Продажа квартиры

Продажа квартиры — это непростой и длительный правовой процесс, который требует сбора большого перечня документов, грамотного оформления сделки, договора купли-продажи, а при необходимости и предварительного соглашения. Зачастую продавцы недвижимости обращаются за помощью к агентствам недвижимости или в нотариальные органы, которые могут упростить и ускорить продажу жилья, хотя оплата их работы потребует дополнительных затрат.

К сделке по продаже квартиры, нужно подходить с особенной тщательностью, заранее предусматривая возможность возникновения сопутствующих расходов, обговаривая с потенциальным покупателем их распределение, а также иные значимые юридические (например, передачу квартиры) и технические моменты.

После заключения сделки новому владельцу необходимо зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретенную квартиру.

Продажа квартиры подразумевает под собой получение дохода лицом, который облагается налогом на доходы физических лиц.

Как правильно продать квартиру?

Перед собственником недвижимости, который желает быстро и выгодно продать свое имущество встает вопрос о том, как наиболее правильно это сделать.

Есть несколько основных действий, без которых сделка не может быть совершена:

  • Продавец должен подготовить пакет необходимой для продажи документации.
  • Желая продать квартиру по наиболее выгодной цене, стоит позаботиться о ее состоянии (косметический ремонт, исправная работа водопровода, электричества, системы отопления, надлежащий вид сантехнического оборудования).
  • Не будет лишним привести в порядок подъезд дома, придворовую территорию — это важные нюансы, на которые потенциальные покупатели обращают внимание.
  • Необходимо определиться со стоимостью жилья, это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к профессиональным оценщикам. Цена жилья не должна в разы превышать среднюю стоимость недвижимости такого же типа, иначе продажа может быть крайне затруднительна.
  • Активная реклама продаваемого объекта. Необходимо сделать качественные фотографии, продумать текст объявления, в котором указать месторасположение, квадратуру, планировку жилья, следует сделать основной акцент на положительные моменты, например, транспортная доступность, развитая инфраструктура, порядочные жильцы.

Объявление о продаже квартиры можно подать в газеты, воспользоваться интернет ресурсами, обзвонить агентства недвижимости.

Выделяют два основных способа продажи жилья:

  • самостоятельно;
  • через риэлтора.

Последний вариант потребует дополнительных финансовых затрат, но может ускорить процесс реализации недвижимости.

  1. Высококвалифицированные риэлторские фирмы являются профессионалами в своей сфере, им известны возможные «подводные камни» и юридические риски, связанные с такими сделками.
  2. Опытные агентства знают, как в наиболее выгодном свете преподнести объект продажи, как вести переговоры, как грамотно оформить сделку.
Не стоит забывать о возможных случаях мошеннических действий со стороны риэлторских компаний, продавцу следует уточнить историю работы фирмы, проверить учредительные документы организации, сертификаты, почитать отзывы на сайтах и форумах.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Для заключения сделки купли-продажи, продавцу следует заранее подготовить необходимую документацию, обязательно потребуются:

  • Документ, который удостоверяет личность владельца (паспорт, а если один из собственников несовершеннолетний — свидетельство о рождении).
  • Правоустанавливающий документ, то есть подтверждающий законность права собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство).
  • Справка из БТИ (кадастровый паспорт).
  • Выписка из домовой книги, которая является подтверждением того, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.

В зависимости от обстоятельств продажи жилья, дополнительно могут понадобиться следующие документы:

  • Если недвижимость продает не сам собственник, а посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность.
  • Свидетельство о регистрации брака, паспорт супруга, в ситуации, если лица состоят в официально зарегистрированных отношениях.
  • Если продавец приобрел квартиру в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом.
  • Когда один из собственников — несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение от органов опеки и попечительства.
С 15 июля 2016 года в России отменили выдачу свидетельства о праве собственности и заменили его выпиской из ЕГРП. Свидетельства, полученные ранее, менять не требуется, они являются действительными.

Как оформить куплю-продажу квартиры?

После того как найден потенциальный покупатель, и стороны обсудили основные условия сделки, следует весьма сложный процесс оформления купли-продажи имущества:

  • Покупатель может пожелать проверить юридическую чистоту квартиры (например, отсутствие залога и ареста, подлинность, предоставленных продавцом документов). Собственник не должен препятствовать данному процессу, в его интересах наоборот оказывать всяческое содействие.
  • Убедившись в правовой чистоте квартиры, сторонам необходимо оформить договор купли-продажи. Зачастую граждане, осознавая сложность составления данного документа, обращаются за помощью к нотариусу или юристу. Это потребует дополнительных затрат, но сможет гарантировать, что документ будет составлен грамотно и надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством.

