Капитальный ремонт МКД (многоквартирных домов)

Собственники жилья, находящегося в многоквартирных домах, обязаны ежемесячно осуществлять взносы в фонд капитального ремонта. Размер платы зависит от квадратной площади жилья и устанавливается нормативным актом субъекта.

Капитальный ремонт отличается от текущего, тем что предполагает полную замену конструкций, а не выполнение мелких работ, направленных на поддержание здания в нормальном состоянии. Средства для будущего капремонта поступают от владельцев жилья и хранятся на специально утвержденных фондах. В зависимости от способа образования, который выбирают жильцы, фонды могут быть сформированы:

  • на индивидуальном счете дома;
  • на счете регионального оператора.
Сроки начала ремонтных работ устанавливаются региональной программой проведения капитального ремонта, однако собственники имеют право требовать проведения ремонта до наступления утвержденных сроков. Для этого им нужно обратиться в УК и подать соответствующее заявление.

Что такое капремонт многоквартирного дома

Согласно Жилищному кодексу, на владельцев квартир в многоквартирном доме лежит обязанность поддерживать дом в надлежащем состоянии, в том числе оплачивать капитальный ремонт (ст. 39 ЖК РФ). С 2014 года собственники квартир сами формируют фонд, за счет средств которого будет ремонтироваться их дом.

При проведении капитального ремонта восстанавливаются отдельные части общего имущества многоквартирного дома, которые вышли из строя. Капремонт подразумевает проведение работ по реконструкции:

  • отдельных участков несущих стен;
  • инженерных систем дома;
  • стен, за исключением несущих.

В зависимости от того, какой объем охватывают ремонтные работы, капремонт можно разделить на:

  1. Комплексный — ремонт затрагивает все участки дома.
  2. Частичный — проводятся восстановительные работы на нескольких участках здания и частях инженерных сетей.

25 декабря 2012 года президент В. Путин подписал Федеральный закон, который ввел в Жилищный кодекс РФ систему взимания денежных средств с собственников квартир за капитальный ремонт. В течение 2013-2015 годы взносы были установлены постепенно во всех регионах России.

Содержание жилья и капитальный ремонт — это одно и тоже?

Плата за содержание жилья и взнос на капитальный ремонт абсолютно разные платежи, не дублирующие друг друга. Они предназначены для обеспечения разных статей расходов на поддержание общедомового имущества.

Капремонт предполагает полную или частичную замену конструкций, в ходе его проведения может быть проведена даже перепланировка помещения. Обновление касается всего здания и проводится примерно раз в 25 лет.

Содержание и ремонт жилья — это расходы, которые уплачивает владелец квартиры за управление многоквартирным домом и текущий ремонт (ст. 154 ЖК РФ). Фактически это оплата услуг УК или регионального оператора.

Текущий ремонт подразумевает проведение более мелких, по сравнению с капитальным, строительных работ, которые направлены на поддержание многоквартирного дома в нормальном состоянии. Проводятся ремонтные работы по:

  • замене или восстановлению подъездных дверей;
  • лестничных клеток;
  • замене пластиковых окон;
  • ремонту лестниц и перил;
  • облагораживанию придомовой территории.

Ремонт мелких неисправностей проводится в ближайшее время, аварийные ситуации устраняются сразу же.

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов

Фонд капитального ремонта — это «общая копилка», в которую вносятся денежные средства собственниками для будущего ремонта многоквартирного дома. Он формируется:

  • из ежемесячных обязательных платежей;
  • пений, за несвоевременную уплату взносов;
  • процентов, начисленных за пользование бюджетными средствами, находящимися на счете дома.
По решению собственников жилья в фонд также могут включаться средства, полученные за аренду или иного использования общего имущества (например, реклама в подъездах).

Фонд может формироваться одним из двух способов:

  1. На специальном счете — средства идут только на содержание конкретного дома. Жильцы сами выбирают банк, открывают счет и ежемесячно вносят на него деньги. Средствами на счете распоряжается ТСЖ, управляющая компания и жилищный кооператив (п. 2 ст. 175 ЖК РФ).
  2. На счет регионального оператора — власти региона сами решают на какие дома будут потрачены деньги. Таким образом фонды формируются по умолчанию. Средства, полученные от собственников в одних домах, могут быть потрачены на капитальный ремонт других, при условии, что у многоквартирных домов есть счета за капремонт у одного регионального оператора.

Фонды принадлежат регионам — средства, которые поступают в фонд субъекта, используются для ремонта многоквартирных домов только на его территории.

Что включает в себя капремонт МКД

Под «капитальным» подразумевается ремонт:

  • внутренних коммуникации;
  • фасадов домов;
  • лифтов и шахт;
  • крыши;
  • подвалов;
  • фундамента.

По решению собственников жилья или региональной власти список может дополняться другими видами ремонтных работ. Например, утеплением фасада, установкой и заменой общедомовых счетчиков, переустройство крыши и т. д. Ремонту подлежат только дома, где больше 3-х квартир.

Виды проведения капитальных работ устанавливаются для каждого дома индивидуально и зависят от его состояния и возраста. Сроки проведения ремонта в домах, независимо от способа образования фонда определяются в региональной программе капитального ремонта.

Программа обязательно включает в себя:

  1. Перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта, за исключением зданий признанных аварийными или подлежащими сносу.
  2. Плановый период проведения капитальных работ.
  3. Перечень работ и услуг по капремонту.

