Стоимость квартиры

Необходимость определения стоимости квартиры возникает в тех обстоятельствах, когда:
  • требуется продать жилье;
  • уплатить налоги;
  • разделить жилплощадь в результате бракоразводного процесса;
  • вступить в наследство, а также в ряде других случаев.

Существует несколько методов, используемых для определения стоимости квартиры:

Инвентаризационный и кадастровый методы используются госорганами для расчета налога на доходы физических и юридических лиц. Инвентаризационная стоимость определяется исходя из степени износа квартиры, а также динамики цен на стройматериалы и указывается в соответствующей справке, выданной БТИ.

В настоящий момент инвентаризационный метод используется только в определенной части субъектов РФ (например, Дагестан) для расчетов налога на имущество физлиц.

Начиная с 2014 года справка с указанием инвентаризационной стоимости собственникам квартир не выдается.

Кадастровая стоимость квартиры максимально приближена к рыночной стоимости, оценка которой может производиться экспертной организацией. В настоящий момент, данный метод является приоритетным для расчета налогов и сборов, и до 2020 года будет введен во всех регионах России.

Инвентаризационная стоимость квартиры по справке БТИ

Практически перед каждым собственником квартиры на протяжении всего времени владения ею возникает вопрос об определении стоимости своего недвижимого имущества. Такая необходимость может возникнуть при продаже или обмене жилья, вступлении в наследство, получении кредита, а также при уплате различных налогов и сборов. Для определения стоимости квартиры используются различные оценочные методы.

До недавнего времени одним из самых распространенных способов определения стоимости недвижимого имущества был метод, направленный на установление инвентаризационной стоимости жилья.

Инвентаризационной стоимостью квартиры называется ее восстановительная стоимость, при определении которой учитывается износ объекта, периодическое повышение цен на стройматериалы, работы и услуги. Однако данный метод не берет в расчет стоимость земли и ряд других важных факторов (например, местоположение объекта).

Инвентаризационная стоимость квартиры указывается в справке, которую выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ — это государственное учреждение, в обязанности которого входит учет жилых и нежилых объектов недвижимости физических и юридических лиц. Помимо выдач справок об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, бюро выдает разрешения на внесение конструктивных изменений (согласие на перепланировку либо реконструкцию жилого помещения и т.п.).

В справке БТИ фиксируется следующая информация:

  • инвентаризационная стоимость квартиры;
  • поэтажный план, который подтверждается экспликацией (таблица с описанием характеристик всех помещений, находящихся в квартире).
Главным фактором для определения инвентаризационной стоимости квартиры является ее площадь.

Местонахождение квартиры, количество этажей в многоквартирном доме, а также наличие либо отсутствие ремонта не учитывается при определении инвентаризационной стоимости. Справку с указанием инвентаризованной стоимости квартиры может получить ее собственник или лицо, на имя которого выписана доверенность. Сотрудники БТИ могут выдать документ только при предоставлении собственником оригиналов правоустанавливающих документов.

Для получения справки об инвентаризационной стоимости квартиры гражданину необходимо обратиться в территориальный орган БТИ по месту жительства со следующим пакетом документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • заявление с просьбой о выдаче справки, с указанием в ней инвентаризационной стоимости;
  • документы, подтверждающие право собственности (если квартира принадлежит гражданину);
  • документы, подтверждающие право пользования квартирой (если жилье предоставлено по договору соцнайма);
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Однако начиная с 2013 года, БТИ больше не осуществляет государственный технический учет недвижимости (ст. 43 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Это означает, что выдачу справок об инвентаризационной стоимости квартиры бюро в настоящий момент производить не может (справки должны были выдаваться до 1 января 2013 года). Единственным вариантом получения справки БТИ является подача заявления о выдаче документа по состоянию на 2013 год.

Пример

Отец Сухаревой Н.В. оставил своей единственной дочери в наследство двухкомнатную квартиру. В соответствии с законом Сухаревой, по окончании шестимесячного срока с момента открытия наследства, необходимо уплатить госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство.

Дочь покойного, с целью минимизации размера госпошлины, решила уплатить госпошлину исходя из инвентаризационной стоимости квартиры. Для этого она обратилась в территориальный орган БТИ с просьбой выдать ей справку, с указанием в ней цены объекта недвижимости.

В связи с тем, что, начиная с 1 января 2013 года БТИ фактически лишен права выдавать справки об инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, сотрудники территориального органа отказали заявителю в выдаче справки. Таким образом, нотариус предложил Суховой определить стоимость квартиры исходя из ее кадастровой или рыночной цены.

