Договор ипотеки квартиры

Договор об ипотеке квартиры, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» понимается как договор залога недвижимого имущества. Его суть заключается в обладании у залогодержателя права удовлетворения своих имущественных требований к должнику из стоимости заложенного имущества второй стороны — залогодателя. В первую очередь необходимо рассмотреть наиболее значимые положения договора в целом. Речь идет о предмете сделки, которым в этом случае является заложенное имущество (квартира).

Также необходимо определить стороны по такой сделке — залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Кроме этого, важной составляющей является процесс заключения такого договора. В целом он не отличается от обычного процесса составления соглашения. Нотариальное удостоверение вышеуказанного документа не является обязательным, однако, может быть использовано сторонами при их согласии на такой процесс. Также законодательство обязывает участника правоотношения произвести соответствующую государственную регистрацию сделки.

Таким образом, в целом договор об ипотеки квартиры имеет некоторые отличия, установленные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя и во многом подчиняется общими положениям, закрепленным Гражданским кодексом и иными нормативно правовыми актами.

Предмет договора об ипотеке квартиры

Предмет договора о залоге недвижимости установлен ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102). Исходя из положений п. 2 вышеуказанной статьи, предмет соглашения об ипотеке квартиры определяется его наименованием (то есть квартира), местом нахождения (конкретный адрес такого имущества), а также достаточным для идентификации этой собственности информации. Это необходимо для того, чтобы такой предмет можно было отличить от иного.

Кроме этого, в такой сделке необходимо указать то право, в силу которого квартира, выступающая предметом, принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществившего государственную регистрацию прав на вышеуказанное имущество.

Согласно ст. 5 ФЗ № 102 предметом ипотеки может выступать недвижимость, указанная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

В перечень такого имущества входят:

  • земельные участки;
  • предприятия и иная собственность, которая используется в предпринимательских целях;
  • жилища, а также их части;
  • строения, используемые в потребительских целях (гаражи, дачи);
  • морские и воздушные суда.

Таким образом, предметом договора ипотеки выступает та собственность, на которую распространяется залог недвижимого имущества. В вышеуказанном случае таким предметом выступает квартира, с указанием ее адреса и иной информации, по которой можно было бы отличить одну квартиру от другой.

Стороны по договору

Ст. 1 ФЗ № 102, определяющее само понятие такого договора, устанавливает также и стороны по сделке, между которыми возникают правоотношения по залогу недвижимого имущества. В первую очередь это залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Второй стороной же выступает залогодатель (должник по обязательству). Залогодателем может быть и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Кроме этого, это может быть и то лицо, которое не участвует в таком обязательстве (то есть третье лицо).

Также стоит отметить, что к сторонам сделки, как и к сторонам по любому иному договору, предъявляются требования, установленные подразделом вторым раздела первого Гражданского кодекса РФ.

Речь идет о достижении физическим лицом совершеннолетия для совершения подобного соглашения, а также обязательной способностью к ее заключению, то есть обладание полной, неограниченной дееспособностью. В свою очередь, юридические лица, которые могут выступать стороной по вышеуказанной сделке также должны иметь право на ее заключение.

Таким образом, сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Стоит также отметить, что стороны должны иметь право на заключение такой сделки.

Заключение договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается согласно с общими правилами Гражданского кодекса о заключении договоров, то есть в соответствии с гл. 28 вышеуказанного нормативного акта, а также в соответствии с ФЗ № 102. Законом определено обязательное содержание вышеуказанной сделки (ст. 9 ФЗ № 102). В нее обязательно должны быть включены следующие сведения:

  • предмете ипотеки;
  • оценки такого имущества;
  • исполнении обязательства (существо, срок и размер).

Также стоит отметить, что несоблюдение вышеуказанных условий, то есть невключение их в документ, приводит к отказу в государственной регистрации.

Кроме этого, необходимо учитывать то, что законодательство предусматривает некоторые особенности условий для кредитного договора или соглашения о займе, обязательства по которым обеспечиваются залогом недвижимости. Эти правила установлены ст. 9.1 ФЗ № 102. В первую очередь это связано с указанием в такой сделке информации о полной стоимости кредита или займа. Также существуют и иные дополнительные условия.

Вышеуказанное соглашение в обязательном порядке должно быть заключено в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Это положение исходит из ст. 10 ФЗ № 102. Такой договор признается заключенным, а также вступает в силу только после соответствующей регистрации. Сделка признается недействительной (ничтожной), если будут не соблюдены правила об ее государственной регистрации.

