Продажа квартиры с обременением

Продать квартиру с обременением вполне законно, однако заключать такую сделку нужно с соблюдением установленных законом требований. Переход права собственности на нового владельца в полном объеме происходит только при снятии обременения, в противном случае права нового собственника могут быть ограничены.

Обязательной стороной договора купли-продажи обремененной квартиры, помимо продавца и покупателя, является третье лицо — им может выступать банк, судебный орган, получатель ренты и др. В самом договоре при этом в обязательном порядке указывается наличие имеющегося обременения на квартиру.

В составе права собственности законом могут ограничиваться и права владения, пользования и распоряжения собственника жилым помещением — как в целом, так и по отдельным видам прав.

К самыми распространенным видам обременений относятся: ипотека, аренда жилого помещения, рента с пожизненным содержанием, арест судебными приставами и т.д.

  • Указанные ограничения подлежат государственной регистрации, и при желании покупатель может обратиться в Росреестр для получения нужных сведений о квартире.
  • Чаще всего, квартиры с такими ограничениями продаются по сниженной цене, и подобная покупка позволяет сэкономить.

Что такое обременение (ограничение) права собственности на квартиру

В ранее действующем Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» давалось определение обременения — это установленное в законном порядке условие или запрещение, стесняющее правообладателя на осуществление права собственности.

Например:

  • при ипотеке налагается ограничение на распоряжение имуществом собственника;
  • при аренде обременение состоит в ограничении собственника квартиры (арендодателя) в праве пользования данной недвижимостью, которое переходит арендатору.

При продаже квартиры продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременения и передать имущество свободным от прав требования третьих лиц — за исключением случаев, при которых покупатель сам соглашается на покупку квартиры с обременением (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Гражданским законодательством установлено, что обременения на квартиру подлежат государственной регистрации в уполномоченном органе — Росреестре (ст. 8.1 ГК РФ,  ст. 131 ГК РФ).

Запись об обременении права собственности на недвижимое имущество в обязательном порядке вносится в ЕГРП и ранее отображалось в свидетельстве о государственной регистрации в строке «Существующие ограничения (обременения) права», а теперь в соответствующей выписке из реестра регистрирующего органа.

Виды обременений на квартиру

Основными видами обременений являются:

  • ипотека;
  • арест имущества (как способ взыскания по долгам собственника);
  • рента c пожизненным содержанием;
  • доверительное управление;
  • принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры;
  • сервитут (относится к земельным участкам).

Наиболее распространенные из них будут рассмотрены ниже.

Обременение возникает:

  • заключении договора (по воле правообладателя);
  • по решению суда (против воли правообладателя).
Такие обременения подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

К нерегистрируемым ограничениям относятся:

  • право наследования;
  • преимущественное право выкупа доли и др.

Ипотека в силу закона

Согласно федеральному закону «О залоге недвижимости», предусматриваются 2 вида ипотеки:

  • в силу закона;
  • в силу договора.

Ипотека в силу закона устанавливается независимо от желания сторон после наступления предусмотренных законодательством обстоятельств. Наиболее распространенные случаи возникновения такой ипотеки:

  • покупка или строительство жилья в рассрочку или с использованием средств, привлеченных по кредитному договору или договору займа (с банком, микрофинансовой организацией, кредитным потребительским кооперативом и др.);
  • возникновение обязательств по закладной;
  • рента.
Ограничение на квартиру регистрируется в течение 5 рабочих дней одновременно с регистрацией права собственности. При этом государственная пошлина за регистрацию договора не взимается.
  • В полученном свидетельстве о праве собственности при этом указывается, что квартира обременяется «ипотекой в силу закона».
  • Когда долг перед кредитором погашен, по его заявлению обременение снимается, и владельцу квартиры следует оформить новое свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП — по новым правилам) без обременения. При этом в графе «Существующие ограничения права» Росреестр указывает: «не зарегистрировано».

Арест квартиры судебными приставами

Арест имущества как обременение носит сложный характер, так как:

  • это ограничение в чистом виде, и его снятие происходит только путем устранения причин его возникновения;
  • налагается характерным только для него определенным кругом лиц (суды, правоохранительные органы, судебные приставы);
  • арест может являться запретом двух видов:
    • полным — запрещается любого рода распоряжение имуществом (продажа, мена, дарение, рента, аренда, залог и т.д.);
    • частичным — запрещается пользование;
  • применяется либо как мера наказания, либо предупреждение за взыскание имущества.

На снятие ареста установлены достаточно категоричные требования — навстречу владельцу арестованного имущества приставы или судебная система не пойдут, так как они действуют только в рамках закона.