Таким образом, инвентаризационная стоимость, используемая для определения суммы налога на имущество физических лиц будет поэтапно заменена на кадастровую.

С 2015 года некоторая часть субъектов Российской Федерации при расчете налога на имущество физических лиц полностью перешла на кадастровый метод определения стоимости имущества. Остальные регионы России должны отказаться от оценки инвентаризационной стоимости объектов недвижимости до 2020 года.

Кадастровая стоимость квартиры

В настоящий момент инвентаризационный метод определения стоимости объектов недвижимости постепенно заменяется кадастровым. Это связано с объективными факторами, которые указывают на существенное занижение реальной стоимости имущества при использовании инвентаризационного метода, что, в свою очередь, приводит к недополучению государством налоговых поступлений.

Кадастровая стоимость имущества в настоящий момент используется при:

  • определении величины налогов;
  • совершении операций с недвижимостью (например, мена, дарение);
  • оформлении ипотечного кредита;
  • наследовании и пр.
Таким образом, данная величина является базовой при определении любых характеристик объекта недвижимости в денежном выражении.

Расчет кадастровой стоимости осуществляется Федеральной службой кадастра и картографии (Кадастровой палатой). Стоимость объектов недвижимости из года в год, как правило, увеличивается. Данное обстоятельство связано с тем, что раньше кадастровая стоимость была «привязана» к инвентаризационной, то есть была далека от рыночной.

Кадастровая стоимость квартиры рассчитывается с помощью метода массовой оценки, при использовании которого стоимость недвижимости определяется исходя из укрупненных характеристик аналогичных объектов, однако большинство особенностей оцениваемого объекта в расчет не берутся.

В результате таких расчетов определяется средневзвешенная стоимость, полученная исходя из проведенной выборки. В тех обстоятельствах, когда использование метода массовой оценки не представляется возможным, определение кадастровой стоимости происходит исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки с учетом действующего законодательства.

Кроме этого, при определении кадастровой стоимости учитывается:

  • усредненная рыночная стоимость одного квадратного метра в конкретном субъекте РФ;
  • год постройки многоквартирного дома;
  • коэффициенты, уменьшающие или увеличивающие кадастровую стоимость квартиры (например, региональные).

Информацию о кадастровой стоимости можно получить из разных источников:

  • В кадастровом паспорте квартиры. Выдачу кадастрового паспорта осуществляет Кадастровая палата. Документ, полученный таким образом, пригоден для предоставления нотариусу, в налоговые и другие госорганы.
  • На официальном сайте Росреестра. Однако распечатанный документ не будет считаться официальным.

Кадастровая палата выдает справку с указанием в ней кадастровой стоимости, как правило, в течение семи дней после подачи заявления и предоставления определенного перечня правоустанавливающих документов.

Пакет документов должен включать в себя:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • доверенность (если заявление подает не собственник квартиры);
  • оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру;
  • поэтажный план;
  • экспликацию.
Сведения о кадастровой стоимости квартиры предоставляется гражданам бесплатно.

Если собственник квартиры не согласен с кадастровой оценкой, он вправе обратиться с исковым заявлением в суд. Для установления реальной стоимости имущества истец может привлечь независимых экспертов, которые определят рыночную стоимость квартиры.

Рыночная стоимость квартиры

Рыночную оценку стоимости квартиры проводят частные экспертные компании. Оценочные мероприятия приводятся в соответствии с положениями ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки. Однако при продаже квартиры собственники, как правило, не прибегают к помощи оценщиков, а определяют стоимость жилья исходя из собственных оценок либо позиции риелторов.

Самым распространенным способом определения рыночной стоимости квартиры является применение сравнительного анализа. В рамках сравнительного метода проводятся мероприятия по мониторингу предложений на рынке жилья, которые максимально близко соответствуют характеристикам оцениваемого объекта (количество комнат, площадь, этажность дома и т.п.).

При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы:

  • территориальное расположение многоквартирного дома (центр, окраина);
  • общее состояние жилого помещения (необходимость ремонта);
  • этажность дома и квартиры;
  • тип дома (кирпичный, панельный);
  • площадь и количество комнат в квартире;
  • функциональные характеристики жилья (например, балкон);
  • наличие либо отсутствие капитального ремонта дома;
  • дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • близость автобусных остановок, станций метро;
  • близость к торгово-развлекательной инфраструктуре (торговые центры, рынки, кинотеатры);
  • экологическое состояние района и прочее.
В результате оценочных мероприятий собственник квартиры получает заключение экспертной организации, в котором указана рыночная стоимость объекта недвижимости.