Субъекты РФ обязаны ежегодно актуализировать региональные программы по проведению капремонта в многоквартирных домах (п. 5 ст. 168 ЖК РФ). Ознакомиться с программами можно на сайте регионального фонда. В приоритетном порядке выполнения предусмотрены следующие виды работ:

  • исправление инженерной системы газоснабжения;
  • ремонт лифтовых шахт, блочных и машинных помещений;
  • замена, модернизация, ремонт лифтов.

Однако, владельцы недвижимости могут принять решение о проведении капитального ремонта досрочно на общем собрании собственников (ст. 189 ЖК РФ). При этом каким образом был сформирован фонд не имеет значение.

Заявление на капитальный ремонт многоквартирного дома (образец)

Для проведения долгосрочных ремонтных работ собственники жилья должны обратиться в УК с соответствующим заявлением. Заявка на капремонт, может быть удовлетворена только в том случае, если на счету дома находиться достаточное количество денежных средств, которые можно направить на проведение ремонта. В документе должны быть указаны:

  1. Данные должностного лица, юридический адрес УК.
  2. Паспортные данные заявителей.
  3. Сущность проблемы, а также возможные варианты ее решения.
  4. В качестве доказательств вместе с заявлением могут быть предоставлены фото, а также квитанции об оплате. Дополнительные сведения указываются после основного текста заявления.
Заявление составляется в простой письменной форме в 2-х экземплярах. При подаче заявления, получатель должен поставить роспись на экземпляре собственников жилья, тем самым подтверждая факт получения.

После обработки заявки, в срок не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором планировалось проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой, УК или региональный оператор направляет собственникам предложение, которое включает:

  • сроки проведения капитального ремонта;
  • перечень и стоимость необходимых работ и услуг;
  • порядок и источники финансирования ремонтных работ;
  • иные предложения, связанные с проведением капремонта.

В срок не превышающий трех месяцев, собственники должны рассмотреть полученное предложение и на общем собрании жильцов принять решение о проведении капитального ремонта.

Размер взноса за капитальный ремонт МКД

Сумма минимального платежа за капремонт зависит от квадратной площади и типа жилья. Размер выплаты устанавливается законодательным актом субъекта РФ.

Платить взносы нужно ежемесячно, не меньше минимального установленного размера. Не важно проведены ли в нем ремонтные работы или они планируются в будущем. Платеж включается в квитанцию по ЖКХ и в случае неуплаты к собственнику применяются такие же санкции, как за просрочку оплаты коммунальных услуг (п. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Долг выплачивается вместе с пеней за просрочку (п. 14.1 ст. 155 ЖК РФ), может быть взыскан через суд. При общей сумме задолженности более 10 тыс. рублей для неплательщика взноса может быть установлен запрет на выезд заграницу. Программа взносов бессрочна.

По решению собственников жилья в многоквартирном доме размер взноса за капитальный ремонт может быть увеличен (п. 4 ст. 166 ЖК РФ). За счет суммы, превышающей минимальный размер, средства из фонда можно потратить на:

  1. Оплату услуг по строительному контролю.
  2. Погашение кредитов и займов, израсходованных на проведение работ по капитальному ремонту.
  3. Разработку проектной документации для проведения ремонта.

Кто может не платить за капитальный ремонт?

Не платят взносы следующие категории граждан:

  • собственники, в чьих домах менее 3-х квартир;
  • наниматели жилья по договору соцнайма — взносы за капремонт платит муниципалитет.
  • владельцы квартир, находящихся в домах, признанных аварийными, подлежащих реконструкции или сносу;
  • льготные категории граждан — пенсионеры, инвалиды, ветераны боевых действий, многодетные семьи и т. д.
Перечень льготников устанавливается в каждом регионе. Чтобы не вносить платежи за капремонт, граждане должны обратиться с письменным заявлением в региональный фонд и подтвердить свой социальный статус соответствующими документами.

В некоторых регионах жителям новостроек предоставлено право не вносить платежи за капремонт после сдачи дома в эксплуатацию в течение нескольких лет. Максимальный срок льготного периода — 5 лет. Решение о предоставлении отсрочки принимается региональными властями.

Предельная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома

Размер предельной стоимости капитального ремонта определяется отдельно в каждом регионе. Сумма может быть уменьшена, если подрядчик согласится выполнить работы за меньшее вознаграждение.

Предельная стоимость ремонтных работ рассчитывается с помощью специальной единой метрики. Рекомендации по определению стоимости работ и услуг при проведении капитального ремонта установлены Приказом Минстроя РФ от 07.09.2017 № 1202/пр.

До принятия рекомендаций регионы использовали различные методики для определения начальной цены контракта. Зачастую плата за одну и ту же работу различалась даже в пределах одного региона. Принятый общий подход в составлении цен поможет повысить качество ремонтных работ, а также сэкономить бюджетные средства.

Минстрой рекомендует для определения предельной стоимости капремонта использовать типологию домов, расположенных на территории региона. За основу для расчета могут быть приняты следующие характеристики многоквартирных домов:

  • период постройки;
  • материал стен;
  • тип фундамента;
  • покрытие крыши;
  • отделка фасада;
  • этажность здания.

Предельный размер устанавливается нормативным актом субъекта РФ и учитывается для:

  1. Определения минимального размера взноса за капремонт.
  2. Составления проекта краткосрочного плана по реализации региональной программы на соответствующий календарный год.