Споры и судебные разбирательства по владению и пользованию квартирой

Конституция Российской Федерации говорит нам о том, что каждый гражданин России имеет право на жилье, которое должно охраняться государством, независимо какой формы собственности данное жилое помещение. Чаще всего спорным моментом является выселение из квартиры, которое может происходить по различным причинам, например, выселение одного из супругов при разводе, за неуплату коммунальных платежей, за нарушение правил проживания в многоквартирном доме.

Прописка в квартиру по решению суда обычно происходит в случае несогласия одного из собственников жилого помещения прописать у себя в квартире какое-либо другое лицо. Для прописки других лиц обязательно требуется согласие всех собственников квартиры, но в большинстве случаев такое согласие второй собственник не дает.

Основаниями для признания права собственности на квартиру могут выступать спор или непризнание другим лицом права собственности, а также споры при сделках купли-продажи квартиры.

Принудительно разменять квартиру можно лишь, если данное жилье относится к категории муниципального.

При затоплении квартиры, в первую очередь необходимо составить акт затопления (залива). Это документ, который фиксирует данный факт и который необходим для предъявления претензий к лицам, которые причинили имущественный вред.

Выселение из квартиры

Выселение из квартиры может происходить по следующим причинам:

• в результате развода;
• смена владельца;
• если имеется требование владельца съемного жилья;
• если у проживающих имеются долги по коммунальным платежам;
• не оплачен ипотечный кредит;
• проживающее лицо нарушает правила проживания в жилом помещении.

Часто бывают такие ситуации, когда в квартире, которая перешла лицу в собственность в результате наследства, дарения, или вообще была приватизирована до вступления в брак, после развода продолжают проживать супруги. Причем один не собирается уходить. В большинстве случаев, в подобных ситуация суд становится на сторону собственника и принимает решение о выселении бывших членов семьи.

Но следует иметь ввиду, что, если бывший супруг(а) не имеет больше никакого другого жилого помещения, и материальное положение его затруднительно — не хватает средств чтобы снять квартиру — суд может разрешить бывшему супругу проживать в квартире на определенное время (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Кроме этого суд учитывает особенности супругов:

• их возраст;
• материальное положение;
• сколько лет проживали вместе;
• состояние здоровья выселяемого супруга и т. д.

Каждый гражданин, который арендует квартиру для жилья (снимает ее) может столкнуться с требованием хозяина такой квартиры покинуть жилье. Это может произойти по причине неуплаты за предоставляемое жилье, ненадлежащее отношение к снимаемой квартире, а также обстоятельства у владельца квартиры которые поменялись.

Если между хозяином квартиры и арендатором квартиры был заключен договор аренды в официальной письменной форме, хозяин не имеет права требовать выселения арендатора квартиры в связи с ее продажей другому собственнику. Ст. 675 ГК РФ говорит нам о том, что смена владельца не может стать причиной расторжения договора найма. Следовательно, продать свою квартиру хозяин имеет право, но арендатор останется жить в ней до окончания действия договора и будет оплачивать услуги аренды уже новому собственнику.

Выселение за долги

Долги по коммунальным платежам являются также одной из причин выселения граждан из квартиры. Но данная причина выселения распространяется только на жителей квартир, которые снимают жилье по договору социального найма.

В ст. 90 ЖК РФ указано, что если наниматель, а также проживающие с ним члены его семьи в течение полугода без уважительных причин не производили оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены в судебном порядке в другое жилое помещение, площадь которого соответствует той, что предоставляется для вселения лиц в общежитие.

Неуплата за услуги ЖКХ для собственника может обернуться лишь отключением света, воды, арестом на имущество, который осуществляют органы ФССП (судебные приставы).

Задолженность по ипотечному кредиту является еще одной причиной для выселения. Банковские учреждения обычно не торопятся с выселением. Тем более, что сам банк квартира интересует мало, его основной доход — проценты по кредиту, так что банковские учреждения заинтересованы в стабильном и регулярном поступлении всех положенных по условиям ипотеки платежей.

