дома.

Перед совершением сделки следует проверить документы на земельный участок. В том случае, если их не будет в регистрации сделки откажут.

Необходимыми документами на землю могут быть свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт, межевой план и др.

Обмен квартиры на дом является достаточно сложным процессом и требует знаний норм и требования во многих отраслях законодательства: гражданского, градостроительного и др. Таким образом, для совершения такого рода сделки возможно стоит обратиться к юристу.

Обмен квартиры на нежилое помещение

Законодательно нет ограничений относительно обмена квартиры на нежилое помещение, но встречается такой вариант нечасто. Особенность договора мены в данном случае заключается в том, что предметом являются объекты недвижимости с разными целевыми назначениями.

Для совершения сделки важно, чтобы объект подходил под понятие «нежилое помещение», обладал требуемыми характеристиками.

Квартира может быть обменена на помещения следующих предназначений:

  • офисное;
  • торговое;
  • свободного или иного коммерческого.

Целью такого обмена в большинстве случаев является получения прибыли. Помещение можно сдавать в аренду, открыть магазин, салон или офис и др.

Возможны 2 способа обмена квартиры на нежилое помещение:

  • путем заключения договора мены с доплатой или без;
  • через договор купли-продажи (возможно с привлечением кредитных средств).

Квартиру проще обменять на нежилое помещение, чем осуществлять перевод жилого помещения в нежилое, так как он сопряжен с рядом сложностей, к примеру, множество его этапов и сбор большого количества документов.

Можно ли поменять квартиру по военной ипотеке на другую

До недавнего времени совершение сделок по отчуждению квартиры, приобретенной по военной ипотеке, было запрещено. Такой запрет действует до момента полного погашения долговых обязательств и снятия обременения.

Прежде всего, это связано с тем, что такое жилье приобретается по специальной государственной программе — Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. По ее условиям квартира находится в залоге у банка, который предоставил военнослужащему ипотечный кредит и у ФГКУ «Росвоенипотека» — организации, которая оплачивает первоначальный взнос и проценты по кредиту.

В настоящее время указанная программа претерпела некоторые изменения. В нее включена подпрограмма, которая носит название «Военный переезд».

Военнослужащий может воспользоваться ею на случай перевода его в другой город на военную службу или при улучшении жилищных условий. Кредитная организация при согласовании всех условий производит замену объекта недвижимости на другой. А в случае неравноценного обмена производит перерасчет платежей по кредиту.

Можно ли обменять квартиру, купленную на материнский капитал

Квартиру, купленную на средства материнского капитала можно обменять на другой объект недвижимости. Однако, совершение мены в данном случае будет происходить под наблюдением и с согласия органа опеки и попечительства, который призван осуществлять контроль за тем, чтобы не нарушались права несовершеннолетних детей. Данный орган даст согласие на совершение мены только при соблюдении следующих условий:

  1. в новой квартире необходимо выделить доли детям равные тем, что были в старой квартире;
  2. размер площади на человека в новой квартире должен быть больше или равным тому, который был в предыдущей квартире;
  3. жилищные условия не должны ухудшаться.
Согласие органа опеки и попечительства обязательно при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре.

Совершение мены в данном случае является оптимальным вариантом, так как для получения разрешения требуется предоставить органу опеки и попечительства документы на новую жилплощадь.

Принудительный обмен жилыми помещениями

Предметом принудительного обмена могут быть только помещения, предоставленные по договору социального найма. Для совершения такого рода обмена необходимо добиться согласия всех членов семьи нанимателя, зарегистрированных на данной жилплощади.

Если соглашение не достигнуто по какой-либо причине, любой гражданин, зарегистрированный в этой квартире, вправе обратиться в суд для принудительного решения вопроса об обмене.

К судебному заседанию нужно тщательно подготовиться:

  1. Суду нужно предложить несколько вариантов квартир или иных объектов недвижимости для рассмотрения:
    • предлагаемый объект должен быть не меньше по площади, количеству комнат;
    • новое жилье не должно иметь существенных недостатков, так как суд учитывает норму площади на каждого человека, которая устанавливается муниципальными актами;
    • жилье должно соответствовать санитарным нормам.
  2. Если имеются несовершеннолетние дети, то в обязательном порядке требуется разрешение органов опеки и попечительства на обмен.
  3. Суду необходимо объяснить и доказать обстоятельства, которые препятствуют проживанию именно в этой квартире.

В процессе судебного заседания суду предстоит выяснить все обстоятельства истца и ответчика и вынести мотивированное решение. Соответственно для удовлетворения иска необходимо, чтобы все требования закона были соблюдены и права всех членов семьи не нарушались. В противном случае в удовлетворении исковых требований будет отказано.

Заключение

Мена применяется для объектов недвижимости, находящихся в собственности гражданина. В то время как обмен осуществляется в отношении муниципальной жилплощади.

Обмен жильем востребована тогда, когда нет денежных средств, но существует потребность улучшить жилищные условия или разменять жилплощадь и др. В том случае, когда обмен неравноценный, сделка мены происходит с доплатой.

Несмотря на кажущуюся простоту данного вида сделок с недвижимостью, существует и много нюансов. В связи с чем лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые помогут провести экспертизу всех документов, подобрать правильный вариант, грамотно составить договор и др.

В случае неравноценного обмена, нужно обязательно включать пункт о доплате. Требуется прописать все условия ее внесения, а именно срок, размер, неустойку и другие, что позволит избежать мошеннических действий от второй стороны по сделке.

Вопрос
Отказ от преимущественного права покупки комнаты
Как быть, если я хочу совершить обмен своей комнаты в квартире на другую жилплощадь, но не могу получить официальный отказ от покупки другого собственника?
Ответ

В данном случае предложение купить комнату второму собственнику следует направить по почте заказным письмом, либо телеграммой. Подождать один месяц и в том случае, если ответа не будет или получите отказ от покупки, можно совершать сделку мены.

При этом письмо лучше отправить с описью вложений, телеграмму заверить на почте. Это для того, если вдруг в дальнейшем второй собственник решит обратиться в суд, и будет утверждать, что его не уведомляли или письма в конверте не было.