Перепланировка квартиры

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры (снос и возведение стен), требующая изменения технического паспорта. Она бывает двух видов:

1. Простая, при которой требуется упрощенный порядок согласования, где достаточно эскиза перепланировки.
2. Сложная, для согласования которой понадобится полноценный проект от специализированной строительной компании (с допуском от саморегулируемой организации).

Перепланировка — это способ сделать свое жилище гораздо более удобным. Существует огромное множество вариантов по перепланировке однокомнатных, двухкомнатных или трехкомнатных квартир под притязания заказчика.

Если она не будет оформлена, то тогда придется пройти через процедуру узаконивания перепланировки, предварительно подготовив необходимый перечень документов. Но уполномоченные органы могут и не дать разрешения на перепланировку, что может повлечь за собой серьезные денежные убытки и даже потерю квартиры.

Согласование перепланировки квартиры

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, которая требует фиксации в технических документах жилого помещения. При перепланировке разрушают или возводят стены, объединяют или разъединяют квартиры и комнаты, что является основным отличием от переустройства квартиры, при котором изменяют техническое, инженерное или электрическое оборудование.

Данным видом деятельности занимаются специальные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях.

Некоторые работы можно провести и без согласования:

• Косметический ремонт (замена обоев, краски, полов, потолков).
• Установка и демонтаж мебели (шкафов, диванов и т.д.) и техники (если не нарушаются нормы электропотребления).
• Замена, не предполагающая изменения положения технического и иного оборудования (замена сантехники, ванной и т.д.).
• Установка антенн, кондиционеров.

Ряд работ можно провести без проекта и согласовать в уведомительном порядке:

• Перестановка сантехники в габаритах кухни, туалета или ванной.
• Заделать дверной проем в ненесущей стене.
• Остеклить лоджию или балкон по типовому проекту.
• Обустройство проемов ненесущих перегородок.
• Изменение тамбуров без увеличения внешних габаритов.

Но некоторые мероприятия запрещены полностью, их не удастся узаконить в дальнейшем:

• Ухудшение условий проживания людей и эксплуатации дома.
• Полностью демонтировать несущие конструкции.
• Увеличение туалета, ванной или кухни за счет жилой площади.
• Перенос кухни на место комнаты.
• Установка общих батарей на балконах и лоджиях.
• Замуровывание или ликвидация вентиляционных каналов.
• Делать штробы в горизонтальных стеновых швах.
• Делать проемы, отверстия, ниши в стенах-пилонах или диафрагмах (это же касается колонн и стоек).
• Замуровывание инженерных и иных коммуникаций.

Виды перепланировок

Различают простую и сложную перепланировку, порядок согласования которых отличается между собой.

К сложной перепланировке относятся:

1. Работы в капитальных стенах и перекрытиях.
2. Строительство стен, увеличивающих нагрузку на перекрытия.
3. Установка дополнительных лестниц.
4. Изменение несущих конструкций.
5. Объединение лоджий (балконов) с комнатами.
6. Изменение форм окон и наружных дверей.
7. Другие работы предполагающие серьезные изменения в технической документации.

Простая перепланировка включает в себя:

1. Устройство ненесущих перегородок, без увеличения нагрузки на перекрытие.
2. Объединение санузла.
3. Объединение кухни и комнаты.
4. Частичная разборка ненесущей стены.
5. Заделка дверных проемов.

Простая перепланировка предполагает более простую процедуру согласования. Используется не специально разработанный проект, а эскиз. Кроме того, не нужно отдельное согласование с Роспотребнадзором, пожарной службой, архитектурным управлением и рядом других органов.

Проект перепланировки квартиры

Один из важнейших этапов перепланировки — это проектирование. При этом должны учитываться особенности здания и квартиры (тип, этажность, используемые материалы и другие факторы), а также требования норм и правил.

Для начала нужно составить эскизный проект (различные наработки по перепланировке). А на его основе, уточняя и детализируя, делается рабочий проект. Это специальный документ, который разработан инженерами организации, имеющей особые допуски к такой работе (от саморегулируемой организации (СРО)). Если этого документа нет, то нельзя проводить перепланировку и регистрировать квартиру. Когда проект получен, с ним начинают работать строители, стараясь максимально точно выполнить задумки проектировщика и заказчика.