Если таких платежей не поступает, и просрочка по платежам растет, банк может принять решение выселить человека из недвижимого имущества, находящегося под залогом. При таких условиях, банк обязан предупредить человека о выселении, как минимум за 30 дней.

Выселение из квартиры за нарушение правил проживания

За антиобщественное поведение, согласно нашему законодательству человека, проживающего в квартире и нарушающего режим и нормы проживания в многоквартирном доме имеют право выселить. Но этот процесс не так уж и прост.

Для начала жильцам многоквартирного дома придется найти доказательства, что сосед действительно нарушает покой жильцов дома, для этого необходимо вызвать полицию, которая в свою очередь составит протокол и опишет факт хулиганских действий человека.

Если квартиросъемщики, либо владельцы квартир используют квартиру не по назначению, устраивают пьяные дебоши, систематически нарушают права и интересы соседей, а также бесхозяйственно относятся к жилью где проживают, то соседям необходимо зафиксировать данный факт и обратиться в суд с исковым заявлением о выселении такого гражданина. Но следует знать, что в первые разы жильцу-нарушителю общественного порядка будут вынесены предупреждения.

Прописка в квартиру по решению суда

Прописка в квартиру по решению суда обычно происходит в случае несогласия одного из собственников жилого помещения прописать у себя в квартире какое-либо другое лицо.

Для регистрации по месту жительства других лиц обязательно требуется согласие всех собственников квартиры, но в большинстве случаев такое согласие второй собственник не дает.

Кроме того, следует знать, что человек, который прописан в жилом помещении, имеет право прописать своего несовершеннолетнего ребенка. Это может происходить без согласия других прописанных граждан и собственников.

Признание права собственности на квартиру в суде

Признать право собственности можно исключительно в судебном порядке. В настоящее время наиболее чаще встречается такие требования как:

• признание права собственности на наследуемую квартиру;
• признание самовольной постройки законной;
• признание права в ходе приватизации;
• признание права в суде на новостройку.

Основаниями для признания права собственности на квартиру могут выступать спор или непризнание другим лицом права собственности, а также споры при сделках купли-продажи квартиры.

В случае осуществления купли-продажи, право собственности на жилое помещение переходит к новому владельцу, и бывший владелец в свою очередь не имеет права претендовать на это владение.

Исковое заявление о выделе доли в квартире

Если на одно недвижимое имущество претендуют несколько человек (это может происходить в результате принятия наследства, либо при разводе супругов), то в этом случае возможен выдел конкретной доли в квартире.

В лучшем случае, при добровольном решении данного вопроса заключается сделка о выделе доли, которая удостоверяется нотариусом. В худшем случае, если лица не достигли компромисса — подается исковое заявление в суд о выделе доле.

До самой подачи заявление, необходимо провести техническую экспертизу недвижимого имущества, которая даст ответы на такие вопросы как:

• возможен ли выдел доли в данной квартире;
• стоимость имущества;
• перепланировка и ее стоимость при выделе долей.

В исковом заявлении необходимо указать:

• наименование судебного органа, куда подается иск;
• ФИО, адреса проживания истца и ответчика;
• если имеется представитель по доверенности, то его данные;
• факты, основания и доказательства, по которым истец требует выдел доли.

Кроме того, к исковому заявлению необходимо приложить все документы, подтверждающие описанные в иске факты:

• правоустанавливающие документы;
• технический паспорт;
• справка из БТИ;
• заключение о проведении экспертизы на конкретное жилое помещение;
• копия доверенности на представителя;
• квитанция об оплате госпошлины.