    Собственнику следует знать, что покупатель имеет право обратиться в органы наркологического и психиатрического контроля, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца.

  • В дальнейшем будущий владелец недвижимости вносит оплату. Существуют два способа расчета:
    • наличный;
    • безналичный.

При передаче денежных средств «из рук в руки», продавец должен выдать покупателю расписку. Наиболее надежным способом оплаты считается использование банковской ячейки.

Если продавец не имеет возражений, то оплата покупаемого объекта может производиться с использованием кредитных средств, ипотечного займа или материнского капитала.

Договор купли-продажи квартиры

Заключение договора купли-продажи — это ключевой этап в процессе продажи любой недвижимости, он свидетельствует о переходе права собственности на квартиру. Единого образца для оформления документа не установлено, но указана необходимость соблюдения его письменной формы (ст. 550 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть прописаны следующие условия:

  • Наименование документа, место и дата его заключения.
  • Паспортные данные сторон.
  • Описание объекта продажи: адрес квартиры, этаж, площадь (ст. 554 ГК РФ).
  • Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья.
  • Стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
  • Перечень лиц, которые сохраняют право проживания в квартире и сроки их выписки.

Помимо обязательных условий, можно выделить ряд дополнительных положений, которые включают в договор:

  • Способ и сроки передачи денежных средств за квартиру.
  • Дата фактической передачи имущества.
  • Состояние, в котором передается недвижимость (например, наличие дефектов, предметов мебели).
  • Неустойка и штрафные санкции, которые могут быть назначены, если стороны не исполняют своих обязательств.
  • Порядок разрешения возникших споров и распределение ответственности.
  • Основания и сроки расторжения договора.
  • Условие о распределение дополнительных расходов.
Стороны могут составить договор самостоятельно или обратиться за соответствующими услугами к нотариусу, который должен гарантировать безошибочность оформления документа, соблюдение прав и обязанностей продавца и покупателя.

Зачем нужен предварительный договор?

Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны определяют для себя обязательство по заключению в будущем основного договора. Необходимость составления предварительного документа может возникнуть, если лицо желает продать недвижимость, но еще не является полноправным собственником, например, гражданин уже принял наследство, но пока не имеет законных прав владения и распоряжения имуществом.

В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, данный договор должен быть оформлен по следующим правилам:

  • Обязательное письменное заключение.
  • Указание паспортных данных покупателя и продавца.
  • Описание имущества (кадастровый номер, площадь, этаж, адрес).
  • Стоимость объекта недвижимости.
  • Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор.

Цель заключения предварительного соглашения в том, что его оформление позволяет с уверенностью говорить о том, что стороны выполнят в будущем, возложенные на них обязательства. Цена, прописанная в документе, не подлежит изменению.

Внесение задатка по предварительному договору не является обязательным условием, но может дополнительно гарантировать обеспечение обязательств сторонами (ст. 380 ГК РФ).

Расторжение предварительного соглашения возможно только по обоюдному желанию продавца и покупателя.

Предварительный договор действителен с момента подписания и действует один год, если в нем не будет указана точная дата заключения сторонами основного соглашения.

Нотариальное заверение сделки

Форма сделки по продаже недвижимости должна быть письменной, условие об обязательном нотариальном заверении в законе отсутствует, но при обоюдном согласии стороны имеют полное право обратиться к услугам нотариуса.

Помощь органов нотариата не безвозмездна, но они выступают гарантами безопасности сделки, осуществляют всестороннюю проверку ее законности.

При совершении сделки по продаже недвижимости, обязательного нотариального удостоверения требуют:

  • Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, если имущество является общей совместной собственностью и приобреталось в период брака.
  • Доверенность, в случае если одной из сторон по сделке, является не лично собственник, а его представитель.
  • Подпись на заявлении и на договоре купли-продажи, если документы подаются на государственную регистрацию через почтовое отделение.
С 1 января 2016 года в России сделки по распоряжению недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, ограниченно дееспособным лицам, на условиях опеки или доверительного управления, требуют обязательного нотариального удостоверения.

Регистрация перехода права собственности на квартиру

После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично, через представителей или отправив документы по почте.

В обязательном порядке потребуется следующая документация:

  • Заявление от обеих сторон.
  • Документы, удостоверяющие личность.
  • Доверенность представителя, паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • Кадастровый паспорт.
  • Договор купли-продажи в трех экземплярах.
  • Акт приема-передачи в трех экземплярах.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

Документация должна подаваться в оригинале, с дополнительным приложением копий. Срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней.

За государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, физические лица уплачивают пошлину в размере 2000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как происходит передача квартиры при продаже?

Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме, а также может быть заверен нотариально. Данный документ должен содержать в себе следующие сведения:

  • Место и дата составления.
  • Данные продавца и покупателя.
  • Номер и дата заключения договора купли-продажи.
  • Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
  • Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
  • Факт оплаты стоимости квартиры.
  • Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
  • Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
  • Подписи продавца и покупателя.
Основными задачами акта приема-передачи являются заключение о состоянии жилья на момент фактического вступления нового владельца в пользование и определение момента, с которого покупатель становится плательщиком коммунальных и иных услуг.

Расходы при продаже квартиры

Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

К сопутствующим выплатам можно отнести:

  • Затраты на услуги нотариуса.
  • Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
  • Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
  • Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
  • Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов.

Покупатель и продавец имеют право внести отдельным пунктом в договор купли-продажи решение о том, как именно будут распределяться сопутствующие затраты при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры

При продаже недвижимого имущества необходимость оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, если квартира находилась в собственности:

  • менее трех лет;
  • в отношении жилья, купленного после 1 января 2016 года — менее 5 лет.

Налоговая ставка составляет 13% от стоимости проданной квартиры, ее можно рассчитать следующими способами:

  1. Использование имущественного вычета, то есть права на невыплату налога, в размере не более 1 миллиона рублей.
    Пример

    Гражданин М продал свою квартиру за 2 миллиона 350 тысяч рублей, налоговая выплата, которую ему необходимо внести в бюджет, будет рассчитываться, как
    (2 350 000 — 1 000 000) × 13% = 175 тысяч 500 рублей.

    Если бы гражданин М продал свою квартиру менее чем за 1 миллион рублей — 850 тысяч рублей, то в уплате НДФЛ не было бы необходимости, а расчет выглядел бы так:

    (850 000 — 1 000 000) × 13% = — 19 тысяч 500 рублей.

    Так как итог получился отрицательным, гражданин М освобождается от уплаты налога.

  2. Лицо имеет право не использовать имущественный вычет, а доход, полученный от продажи жилья, уменьшить на расходы, затраченные изначально при приобретении этой квартиры. К таким расходам можно отнести:
    • денежные средства, потраченные на ремонт коммуникаций (эклектические сети, водопровод);
    • покупку отделочных материалов для ремонта.

    При этом все затраты должны быть подтверждены документально.

    Пример

    Гражданин О при приобретении квартиры для ремонта системы отопления, газопровода и замены сантехники, затратил сумму в размере 1 миллион 200 тысяч рублей, после продажи этого жилья он получил сумму в размере 3 миллиона рублей, расчет налога будет составлять:
    (3 000 000 — 1 200 000) × 13% = 234 тысячи рублей.
  3. Если у лица нет вышеуказанных льгот, то сумма налога будет рассчитываться, как процент от продажи жилья, например, 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
На продавца возлагается обязанность по предоставлению в налоговый орган декларации формы 3-НДФЛ, которая должна быть подана не позже 30 апреля года, который следует за годом, продажи имущества.

Заключение

Процесс продажи жилья связан с большим количеством юридических действий:

  • сбор и оформление необходимых документов;
  • нотариальное удостоверение;
  • государственная регистрация права собственности;
  • фактическая передача квартиры.

Гражданину, не имеющему правовых знаний в данной области, сложно грамотно и быстро осуществить продажу недвижимости. Помощь в этом вопросе могут оказать риэлторы, юристы, нотариусы, что потребует дополнительных вложений, но сможет гарантировать успешность и законность сделки.

Продавцу не стоит забывать и о вероятности возникновения дополнительных расходов, связанных со сбором документов, оформлением самой сделки, а также о возможной обязанности уплаты налогов.

Вопрос
Расторжение предварительного договора
Я и мой сосед по лестничной площадке в марте 2015 года заключили предварительный договор, в котором определили, что в ноябре 2016 года, я продам свою квартиру его семье.

Когда наступил срок исполнения обязательства, сосед сказал, что не хочет покупать мое жилье по цене, указанной в документе, а так как соглашение не зарегистрировано у нотариуса, он вправе отказаться от его исполнения. Хотелось бы узнать, может ли сосед расторгнуть договор, и какие права в данном случае имею я?

Ответ
Ваш сосед не имеет права одностороннего расторжения предварительного договора. Обязательное удостоверение документа нотариусом не предусмотрено.

Вы вправе обратиться в суд, и на основании решения судебного органа обязать покупателя заключить с вами основной договор, и именно по той цене, которая указана в предварительном соглашении.