Ст. 11 ФЗ № 102 предусматривает внесение изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) после осуществления регистрации. Кроме этого, ипотека в этом случае выступает как обременение имущества, которое было заложено по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации такой сделки.

Таким образом, соглашение о залоге недвижимости заключается так же, как и любая другая сделка. Однако существуют некоторые особенные условия, установленные ФЗ № 102, которые также необходимо учитывать при оформлении документа. Кроме этого, вышеуказанное соглашение необходимо оформить в письменной форме, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение договора происходит либо при специальном на то указанием в законе, а также при согласии и воли сторон на это. ФЗ № 102 не предусматривает обязанности регистрировать нотариально такую сделку, однако, предусматривает право сторон на осуществление этого процесса.

В соответствии с п. 6 ст. 10 ФЗ № 102, в случае заверения сделки сторонами у нотариуса в целях последующей государственной регистрации такого документа, в орган ее осуществляющий подается нотариально засвидетельствованная копия вышеуказанного документа. Кроме этого, в соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация соглашения может осуществляться и на основании заявления нотариуса, который удостоверил договор о залоге недвижимости.

Пример

Ларин заключил договор об ипотеке квартиры с одним из банков. По обоюдному согласию, было принято решение о нотариальном удостоверении заключенной сделки. После осуществления такого заверения, нотариус обратился в компетентный орган, осуществляющий государственную регистрацию таких сделок, с соответствующим заявлением. Получив заявление, а также копию засвидетельствованного в нотариальном порядке соглашения, государственный орган осуществил регистрацию и внес необходимые изменения в Единый реестр.

Поэтому такой вариант осуществления регистрации вполне возможен при согласии сторон. К тому же использование в процессе заключения сделки нотариальное заверение, выступает дополнительной гарантии ее осуществления в будущем.

Таким образом, нотариальное удостоверение вышеуказанного документа является правом сторон, а не обязанностью. То есть в этом случае все зависит исключительно от воли сторон.

Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке квартиры установлен ст. 10 ФЗ № 102. Эта статья обязывает стороны заключить сделку в письменной форме, а также произвести соответствующую регистрацию. Для того чтобы осуществить вышеуказанный процесс недостаточно лишь письменно оформить такой документ, необходимо также наличие всех тех условий, которые указаны в ст. 9 ФЗ № 102. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание такой сделки ничтожной.

Кроме этого, если договор об ипотеке подразумевает удостоверение прав залогодержателя закладной, то в орган, осуществляющий вышеуказанную регистрацию, подается также и сама закладная.

В соответствующий орган, осуществляющий регистрацию сделки, подается нотариально заверенная копия соглашения, если стороны приняли решение о нотариальном удостоверении заключенного ими документа.

В общем, государственная регистрация происходит по общим правилам, с учетом особенностей, установленных ФЗ № 102. После осуществления регистрации в Единый реестр вносятся соответствующие изменения, а договор об ипотеки вступает в свою силу.

Заключение

Как и любая иная сделка, договор об ипотеке квартиры, имеет свое содержание, то есть те положения, без которых такой документ не может вступить в силу или в дальнейшем может быть признан недействительным. Логичным представляется то, что в вышеуказанном соглашении должен быть указан предмет, вокруг которого и строится правоотношение. Следующим необходимым положением выступает сведения о сторонах, между которыми заключается документ. Кроме этого, необходимо ознакомиться с процессом заключения соглашения, а также те условия, которые необходимы для признания сделки действительной.

Кроме этого, так как законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации, необходимо рассматривать и порядок осуществления такого процесса. Также у сторон по соглашению существует возможность произвести нотариальное удостоверение заключенной сделки.

Таким образом, рассмотрение всех вышеперечисленных условий и особенностей позволит грамотно совершить заключение договора об ипотеке.

Вопрос
Обязательные положения договора об ипотеке
Мне было предложено заключить соглашение об ипотеке в одном из банков. Однако, предложенный документ, по моему мнению, слишком маленький и не содержит некоторых важных положений. Что обязательно должно быть указано в таком договоре? Без каких положений сделка не будет считаться действительной?
Ответ
В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре должны быть указаны сведения о предмете, то есть наименование заложенного имущества, местонахождение и иные сведения, позволяющие его идентифицировать, оценке такой собственности, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Кроме этого, должны быть указаны стороны, заключающие сделку, данные о них.

Не стоит забывать о том, что соглашение оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.