Чем отличаются апартаменты от квартиры
Понятие апартаменты по сей день идентифицируется только в судебной практике и постановлениях органов власти касательно налогообложения. Это объекты недвижимости, пригодные для проживания, но в юридическом смысле не имеющие статус жилых.
В связи с этим, преимуществом апартаментов является их более низкая стоимость по сравнению с квартирами. Так как некоторые объекты могут располагаться в районах с развитой инфраструктурой и при этом быть созданы без разрешения на строительство, путем реконструкции складских или административных зданий.
Основным минусом апартаментов является отсутствие возможности зарегистрироваться по месту жительства, так как сделать это можно только в судебном порядке при соответствии имущества требованиям для проживания. Однако государственной думой создается законопроект, который может позволить гражданам осуществить данное право в будущем.
Что такое апартаменты?
Нормативное определение понятия апартаментов отсутствует в законодательстве. Формально это объекты коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что с технической точки зрения апартаменты могут иметь те же особенности, что и жилые объекты, их правовой статус так и не утвержден.
Граждане могут приобрести апартаменты в собственность и нести права по пользованию и распоряжению имуществом, однако зарегистрироваться на постоянной основе не представится возможным, так как принято считать, что апартаменты — это жилье гостиничного типа.
Данные объекты недвижимости не могут иметь статус жилья, так как Жилищный кодекс содержит исчерпывающее определение указанных помещений (ст. 16 ЖК РФ). Также, исходя из практики, суды не рассматривают в своих делах апартаменты, как жилые объекты.
Жилищные нормы не применяются к апартаментам из-за того, что указанные здания возводятся без необходимости соответствия с градостроительными нормами, и иными техническими требованиями для жилых помещений. Однако это не означает, что указанные объекты не пригодны для проживания, просто требования закона к квартирам выше.
При приобретении апартаментов гражданам не принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в доме, так как согласно ст. 289 ГК РФ, такое право имеется только у владельцев квартир.
Почему апартаменты дешевле квартир
В среднем, стоимость апартаментов на 15-20 % ниже, чем у квартир тех же параметров. Основной причиной для этого служит отсутствие возможности зарегистрироваться. Также заниженная цена обусловлена повышенными расходами на содержание, так как налоги и услуги ЖКХ исчисляются, как за объекты коммерческой недвижимости.
В Москве имущественный налог на квартиру может составлять от 0.1 до 0.3% от ее кадастровой стоимости. Также имеются льготы в виде вычета, согласно которым не облагается налогом 20 кв. м. площади квартиры.
Тарифы на услуги ЖКХ в апартаментах выше, в среднем, на 20%. Также порядок налогообложения имеет другой характер исчисления. Так как ставка рассчитывается по условиям пп. 2 п. 2 и п. 3 ст. 406 НК РФ в следующих размерах:
- 2% — если апартаменты находятся в здании, которое согласно сведениям Росреестра имеет назначение торговых центров или офисов. А также, если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн. рублей;
- 5% —если апартаменты относятся к прочим объектам недвижимости.
Согласно Закону города Москвы № 51 от 19.11.2014 г. к апартаментам также применяются льготы при налогообложении. Однако распространяются они на объекты, которые в соответствии с постановлением № 706-ПП от 26.10.2016 г. включены в реестр апартаментов. Согласно данному акту, налоговая ставка будет составлять 0.5% независимо от назначения объекта.
Застройщик многоквартирных жилых домов должен осуществлять возведение зданий с учетом социальной инфраструктуры местности, т.е. вблизи школ, детских садов и т.д. Стоимость апартаментов снижена, поскольку при их создании такая обязанность не наступает.
Плюсы и минусы апартаментов перед квартирой при покупке
Приобретение апартаментов для постоянного места проживания имеет свои преимущества и недостатки.
| Плюсы | Минусы | |
|---|---|---|
| 1 | Низкая стоимость по сравнению с квартирой того же класса | Невозможность зарегистрироваться на постоянной основе |
| 2 | Возможность переделать помещение под собственные нужды, так как апартаменты могут иметь нестандартную планировку, для создания которой не требуется получать разрешение в ответственных органах | Если апартаменты приобретаются по программе долевого участия в строительстве, то в случае банкротства застройщика граждане не могут быть защищены законом «О долевом строительстве» |
| 3 | Расположение — некоторые здания находятся в бывших офисах и торговых центрах в активной части города | Невозможно использовать государственные льготы на покупку жилья, такие как материнский капитал |
| 4 | Есть возможность использовать жилье в коммерческих целях, так как в апартаментах можно проживать и одновременно вести деятельность в качестве юридического лица | Граждане могут быть выселены, а на жилье обращено взыскание по решению суда, так как данная недвижимость не входит в состав жилого фонда и не может являться единственным для проживания, соответственно и действие ст. 79 ФЗ № 229 от 02.10.2007 г. не применяется |
| 5 | Прав на общее имущество не возникает, как при покупке многоквартирного дома, соответственно жильцы апартаментов не смогут сдавать в аренду помещения, например, под офис | |
| 6 | Более высокий налог на имущество и коммунальные платежи |
Можно ли прописаться в апартаментах
Регистрация по месту жительства не может осуществляться в нежилых помещениях. Однако закон позволяет получить временную прописку сроком на 5 лет.
Данная возможность распространяется не на все апартаменты, так как, если имущество относится к гостиничным объектам, то согласно ст. 2 ФЗ № 5242-1 от 25.06.1993 г. регистрация в них разрешена. Если же апартаменты относятся к объектам бывших производственных или административных зданий, то прописаться в них не получится.
При временной регистрации граждане не смогут получить перечень таких социальных услуг, как
- получения страхового полиса;
- оформление ипотеки;
- усложняется возможность устроить ребенка в школу или детский сад по месту прописки.
Закон об апартаментах
В случае с многоквартирными домами, если застройщик оказался банкротом, то по отношению к гражданам применяется одно из следующих действий:
- Обязательство застройщика передаются другой организации, которая завершает строительство.
- Создается жилищно-строительный кооператив между участниками и им передается право на строение и земельный участок.
- Дольщикам возвращаются внесенные средства после проведения процедуры банкротства.
Закон не защищает участников долевого строительства апартаментов в случае банкротства застройщика. В связи с эти в Госдуму планируется внести законопроект, который будет регулировать данный вопрос.
Проект № 04/13/03-18/00079240 еще находится на стадии разработки. Согласно его условиям, планируется создание норм права, которые будут действовать для апартаментов по аналогии с обычным жильем.
Целью законопроекта не является перевод апартаментов в жилые объекты, так как для таких зданий установлены иные градостроительные требования. Также потеряется смысл в покупке данных объектов, поскольку они возрастут в цене наравне с квартирами. Указанным законом планируется признать апартаменты пригодными для проживания и установить возможность регистрации граждан.
Как апартаменты перевести в квартиру
Законодательно не установлена возможность перевода апартаментов в статус жилых объектов, если только недвижимость будет соответствовать всем требованиям закона для жилых зданий, таких как:
- минимальный размер площади комнат;
- соответствия норм освещения;
- санитарных и иных противопожарных норм;
- наличие объектов социальной инфраструктуры.
Если же апартаменты не соответствуют всем правилам, то необходимо выполнить реконструкцию жилья, если имеется такая возможность, после чего получить экспертное заключение. Если разрешение на перевод объекта в жилой не будет выдано, то возможно потребовать его через суд, при наличии всех необходимых документов.