Полученный документ гражданин может использовать при:

  • продаже жилья;
  • уплате госпошлины во время процедуры наследования;
  • разделе имущества в результате бракоразводного процесса;
  • возмещении ущерба за порчу имущества;
  • подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости своей квартиры, установленной государственным органом и т.д.

Оценка стоимости квартиры

Оценку стоимости квартиры могут осуществлять:

  • собственники квартир (при самостоятельной продаже жилплощади);
  • государственные органы (для определения суммы налогов и сборов);
  • частные экспертные компании (при продаже, обмене, наследовании, в рамках судебных разбирательств).

При оценке рыночной стоимости квартиры частной экспертной организацией специалистам передаются правоустанавливающие документы на жилье, а также дополнительные документы, в которых указаны технические характеристики жилплощади (технический паспорт, справки БТИ).

Стоимость предоставляемых оценщиком услуг зависит от определенных характеристик квартиры (площади, количества комнат), а также от ее реальной стоимости.

Процедура оценки предполагает выполнение целого комплекса мероприятий, включающих в себя:

  • анализ документов, подтверждающих право собственности;
  • визуальный осмотр квартиры;
  • фотосъемку;
  • измерение определенных показателей (например, площади каждой комнаты);
  • определение износа и т.п.

В результате проведенного анализа, заказчику предоставляется оценочный документ, составленный в виде отчета, в котором указывается стоимость и техническое состояние квартиры.

В оценочном заключении фиксируются следующие данные:

  • порядковый номер документа;
  • дата оформления заключения;
  • причина, послужившая основанием для оценки квартиры;
  • сведения об организации, проводившей оценку жилья;
  • подробное описание всевозможных характеристик объекта;
  • информация о методах и стандартах, использованных при проведении оценочных мероприятий;
  • рыночная стоимость квартиры;
  • дата проведения экспертизы и пр. (ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка стоимости доли в квартире может происходить двумя способами:

  • если собственнику принадлежит конкретное помещение, то производится оценка всей жилой площади;
  • если доли в квартире определены в процентном соотношении, то производится оценка стоимости всего объекта недвижимости, а из полученной суммы выделяется доля, стоимость которой необходимо установить.

Заключение

В настоящий момент в России на законодательном уровне закреплены 3 способа определения стоимости квартиры:

  • инвентаризационный;
  • кадастровый;
  • рыночный.

Инвентаризационный способ предполагает, что цена квартиры определяется исходя из степени ее износа, а также стоимости стройматериалов. Инвентаризационная стоимость указывается в справке, выданной БТИ. В связи с постепенным переходом на кадастровый метод определения стоимости имущества, на текущий момент выдача справок больше не производится.

Определение стоимости квартиры происходит с помощью метода массовой оценки. При проведении расчетов учитывается средняя цена 1 кв. метра жилья в регионе, год постройки дома и прочие факторы. Кадастровый метод до 2020 года должен стать основным при расчетах налога на имущество физлиц.

Рыночная стоимость квартиры определяется владельцами квартир самостоятельно либо с помощью оценочных организаций при продаже жилья, наследовании, в процессе судебных тяжб (при разводе, оспаривании кадастровой стоимости).

При определении стоимости квартиры в экспертную организацию предоставляются правоустанавливающие и иные документы (техпаспорт и т.п.)

Вопрос
Определение кадастровой стоимости квартиры при вступлении в наследство
Добрый день! Моя бабушка оставила мне после смерти трехкомнатную квартиру. В настоящий момент я нахожусь в процессе вступления в наследство. При уплате государственной пошлины нотариус отказался принимать у меня справку о кадастровой стоимости квартиры, сославшись на заниженную стоимость. Таким образом, с меня требуют проведения независимой рыночной оценки квартиры, хотя я понимаю, что, исходя из такой экспертизы, размер пошлины будет больше. Правомерны ли действия нотариуса?
Ответ
В соответствии со ст. 333.24 НК РФ Вам, как внучке наследодателя, необходимо будет уплатить 0,6% от стоимости наследуемого имущества. Ст. 333.25 НК РФ предусматривает, что для определения размера уплачиваемой госпошлины применяют инвентаризационную, кадастровую, рыночную или номинальную стоимость квартиры.

Вы вправе по своему усмотрению предоставить именно ту стоимость квартиры, которую посчитаете нужной. Требуйте от нотариуса мотивированный отказ в письменном виде. Если нотариус откажет Вам в удовлетворении ваши требований, смело подавайте в суд, поскольку Вы в любом случае выиграете дело.