Изъятие квартиры у собственника по решению суда

Изъятие квартиры как у собственника, так и у нанимателей, проживающих по договору социального найма, допускается при следующих условиях:

• если участок, на котором располагается жилое помещение необходим для местных, либо государственных нужд;
• если жилые помещения признаны аварийными и подлежат сносу, либо реконструкции;
• если собственник жилого помещения, которое признано аварийным не подал заявление на реконструкцию или строительство нового жилого объекта, на том месте где стоит аварийное здание;
• если прекращено право пользования жильем;
• если гражданин использует свое жилье не по назначению, и ущемляет права и законные интерес других, проживающих рядом с ним лиц.

В целях решение определенных вопросов было принято Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». В нем содержаться наиболее спорные вопросы и пути их решения.

Принудительный размен квартиры через суд

Размен муниципальной квартиры обычно является трудной задачей, и необходим при таких ситуациях, когда супруги не могут проживать на одной жилой площади. Самые частые причины этого являются скандалы и различные бытовые проблемы.

Ст. 72 ЖК РФ установлено, что члены семьи, совместно проживающие с нанимателем, имеют право потребовать от него обмена жилья, которое ими занято согласно договору социального найма на другие жилые помещения, предоставленные иным нанимателям по договору социального найма (находящиеся в других квартирах и домах).

Если наниматель и члены семьи не могут решить этот вопрос обоюдным согласием, то каждый их них может обратиться в суд с требованием о размене муниципальной квартиры. Суд, в свою очередь, будет учитывать интересы всех проживающих лиц.

Размен приватизированной квартиры возможен только в двух случаях:

• через обмен;
• путем продажи.

При этом, стоит учитывать, что для этого потребуется согласие от всех собственников.

Судебная практика по затоплению квартиры соседями

Затопление квартиры и находящегося в ней имущества наиболее часто является конфликтной ситуацией. Связано это с тем, что установление виновного лица и в последующем требование возмещения причиненного ущерба чаще всего представляет собой спорный момент.
Если виновное лицо (сосед) признало свою вину и согласно возместить потерпевшему ущерб, сторонам следует зафиксировать это посредством составления соглашения, в котором указываются:

• факт признания вины в затоплении;
• размер причиненного ущерба, который стороны обоюдно определили и установили;
• способ и сроки возмещения ущерба.

Судебная практика по делам о затоплении квартир показывает, что судом могут приниматься следующие решения:

• в удовлетворении иска истцу отказывается из-за отсутствия достаточных доказательств либо необоснованности предъявляемых требований (к примеру, потерпевший ошибочно вменяет вину конкретному лицу);
• частичное удовлетворение иска;
• удовлетворение иска полностью.

Нормы Жилищного кодекса РФ (ст. 36), Гражданского кодекса РФ (ст. 290) и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел 1) позволяют определить случаи, в которых виновны управляющая компания многоквартирного дома или собственник жилья (сосед).

Акт о затоплении квартиры

При затоплении квартиры, в первую очередь необходимо составить соответствующий акт. Это документ, который фиксирует данный факт и который необходим для предъявления претензий к лицам, которые причинили имущественный вред.

Акт о затоплении квартиры составляется в произвольной, обязательной письменной форме, при присутствии таких лица как:

• собственника квартиры, которую затопили;
• собственника — виновника затопления;
• представителя организации, которая управляет данным многоквартирным домом;
• свидетелей.

После составления документа все зависит от поведения виновника затопления. Если он примет свою вину и стороны придут к обоюдному согласию, обращаться в суд не следует. Если же все наоборот, виновник не признает свою вину — без походов в суд не обойтись.

Прежде всего, главную роль будет играть акт затопления. Именно поэтому необходимо изначально составить его с соблюдением всех требований.

Заключение

В настоящее время в судебной практике распространены спорные ситуации, связанные с владением и пользованием жилыми помещениями.

Ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый имеет право на жилище, которое должно охраняться государством. Но в настоящее время, в нашей стране проходит достаточно большое количество судебных заседаний, связанных со спорными вопросами владения и пользования недвижимым имуществом.