Покупка квартиры в кредит или ипотеку

Процесс покупки квартиры в кредит является сложной правовой процедурой, которая требует сбора большого количества документов, соблюдения требований и условий банковских организаций. Потенциальный заемщик из огромной массы финансовых учреждений выбирает определенное, с наиболее подходящей под его возможности и предпочтения кредитной программой.

Пройдя через все этапы оформления кредитного займа в банке, проведя независимую экспертизу оценки стоимости жилья, заключив договор страхования квартиры по ипотеке, лицо получает денежные средства от финансового учреждения для того, чтобы в дальнейшем оформить договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредита на покупку жилья или ипотеки.

Что такое ипотечный кредит?

Ипотечный кредит представляет собой целевое долгосрочное кредитование, выдаваемое гражданам банками для приобретения объекта недвижимости, с обязательным залогом жилья. Вопросы, связанные с ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особенности ипотечного кредитования состоят в том, что квартиру, купленную на средства банка, нельзя перепродать, заложить, подарить, переуступить по праву владения без согласия банка или вплоть до того момента, пока оставшаяся часть долга не будет выплачена полностью.

Кредит на приобретение жилья выдается для покупки квартиры, в виде определенной суммы денежных средств. Основные отличия ипотеки от жилищного кредита заключаются в следующем:

  • Период, на который выдаются займы. Обычно ипотека предоставляется на срок от 5 до 30 лет, в случае с кредитом данное время не превышает 4-7 лет.
  • Размер денежных средств. Сумма кредита ниже, чем та, которая может быть выдана по программе ипотечного кредитования.
  • Процессы получения. После одобрения сделки банком для получения ипотеки требуется дополнительный сбор большого перечня документов, при кредите клиент может сразу обратиться за выдачей денежных средств.
  • Залог объекта недвижимости. Ипотека может быть выдана только с условием обязательного залога жилья, которое уже имеется у лица или приобретается на сумму займа. Залог недвижимого имущества при кредите не требуется.
  • Размер процентных ставок. Процент ипотечного займа ниже кредитного, так как риски потерь у банковских организаций при выдаче ипотеки менее высокие.
  • Ипотека выдается только банками, кредит можно получить и в других организациях, например, жилищные кооперативы.
При выдаче кредита на покупку жилья банковские работники не так требовательны к своим клиентам, более быстро рассматривают заявки граждан и не запрашивают столь большой перечень сведений, как при ипотечных займах.

Что выгоднее: ипотека или кредит на квартиру

Для того чтобы понять, что наиболее выгодно: кредит на покупку квартиры или ипотека — заемщику следует обратить особое внимание на следующие моменты:

  • Необходимая денежная сумма. Обычно размер жилищного кредита не превышает 500 тысяч рублей, по ипотеке выдаваемая сумма выше.
  • Желаемый период кредитования. При ипотеке срок возврата выданного займа может быть продлен до 30 лет (кредит не более 7 лет).
  • Ипотечные займы сопровождаются наложением обременения — залог на приобретенное имущество.
  • При выдаче кредита банк проверяет самого клиента (платежеспособность, состоятельность), в случае с ипотекой финансовые учреждения обращают внимание и на объект недвижимости (рыночная стоимость, год постройки, жилая площадь и т.д.).
  • Выдача кредита на приобретение жилья сопровождается процентными ставками 12-22% годовых, ипотека — от 10% до 15%. При этом переплата по кредиту, учитывая срок кредитования около 50%, при ипотеке она составляет 100%, а в некоторых случаях и до 200%.
  • Обязательное страхование при ипотечном займе.
  • Независимая оценка стоимости жилья. Расходы по проведению данного мероприятия являются обязательными и возлагаются на заемщика.
  • Право на налоговый вычет при получении ипотеки (возвращение государством определенной суммы от произведенных затрат при покупке жилья, но не более 2 миллионов рублей).
  • Использование в качестве первоначального взноса по ипотеке средств материнского капитала.
  • Проверка службой безопасности банковских учреждений юридической чистоты приобретаемой квартиры по ипотечной программе (законность прав продавца, подлинность документов).
Рассматривая недостатки и преимущества ипотеки и кредита на покупку жилья, нельзя однозначно сказать, что является наиболее выгодным займом, так как для каждого данный выбор индивидуален.

