Проверка квартиры на юридическую чистоту

При приобретении квартиры, как и любой другой недвижимости, покупатель, во избежание рисков, должен осуществить проверку как самого объекта, так и продавца.

Чтобы исключить неблагоприятные последствия, связанные возможным оспариванием заключенной сделки, нужно проверить правоустанавливающие документы, историю совершенных с квартирой операций, запросить выписку из ЕГРП, выяснить не ведется ли судебный спор, а также имеются ли права третьих лиц на данную недвижимость, задолженности по коммунальным счетам.

Традиционно, в подобных сделках наибольший риск несет покупатель, поэтому, прежде чем подписывать договор о купли-продажи квартиры, рекомендуется тщательно проверить документы продавца.

Проверка продавца жилья

После того как Вы подобрали для себя вариант жилья самое время познакомиться с собственником продаваемого объекта и проверить его дееспособность.

В первую очередь, необходимо убедиться, что перед Вами на самом деле собственник. Это можно сделать путем отождествления личности по фотографии, имеющейся в паспорте или в ином документе, удостоверяющих личность в РФ (паспорт моряка, вид на жительство в РФ, паспорт иностранного гражданина и т.п.).

Покупатель в обязательном порядке должен проверить дееспособность продавца, т.е. способность гражданина по достижении восемнадцатилетнего возраста своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Дееспособность можно проверить при личном общении с собственником, т.е. оцените его поведение, понимает ли он значение своих действий. В случаях если у Вас в беседе возникают сомнения в адекватности продавца, попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Проверка квартиры

Чтобы снизить риски, связанные с приобретением жилья, следует выполнить ряд действий:

  1. проверить документы на жилое помещение (имеются ли все у продавца в наличии, на основании какого документа квартира находится в собственности продавца и др.);
  2. запросить выписку из ЕГРП;
  3. выяснить наличие судебных тяжб.

Законодательством допускается продажа квартиры с обременением, но покупателю следует удостовериться в этом самостоятельно, обратившись в Росреестр.

Основания приобретения права собственности

Покупателю необходимо ознакомиться с актами, на основании которых возникло право собственности. Это может быть:

  • Правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и т.п.).
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное регистрирующим органом.

Главное, на что следует обратить внимание — это наличие в документе отметки Росреестра, которая подтверждает государственную регистрацию права. Кроме того, необходимо убедиться, что предоставленные бумаги относятся именно к покупаемой квартире.

Технические документы на квартиру

Изучив кадастровый либо технический паспорт и сравнив их содержание с реальным состоянием квартиры, можно убедиться в том, что в покупаемом жилье отсутствуют неузаконенные перепланировки. Их наличие может сильно усложнить процесс регистрации сделки.

Если перепланировка незначительная, то ее можно узаконить либо вернуть жилое помещение в первоначальное состояние. В противном случае при ее обнаружении коммунальными службами на собственника квартиры может быть наложен административный штраф в размере от 2000 до 2500 руб., согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Выписка из ЕГРП

По сведениям из выписки можно проверить, кто на момент покупки квартиры является собственником, имеются ли обременения или ограничения третьих лиц и т.п.

Выписка из ЕГРП позволит проверить историю квартиры начиная с 1998 г. Ранее этого периода информация будет содержаться в региональном бюро технической инвентаризации. В случаях, если квартира насчитывает несколько операций купли-продажи с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, необходимо проверить каждую сделку на законность ее совершения, не ущемлены ли права и законные интересы третьих лиц.

Сопоставив все вышеперечисленные документы и убедившись, что противоречий в них нет, можно говорить об отсутствии оснований для оспаривания сделки в будущем.

Проверка наличия судебного спора

В целях избежание негативных последствий в будущем целесообразно проверить имеется ли в отношении приобретаемого жилья судебный спор. В выписке из ЕГРП информация такого рода может отсутствовать, поскольку дело находиться на стадии судебного разбирательства и решение по нему еще не вынесено

Для контроля нужно проверить сайт суда общей юрисдикции того региона, где находится имущество.

Проверка порядка отчуждения квартиры

Ключевым моментом в совершаемой сделке является достижение сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи, таких как:

  • предмет — наименование, адрес объекта, этаж, площадь, кадастровый номер;
  • цена и порядок оплаты.

Стоимость в договоре должна быть указана полностью, поскольку покупатель:

  1. имеет право получить имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья;
  2. подстрахован в случае, если сделка в будущем будет оспорена.
    Тогда покупатель без дополнительных доказательств сможет потребовать вернуть деньги, переданные по договору.

