Покупка квартиры через жилищный кооператив

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность. Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что такое жилищный кооператив (ЖК)?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме.

Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.

Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

  • наименование кооператива, а также его местонахождение;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
  • размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
  • положение об ответственности за нарушение обязательств;
  • компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия решений органами управления;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • положение о ликвидации и реорганизации кооператива.
Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.

Виды жилищных кооперативов

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

  • жилищный;
  • жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

  • жилищно-накопительный;
  • потребительский ипотечный;
  • кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер. На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека. Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ. Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Таким образом, видов подобных объединений граждан достаточно много. Существует несколько вариантов приобрести жилье с помощью такой формы объединения физических и юридических лиц.

Кто может быть членом жилищного кооператива?

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцати летнего возраста. Кроме того, членами такого объединения могут быть и юридические лица:

  • в установленном законодательством случаях;
  • если такое юридическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, управлением общим имуществом которого осуществляется жилищный кооператив.

Преимущественным правом на вступление в кооператив (при содействии государственных органов власти, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления) обладают граждане, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ:

  • малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
  • иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Права и обязанности членов ЖК

Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая. С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ). Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.

Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.

Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.

Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.

Как вступить в жилищный кооператив

В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации. Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос. После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Право собственности на кооперативную квартиру

Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.

Пример

Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом. Через год пользования предоставленной квартирой и своевременной оплаты всех взносов Корнееву указанная квартиры была предоставлена в собственность, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке. В дальнейшим кооператив, членом которого является Корнеев, осуществлял управлением многоквартирным домом.

Оформление право собственности на квартиру происходит в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Риски участия в кооперативе

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Пример

Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Заключение

Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу. Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов. Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.

Право пользования переходит в право собственности только после того, как все взносы будут уплачены. Если подойти к выбору вида кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, можно подобрать наилучший вариант кооператива, результатом участия в котором будет получения квартиры в свою собственность.

Вопрос
Выход из жилищного кооператива и возврат взносов
Я вступил в жилищно-строительный кооператив и исправно выплачиваю взносы. Однако в связи с появившейся возможностью приобретения квартиры сразу в другом доме, не дожидаясь окончания застройки кооперативного дома, я желаю выйти из такого объединения. Возможен ли выход из такого объединения? Будут ли возвращены мне уплаченные взносы?
Ответ
Ст. 130 ЖК РФ предполагает такое основание прекращения членства в кооперативе как выход такого члена. Это означает то, что Вы имеете полное право на выход из кооператива. Согласно ст. 132 ЖК РФ Вы имеете право на получение уплаченных сумм не позднее двух месяцев с момента выхода из объединения.