Как получить кредит на квартиру

Для того чтобы получить кредит на приобретение жилья, потенциальному заемщику необходимо:

  • Произвести анализ кредитных предложений в различных банках (условия выдачи кредитов, процентные ставки, требования к клиентам и т.д.).
  • После того как заемщик определился с финансовой организацией, ему следует обратиться к кредитному специалисту, который пояснит какие именно действия следует выполнить для получения кредита.
  • Банковские учреждения запрашивают определенный перечень документов (паспорт заемщика и созаемщиков, справка о доходах, свидетельство о регистрации брака и т.п.).
  • По итогу заполняется заявка, прилагается необходимая документация, и собранные сведения направляются на рассмотрение. Период получения ответа от банка может занять от 3 до 30 дней.
  • После получения одобрения, в котором банковская организация указывает максимально возможную для получения сумму кредита, клиенту обычно дается около 30 дней для поиска варианта жилья.
  • Когда объект недвижимости подобран и согласован с банком, заключается договор кредита.
  • Далее указывается банковский счет, на который перечисляются заемные средства.
  • По итогу оформляется соглашение на покупку квартиры, в котором прописывается, что вся стоимость имущества или его часть оплачивается с использованием кредитных средств.
Требования для получения кредита на покупку квартиры и ипотеки в различных банковских учреждениях могут отличаться, но основные этапы выдачи займов одинаковы для всех.

Какие документы нужны для получения кредита

Наиболее часто запрашиваемыми документами для получения кредита являются:

  • Паспорт гражданина Российской Федерации, с обязательной отметкой о регистрации.
  • При наличии временной прописки потребуется документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  • Если заемщик — мужчина, и его возраст превышает 27 лет, то необходим военный билет.
  • Документ, в котором указываются сведения о доходах (справка формы 2-НДФЛ с указанием заработной платы за последние шесть месяцев).
  • Трудовая книжка. Если работа по совместительству, то необходим трудовой договор.
  • В случае, когда заемщиком является пенсионер, то следует предоставить справку из Пенсионного фонда России о размере пенсии.
  • Если лицо не достигло возраста 18 лет, потребуется свидетельство о его рождении, или об усыновлении/удочерении.
  • Также необходимо заполнить в банковском отделении заявление-анкету.

Дополнительно могут быть запрошены следующие сведения:

  • Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  • Паспорт супруга/супруги.
  • Свидетельство об изменении имени, фамилии, отчества т.д.
Более конкретный список необходимой для оформления кредита документации может быть размещен на официальном сайте банковского учреждения или находиться в самом отделении банка.

Требования к заемщику

Помимо условий, которые выдвигают банки для предоставления кредита, существует ряд обязательных требований, предъявляемых к потенциальным заемщикам. Их общий перечень сводится к следующему:

  • Кредитоспособность, то есть финансовая состоятельность. Ежемесячный платеж не должен превышать половины от заработка гражданина, а в идеале не более трети.
  • При проверке материального положения лица, банк может учитывать дополнительные доходы: владение акциями, сдача в аренду автомобиля, денежные средства, находящиеся на лицевом счете.
  • Плюсом для заемщика является владение недвижимым и движимым имуществом: гараж, дача, автомобиль, квартира.
  • Хорошая кредитная история.
  • Наличие российского гражданства, временная или постоянная регистрация в районе обращения в банковское отделение.
Если заемщик — это работающее лицо пенсионного возраста, то в качестве его основного дохода некоторые банки учитывают только размер пенсии.

По жилищному кредиту

Выдача средств по кредиту на покупку квартиры сопровождается характерными именно для данного вида займа требованиями, а именно:

  • Возраст заемщика может составлять от 18 до 75 лет.
  • Общий стаж трудовой деятельности не менее шести месяцев.
  • Отсутствие дополнительных неоплаченных кредитов.

В некоторых случаях банки, для того, чтобы уменьшить риски невозврата денежных средств, при выдаче кредита оформляют договор поручительства. Поручитель — лицо, обязанное вернуть деньги в финансовую организацию, если заемщик не сможет исполнить возложенного на него обязательства.

При выдаче жилищного займа банк может потребовать от клиента застраховать свою жизнь и здоровье.