Для продажи арестованной квартиры предварительно нужно получить разрешение органа, наложившего арест — а сделать это можно только путем снятия ареста (к примеру, выплатой долгов), иначе она будет продана на торгах за невысокую цену.
  • Если обременение было наложено на квартиру судебными приставами, перед продажей квартиры необходимо обратиться в ФССП, взять постановление с указанием суммы задолженности — и выплатить ее.
  • Предварительно следует оповестить покупателя об обременении, и в процессе продажи квартиры заключить предварительный договор купли-продажи с условием, что основной договор будет заключен непосредственно после снятия ареста.

Обременение рентой недвижимого имущества

Такое обременение распространено в тех случаях, когда собственником квартиры является пожилой человек либо инвалид без наследников.

Суть договора ренты с пожизненным содержанием заключается в том, что лицо, оказывающее уход за собственником, получает право собственности на квартиру (ст. 601 ГК РФ), в результате чего и может ей распоряжаться (ст. 604 ГК РФ).

  • Следует учитывать, что продать такое жилье рентоплательщик вправе только с согласия получателя ренты (собственника), которое должно быть нотариально удостоверено, чтобы впоследствии можно было документально подтвердить соблюдение всех условий сделки.
  • Если продажа все же состоялась, обязанность по содержанию рентополучателя переходит на нового владельца квартиры.

Фактически, такая квартира считается обремененной до конца жизни получателя ренты.

Ограничения при аренде квартиры

Договор аренды или найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому об обременении такого рода можно будет узнать, заказав выписку на квартиру из ЕГРП в Росреестре.

Суть ограничения при аренде (найме) квартиры случае заключается в том, что собственник не может в полной мере фактически владеть и пользоваться своим жилым помещением. Арендатор (наниматель) жилья имеет право проживать в нем до окончания установленного в договоре срока.

Это положение в некоторой мере создает трудности в продаже квартиры, так как в этом случае:

  • переход права собственности на нового владельца не влечет за собой изменение договора аренды или найма жилого помещения, и тем более — его расторжение (ст. 675 ГК РФ);
  • после продажи квартиры ее наймодателем становится новый владелец вследствие ранее заключенного договора найма.

Если договором аренды предусмотрено условие об одностороннем порядке расторжения договора собственником, то он обязан об этом предупредить нанимателя жилого помещения за 3 месяца до конца срока действия такого договора. Если у продавца нет возможности отложить сделку на указанный срок, в договоре купли-продажи будет необходимо просто указать на наличие обременения в виде аренды жилого помещения.

Ограничения на продажу квартиру с детьми

Если в жилом помещении в составе собственников или проживающих имеются несовершеннолетние дети, его продажа как таковая юридически не будет являться сделкой с обременением.

Однако в этих случаях сделка оформляется с учетом ряда дополнительных требований:

  • Наличие несовершеннолетних собственников указывает на обязательное требование закона: родители и опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества своих детей или подопечных (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
  • Если несовершеннолетний не является собственником жилого помещения, а только прописан в нем, то в случае выписки из квартиры с целью последующей продажи его будет необходимо прописать по новому месту жительства.
Без выполнения этих требований сделка может быть оспорена в суде любой заинтересованной стороной.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру?

Из приведенных выше примеров видно, что обременение как таковое не является препятствием для возможности заключения сделки купли-продажи квартиры. В частности, покупатель может осознанно идти на приобретение жилья, обремененного требованиями третьих лиц.

В противном случае для собственного успокоения покупатель может самостоятельно проверить наличие обременения на квартиру, которую он желает приобрести:

  • Самый простой вариант — узнать данную информацию из свидетельства о праве собственности, попросив продавца предъявить его.
  • Также эти данные можно самостоятельно узнать в выписке ЕГРП, запросив ее в Росреестре. Для этого необходимо:
    • заполнить заявление;
    • знать адрес интересующей квартиры;
    • оплатить госпошлину.

Обратиться в Росреестр для получения выписки из ЕГРП можно следующими способами:

  • лично:
    • непосредственно в Росреестр;
    • через МФЦ;
  • в электронном виде:
    • Портал госуслуг;
    • сайт Росреестра.
Для более детальных сведений покупатель вправе потребовать от продавца расширенную выписку из ЕГРП, которую может запросить только собственник жилья. Эта выписка содержит в себе подробные данные обо всех правообладателях и ранее совершенных сделках с недвижимостью.

После того, как выписка получена, следует проверить документы владельца квартиры на соответствие содержащимся в ней данным.

Как продать квартиру с обременением

Обремененные квартиры являются не самыми востребованными на рынке недвижимости. Связано это с тем, что при оформлении сделки купли-продажи возможно сокрытие продавцом некоторых фактов и возникновение сложностей для покупателя.