В сделке купли-продажи всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель. Продавец — собственник продаваемого имущества, который может участвовать в операции самостоятельно либо через доверенных лиц на основании доверенности.

В случае если в сделке участвует представитель, покупателю следует обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность и проверить, не отменена ли она доверителем на момент покупки квартиры либо воспользоваться специальным сервисом: http://www.reestr-dover.ru/.

Проявите бдительность, в случаях, когда продавец пытается ускорить процедуру продажи квартиры, избегает встреч с вами, соглашается без раздумья на все условия, которые вы ему предлагаете не в его в пользу, снижает стоимость квартиры по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного объекта в вашем регионе.

Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами, подумайте, не лучше ли отказаться от сделки, не являющейся надежной и не внушающей доверия.

Проверка наличия прав третьих лиц на квартиру

Немаловажно установить круг лиц, которые имеют право на пользование жильем. Прежде всего, необходимо запросить справку о составе семьи либо выписку из домовой книги, которая выдается органами ФМС. В случаях, когда в приобретаемом жилье зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо потребовать согласие органов опеки и попечительства на данную сделку и убедиться в том, что у них имеется жилье, где они смогут быть зарегистрированы. Многие покупатели подстраховываются и пытаются договориться о выписке членов семьи до сдачи документов в Росреестр.

При приобретении приватизированной квартиры, необходимо иметь в виду, что в случае отказа любого из членов семьи от приватизации он сохраняет пожизненное право пользования жилым помещении, даже при неоднократной перепродаже квартиры (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Если квартира, приобретенная во время брака, зарегистрирована только на одного супруга, то потребуется нотариальное согласие мужа или жены на отчуждение объекта недвижимости. В противном случае, такая сделка судом будет признана недействительной (ст. 35 СК РФ).

В случаях, когда собственник разведен, необходимо ознакомиться с решением суда или соглашением о разделе имущества, в котором будет определена судьба квартиры.

Пример

Петрова О.Н. обратилась с исковым заявлением в суд общей юрисдикции к Петрову М.В. и Агеевой С.В. о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, договора купли-продажи, заключенного между Петровым М.В. и Агеевой С.В. и о признании за истцом права собственности на квартиру. С 2008 г. Петрова О.Н. состояла в браке с Петровым М.В. В период брака была приобретена квартира. В 2012 г. брак был расторгнут, а в 2013 г. Петров М.В. продал данное жилье.

Суд требования истца удовлетворил частично: государственная регистрация права собственности на квартиру, договор купли-продажи были признаны недействительными, за Петровой О.Н. и Петровым М.В. признано право собственности на квартиру в равных долях.

Проверка наличия долгов

После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец должен переоформить лицевой счет на свое имя. Обратившись в управляющую организацию с соответствующим заявлением, он может обнаружить долг за коммунальные услуги. Управляющая организация без разбирательств возложит на него обязанность по возврате задолженности.

В соответствии с действующим законодательством, владелец не обязан оплачивать долги предыдущего хозяина квартиры. Таким образом, требования управляющей организации не правомерны.

Чтобы избежать конфликтной ситуации, необходимо до приобретения жилья потребовать у продавца предоставить справку из обслуживающей компании об оплате коммунальных услуг.

Заключение

Покупатель в сделке купли-продажи недвижимости — менее защищенная сторона, чем продавец. Поэтому, кроме выбора квартиры, необходимо выявить вероятные риски как настоящие, так и будущие. Главное, на что следует обратить внимание проверке заключаемой сделки:

  1. наличие и содержание правоустанавливающих документов;
  2. отсутствие неузаконенной перепланировки;
  3. наличие обременений (ограничений), наложенных на квартиру;
  4. проведение судебного разбирательства в отношении данного объекта недвижимости;
  5. наличие третьих лиц, имеющих права на приобретаемое жилье.

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому покупателю рекомендуется проверить документы и дееспособность собственника.

Вопрос
Оплата по договору купли-продажи квартиры частями
Покупатель предлагает оплатить стоимость квартиры частями: сначала внести аванс перед подписанием договора купли-продажи, а остаток суммы после перехода государственной регистрации права собственности. Как себя обезопасить, чтобы не остаться без жилья и денег?
Ответ
В договоре необходимо указать, что по соглашению сторон с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости возникает обременение в пользу продавца. Это означает, что покупатель имеет право владения и пользования имуществом, но распорядиться без его согласия не сможет, так как до выполнения денежных обязательств квартира находится в залоге у прежнего собственника. Кроме того, если не выполняются обязательства по договору можно обратиться в суд за защитой прав и расторгнуть сделку.