По ипотеке

Для получения ипотечного займа гражданину необходимо отвечать требованиям, которые банковские учреждение выдвигают к своим будущим заемщикам:

  • Наличие квартиры, на которую возлагается обременение в виде залога (уже имеющееся жилье или приобретенное на ипотечные средства).
  • Страхование объекта недвижимости. Обычно банки имеют партнеров, которым они доверяют проведение процедуры страхования, и клиенту необходимо обращаться именно в такие организации.
  • Возраст заемщика от 21 года до 70 лет.
  • Общий трудовой стаж не менее одного года.
  • При наличии судимостей — она должна быть погашена или снята.
  • Возможно привлечение дополнительных созаемщиков, но в количестве не более трех человек.
Ипотечный кредит многие банки не будут предоставлять без внесения первоначального взноса, то есть денежной суммы определенного размера, обычно такая сумма составляет 20% от стоимости жилья.

Требования банков к квартире по ипотеке

При предоставлении ипотечного кредита банковские учреждения в качестве гарантии возвращения выданной суммы оставляют приобретенное жилье в залоге. Для залогового обременения подходит и уже имеющийся в собственности объект недвижимости.

Требования к такого рода жилью заключаются в следующем:

  • Здание, в котором находится жилое помещение, должно быть кирпичного, монолитного, железобетонного типов.
  • Не подойдет под ипотеку жилье, признанное ветхим или аварийным, а также находящееся в программе капитального ремонта, реконструкции, сноса.
  • В качестве залога не допускаются комнаты в коммунальных квартирах.
  • Объект недвижимости не должен иметь незаконных перепланировок.
  • Квартира должна находиться в городе или регионе, на которые распространяют свое действие кредитные программы банкового учреждения.
  • В жилье должны быть проведены водоснабжение, канализация, система отопления, электричество.
  • Квартира должна быть свободна от иных видов обременений, ограничений, не составлять предмет исковых требований.
  • Среди жильцов, которые ранее были зарегистрированы в купленной квартире, не должно быть лиц, находящихся в местах лишения свободы, в Вооруженных силах России.
Передача квартиры в залог, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние лица, возможна только с согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Порядок оформления кредита в банке

В процедуре оформления кредита можно выделить основные этапы, схожие для всех финансовых организаций, а именно:

  1. Клиент из большого перечня определяется с банком, в который он будет обращаться, выясняет порядок предоставления денежных займов, требования к заемщику.
  2. После согласования всех условий программы кредитования подается заявка, которая рассматривается в течение 5-30 дней. Вместе с заявкой направляется пакет документов.
  3. Если банковское учреждение одобряет выдачу кредита, то клиенту дается около месяца для подбора жилья.
  4. Заемщик проводит независимую экспертизу недвижимости для определения ее рыночной стоимости.
  5. После достижения всех договоренностей заключается соглашение (договор) между клиентом и организацией, где указываются права и обязанности сторон, условия и сроки погашения займа, наличие штрафных санкций.
  6. На этапе заключения договора оформляется страховка выбранного и одобренного банком жилого помещения.
  7. После подписания договора выдаются денежные средства, которые могут быть переданы наличным или безналичным путями.
На заемщика возлагается обязанность по своевременному внесению платежей по кредиту, точность оплаты отслеживается банком.

Страхование квартиры по ипотеке

Для использования ипотечных средств заемщику необходимо соблюсти обязанность по страхованию ипотеки. Можно выделить основные виды страхования при выдаче банком денежных средств:

  • Страховка объекта недвижимости — обязательное условие выдачи кредита. Цель заключается в защите приобретенной квартиры от повреждений, которые могут возникнуть при затоплении, пожаре, взрыве или по причине противоправных действий других граждан.
  • Страхование трудоспособности и жизни заемщика необходимо, если по каким-либо причинам лицо не сможет работать, или в случае смерти заемщика страховая компания обеспечит оплату взносов по ипотеке.
  • Страховка титула (права собственности на недвижимость). Если квартира станет поводом для судебного разбирательства, и заемщик потеряет право на ее владение, страховая компания будет должна возместить понесенные убытки, которые пойдут на погашение ипотеки.
Пример

Гражданин Ж приобрел квартиру в ипотеку у Гражданина К. Через 3 месяца выяснилось, что Гражданин К пренебрег правами на имущество своего несовершеннолетнего сына, и мать ребенка подала в суд для того, чтобы признать сделку по продаже жилья незаконной.

Суд определил, что гражданин К не имел права реализовывать квартиру, не соблюдая прав ребенка. Сделка купли-продажи была признана недействительной, гражданин Ж лишился права собственности на недвижимость, но благодаря страхованию титула, он смог полностью погасить ипотечную задолженность.