Важно отметить, что перепланировкой будут считаться только те действия, которые должны быть отражены в техническом паспорте, иные работы не требуют согласования.

Проектная документация, как правило, содержит:

• Обложку. Лист с информацией об организации, выполняющей проект, год ее создания проекта, адрес, название и иные реквизиты.
• Титульный лист. Подписи и печати лиц и организаций, ответственных за проект.
• Лист общих данных. Перечень или ведомость чертежей, опись прилагаемых документов, допусков и планов.
• Пояснительное письмо. Промежуточный план с расположение приборов и перегородок. Стены на снос отмечаются красным, а новые зеленым.
• План до переустройства. Экспликация (перечень помещений) имеющая номер площадь и назначение, а также текущее состояние помещения и планируемое изменение.
• Демонтажно-монтажный план. Содержит информацию о сносе и возведении стен.
• План после переустройства. Отражает условные обозначения, надписи о замерах, используемых материалах, формат перепланировки.
• Схемы гидроизоляции и экспликации. Необходимы при изменении полов, переносе или расширении ванной, конфигурации скрытых коммуникаций.
• Водоснабжение и канализация. Делается при переустройстве ванной, туалета или кухни.
• Допуск, разрешающий проведение работ, данный от саморегулирующейся организации.
• Фотомонтаж. Графическое оформление рабочего проекта.
• Порядок усиления несущих конструкций.
• Договор об авторском надзоре, заключаемый с первоначальным проектировщиком здания или его правопреемником.
• Теплотехнический расчет. Баланс распределения температуры в здании.

Однокомнатной квартиры

Существуют различные варианты перепланировки однокомнатной квартиры:

• Из однокомнатной в двухкомнатную. В данном случае необходимо возвести дополнительную стену или перегородку, так же возможно использование шкафов или раздвижных конструкций (не потребует согласования). Этот вариант хорош, если в комнате имеется 2 окна.
• Из однокомнатной в студию. В данном случае необходим снос стены разделяющей кухню и комнату, делает пространство шире, но порой есть проблемы при согласовании.
• Перепланировка хрущевки. В силу маленькой площади лучшим вариантом является зонирование и использование раздвижных перегородок.

Двухкомнатной квартиры

Перепланировка в двухкомнатной квартире предполагает несколько разновидностей:

• Из двухкомнатной в однокомнатную. Хороший вариант в случае если это малогабаритная квартира, и обе комнаты не очень большого размера.
• Из двухкомнатной в студию. Так же как и при перепланировке в однокомнатную. Могут возникнуть сложности, т.к. объединяется жилое помещение и кухня.
• Из двухкомнатной в трехкомнатную. Если в одной из комнат есть два окна и ее размер позволяет сделать перегородку или стену.
• Из двухкомнатной в четырехкомнатную. Сложно реализуемый вариант, т.к. наличие сразу двух крупных комнат с двумя окнами это редкость, достигается путем разделения помещения на зоны и использование легких перегородок или шкафов.

Трехкомнатной квартиры

Много вариантов есть у перепланировки трехкомнатной квартиры:

• Из трехкомнатной в четырехкомнатную (или более комнат). Чаще всего разделение подлежит гостиная, но если и другие комнаты имеют достаточную площадь и окна, то можно сделать и более 4 комнат.
• Из трехкомнатной в двухкомнатную (или менее). Хороший вариант если были маленькие комнаты, не хватало их площади. Проблемы возникают только при наличие несущих стен между комнатами.