Пример

Владелец квартиры скрыл от покупателя факт наличия лиц, имеющих право на проживание в продаваемом жилом помещении (лицо, служащее в армии или отбывающее наказание в местах лишения свободы и т.п.). В случае востребования указанными лицами восстановления их в праве пользования квартирой, сделка будет признана недействительной в судебном порядке, в результате чего новый владелец может лишиться и купленной квартиры, и уплаченных за нее денег.

Для предотвращения таких сложностей при продаже квартиры с обременением Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность продавца предупредить покупателя о наличии обременений. Тогда при честной сделке обременение либо вообще полностью снимается, либо же переводится на покупателя с его предварительного соглашения.

Следует отметить, что если дом признан аварийным и подлежит расселению, то продажа квартир в нем вообще запрещена. Если же дом является памятником культуры, на владельцев налагается обязанность по сохранению внешнего вида дома и его регулярному ремонту.

Снятие ограничений перед продажей

Для того, чтобы новый владелец имел полное право собственности на квартиру, с нее необходимо снять обременение.

  1. В случае ипотеки в силу закона обременение снимается с согласия банка после проведения предусмотренных в договоре расчетов, после чего изменения по праву собственности регистрируются в Росреестре.
  2. При обременении в виде аренды снятие происходит путем расторжения договора с нанимателем жилого помещения.
  3. Арест как ограничение права собственности на имущество снимается только судебными органами и после выполнения владельцем арестованной недвижимости обязательств, предусмотренных постановлением судебного пристава.
  4. Снять с квартиры такое обременение, как рента с пожизненным содержанием, можно только путем переселения иждивенца (с изменением его прописки) по новому месту жительства, не ухудшающему условий его проживания. Рента прекращает свое действие естественным путем в случае смерти ее получателя.

Перевод обременения на покупателя

Законом предусмотрено такое понятие, как «право следования»: при смене собственника недвижимости обременение автоматически переходит на него — независимо от того, есть ли в договоре купли-продажи особое указание на переход прав.

В связи с этим и возникает обязанность продавца не скрывать наличие обременений. Если покупатель согласен на такую покупку, то сделка будет заключена с переводом на него дополнительных обязательств.
  • Если была приобретена квартира, обремененная договором ренты, иждивенец, проживающий в такой квартире, вправе требовать от нового владельца исполнения условий рентного договора. В противном случае сделка купли-продажи может быть расторгнута и обязанности по содержанию иждивенца снова перейдут на предыдущего рентодателя.
  • Если договор аренды при смене собственника не расторгался, то права и обязанности арендодателя переходят на нового владельца по ранее заключенному договору аренды.
  • Когда квартира находится в обременении по ипотеке в силу закона, а у покупателя не имеется достаточной суммы (квартира приобретается в рассрочку), то при государственной регистрации перехода права собственности в свидетельстве будет указано такое обременение.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Основное требование, отличающее такую продажу от обычной сделки, — перед заключением договора покупатель должен быть проинформирован о наличии обременения.

  • В зависимости от особенностей имеющихся ограничений должны выполняться все условия для того, чтобы квартира могла быть продана (к примеру, получение разрешения кредитора на продажу, органов опеки и т.д.).
  • При наличии зарегистрированных лиц в продаваемой квартире, в договоре купли-продажи должно быть прописано условие о сроке, в течение которого данные лица должны выписаться из нее.
  • Если же обременением является ипотека — в обязательном порядке залогодержатель указывается в тексте договора.
Таким образом, в договоре купли-продажи обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением с обозначением его вида. Наличие либо отсутствие обременения на квартиру, как правило, подтверждается выпиской из ЕГРП — ее также следует приложить к договору.

Сам договор купли-продажи составляется в трех экземплярах:

  • для покупателя;
  • для продавца;
  • для Росреестра.

В тех случаях, когда это необходимо, еще один экземпляр составляется для учреждения, которое дало согласие на совершение продажи.

Риск покупки квартиры с обременением

Покупая недвижимость с обременением, следует учитывать тот факт, что продавец может иметь ограниченные права по распоряжению своим имуществом. Если существуют другие понравившиеся предложения о покупке квартиры, либо для покупателя нежелательна сделка с юридически проблемной квартирой, то стоит сразу отказаться от покупки квартиры с обременением.

  • Распространенной является ситуация, когда квартира продается с прописанными лицами, имеющими право на проживание в ней. Поскольку проживание с посторонними лицами не всегда является возможным, разрешить эту ситуацию можно будет только в судебном порядке.
  • Приобретая квартиру с обременением в виде ипотеки (при покупке в рассрочку или с привлечением заемных средств), возможна другая ситуация: сделка заключена, деньги выплачены, но обременение не снято. И если новому владельцу спустя несколько лет захочется продать жилье, придется искать залогодержателя для снятия имеющегося обременения.

Рискованной является покупка квартиры, которая обременена рентой: рентополучатель в любой момент может отменить сделку, если обязательства по его содержанию не выполняются.