При выдаче банковскими организациями жилищного кредита условие об обязательном страховании не предусмотрено.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств оформляется после получения займа. Документ составляется в письменном виде, и содержит в себе следующие условия:

  • Точное наименование, дата и место заключения.
  • Паспортные данные сторон, а также поручителей и созаемщиков, если таковые имеются.
  • Характеристика объекта: адрес квартиры, этаж, площадь, год постройки и т.д.
  • Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья.
  • Стоимость объекта недвижимости.
  • Положение о том, что оплата производится полностью или частично за счет кредитных средств.
  • Срок и порядок передачи суммы денежных средств, полученных по займу.
  • Данные граждан, сохраняющих право проживания в квартире и сроки их выписки.
  • Порядок проведения полных взаиморасчетов.
  • Указание на то, что объект недвижимости в момент продажи свободен от прав третьих лиц, не имеет обременений или ограничений.

Кроме вышеуказанных обязательных условий, договор может включать в себя и ряд дополнительных положений:

  • Период фактической передачи квартиры.
  • Состояние, в котором передается жилье (например, произведенный ремонт, наличие сигнализации).
  • Штрафы и неустойки, которые могут назначаться, если покупатель или продавец нарушают возложенные на них обязательства.
  • Порядок разрешения споров.
  • Сроки и основания расторжения договора.
Особенность купли-продажи жилья с использованием заемных средств состоит в том, что в документе следует четко прописать, что оплата стоимости квартиры производится на основании кредита, и указать в каком объеме и в какие сроки совершается такой расчет.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке

Гражданин имеет право на получение налогового вычета при покупке квартиры с использованием ипотечных средств. Лицу за счет государства возвращается определенная денежная сумма с процентов по кредитному займу. Размер процентов не должен превышать трех миллионов рублей.

Ставка по налоговому вычету составляет 13%, и рассчитывается следующим образом: если сумма процентов по ипотеке равняется 1,5 миллиона рублей, то 1 500 000 × 13% = 195 тысяч рублей – размер возможного налогового вычета.

Документы необходимые для получения вычета от налогового органа сводятся к следующему перечню:

  • Копия кредитного договора.
  • Справка, подтверждающая факт уплаты процентов (документ можно взять в банке, который выдал заем).
  • Паспорт гражданина России.
  • Справка формы 2-НДФЛ, в которой указывается доход лица за последние шесть месяцев.
  • Декларация формы 3-НДФЛ.
  • Заявление.

Возврат процентов по ипотечному займу можно производить по мере их оплаты. Если кредит уже погашен, но налоговый вычет получен не в полном объеме, остаток можно получить в следующем году. В законе не установлено ограничений в количестве лет, на которые можно переносить остаток по вычету.

В случае если размер процентов по кредиту составляет более 3 миллионов рублей, то денежные средства свыше данной суммы не будут учитываться при вычислении налогового вычета.

Заключение

Покупка жилья с использованием кредитных средств крайне распространена в современном мире. Граждане обращаются в отделения банков для того чтобы взять ипотеку или займ на покупку квартиры.

Само понятие кредит является широким и емким. Оно включает в себя все разновидности кредитования: сельскохозяйственное, коммерческое, международное, выдача займов на приобретение жилья, а также ипотека.

Каждое банковское учреждение самостоятельно разрабатывает требования к клиентам, к списку необходимых документов, к жилью, которое передается в залог. Некоторые банки размещают такие сведения на официальном сайте, другие передают лично заемщикам.

Соблюдая условия и этапы оформления кредита, гражданин сможет в кротчайшие сроки получить необходимые денежные средства для заключения договора купли-продажи квартиры.

Вопрос
Страхование при ипотеке
Мы с супругом планируем обратиться в банк для получения ипотеки на покупку квартиры. Будьте добры пояснить по поводу страхования имущества, а также жизни и здоровья заемщика, насколько важно соблюсти данные условия?
Ответ
В настоящее время банки выдают ипотечные займы, только если лица выполняют условие о страховке заложенного объекта недвижимости. Требования страхования трудоспособности, жизни и здоровья, титула не всегда являются обязательными. Есть возможность применения комбинированного страхования, которое будет включать в себя сразу все риски. Размер данной платы за страховку составляет примерно 0,8% от суммы ипотеки.