Документы для перепланировки квартиры

Для перепланировки Вам придется собрать довольно обширный пакет документов:

• Заявление о перепланировке.
• Документы, подтверждающие и устанавливающие право собственности на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии). Это выписка из ЕГРП, договор мены, купли-продажи или найма.
• Выписка о зарегистрированных лицах из домовой книги. Ее нужно брать в паспортном столе Жилищно-эксплуатационного управления или товарищества собственников.
• Технический паспорт. Который нужно будет заказать в Кадастровой палате (Росреестре) или Многофункциональном центре.
• Поэтажный план квартиры.
• Проект переустройства, сделанный организацией, имеющей на это право.
• Письменное согласие всех собственников (совершеннолетних) или членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих).
• Заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии квартиры нормам.
• Справка газовой службы, если перепланировка вносит изменения в систему газоснабжения.
• Протокол с собрания жильцов, имеющий подписи о согласии соседей на перепланировку, когда она затрагивает их интересы.
• Заключение пожарной службы (МЧС), подтверждающее соответствие перепланировки противопожарным нормам.
• Заключение органов, занимающихся охранной памятников истории, культуры и архитектуры (Министерство культуры), о том, что перепланировка допустима (в случаях, когда квартира является таким памятником).
• Согласие банка, в том случаи, если квартира оформлена в ипотеку и находится в залоге у банка.
• Техническое заключение о допустимости и безопасности. Он разрабатывается в результате инженерного обследования. Его оформляет либо автор проекта дома или фирма, имеющая допуск саморегулирующейся организации.

Орган, дающий разрешение на перепланировку, не вправе требовать иные документы.

Важно отметить, что в результате работ по перепланировке могут возникнуть ситуации, при которых понадобится выборочное снятие отделочных слоев (проверка гидроизоляции, конструкций и межпанельных стыков), а значит, работы могут увеличиться в стоимости.

Разрешение на перепланировку

При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ).
• Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
• Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
• Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
• Жилищные инспекции.
• Управление архитектуры.
• Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
• Газовые службы.
• Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
• Банк, если жилье взято в ипотеку.

Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.

Разрешение на перепланировку должно включать в себя:

• Дату вынесения решения по перепланировке.
• Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
• Основания принятого решения (мотивировочная часть).
• Требования по внесению изменений в технические документы.
• Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.

Основаниями для отказа в перепланировке являются:

• Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
• Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
• Несоответствие перепланировки проекту.
• Предоставление недостоверных данных.
• Отсутствие полного пакета документов.

Как узаконить самовольную перепланировку?

Несмотря на требование о предварительном согласовании перепланировки, на практике часто бывают случаи, когда узаконивание перепланировки происходит после завершения самих строительных работ. Такую перепланировку считают самовольной, т.е. совершенной без разрешения (согласования) уполномоченного органа. Есть два варианта узаконить такую перепланировку:

• административный;
• судебный.

За самовольную перепланировку предусмотрена ответственность, установленная законодательством.

Административный порядок схож с обычным получением разрешения на перепланировку. Гражданин должен обратиться в жилищную инспекцию, узнать о необходимости согласования.

Если первый порядок не удалось реализовать, то можно обратиться в суд. Необходимо составить административное исковое заявление, где попросить суд о признании решения об отказе незаконным. Оно подается по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика. К заявлению прикладываются само решение об отказе, чеки об уплате госпошлины и документы, необходимые для перепланировки.

Суд назначит рассмотрение дела в течение месяца с момента обращения. Иногда суд назначает строительно-техническую экспертизу, которую оплатит ходатайствующая сторона. Задача истца (гражданина, подавшего исковое заявление) доказать, что перепланировка не нарушает прав и интересов других людей и соответствует строительным нормам и правилам.

После того как суд вынес решение, есть месяц для апелляционного обжалования. Если гражданин выигрывает дело, то ему необходимо обратиться в БТИ для приведения технических документов в соответствие с решением суда.

Заключение

Перепланировка — это серьезное мероприятие, к которому нужно подходить с полной ответственностью. Она может принести как много пользы для владельца квартиры, так и перерасти в большие неприятности (штрафы, обязанность вернуть прежнее состояние квартиры, лишение квартиры).

Нужно отметить, что на данный момент данная процедура довольно сложна для обычного гражданина, необходимо пройти большое количество инстанций и собрать множество различных документов. Только тогда можно рассчитывать на получение разрешения перепланировки. Самовольная перепланировка тоже не лучший выход, так как может повлечь большие проблемы и затянуться на длительный срок (судебное разбирательство).а