Кто имеет право продать квартиру?

Продавцом по договору купли-продажи квартиры в общем случае может выступать только ее собственник, однако также законом не запрещена продажа недвижимости доверенным лицом, которому владелец поручает совершать сделку по доверенности. В некоторых случаях вопрос о продаже жилья также может быть инициирован третьими лицами (по решению суда, вследствие неисполнения обязательств перед банком по договору ипотеки и т.п.).

Перед совершением такой сделки покупателю недвижимости необходимо выяснить у продавца, на каком основании жилое помещение находится у него в собственности — это позволит ему обезопасить себя от возможных юридических трудностей в будущем.

Чаще всего право собственности на квартиру возникает на основе правоустанавливающих документов, таких как:

• гражданско-правовые договоры (купли-продажи, мены, дарения, приватизации, ренты, ипотека);
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда;
• акты о передаче недвижимого имущества в собственность физическим лицам, издаваемые органами государственной власти или местного управления (например, военная ипотека).

При этом в обязанности продавца при передаче квартиры в собственность другому лицу входит:

• регистрация перехода права собственности на покупателя;
• фактическая передача квартиры (путем подписания акта приема-передачи).

Самостоятельная продажа квартиры собственником

Необходимость в продаже квартиры появляется по разным причинам: кто-то хочет поменять место жительство, продать полученное в наследство имущество, построить свой частный дом и т. д. При этом люди склоняются к самостоятельной продаже квартиры без посредников из-за нескольких факторов:

• в этом случае под контролем продавца будет как сам поиск покупателя, так и процесс сделки;
• это позволит существенно сэкономить на услугах агентства недвижимости (по сути, придется оплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре);
• проанализировав рынок недвижимости по своему городу (району), возможно указать цену на квартиру, приемлемую для продавца, а не навязанную третьими лицами.

Однако при этом продавцу будет необходимо самому получить необходимые сведения из законодательства по купле-продаже недвижимости, самостоятельно собрать информацию о необходимом перечне документов, привести документацию на квартиру в порядок, понять ход проведения сделки и т.п.

Важно также понимать, что для самостоятельной продажи квартиры может потребоваться много времени, так что стоит заранее запастись терпением.

Продажа квартиры без посредников

Процесс самостоятельной продажи квартиры условно можно разделить на несколько этапов:

1. Подготовка документов на квартиру.
2. Оценка стоимости продаваемого жилья.
3. Размещение объявлении о продаже и поиск покупателя.
4. Юридическое оформление сделки.

Чтобы не возникло трудностей в процессе оформления и была соблюдена юридическая чистота сделки, продавцу следует предварительно проверить наличие всех необходимых документов для продажи:

• правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• оригиналы паспортов всех собственников — необходимо удостовериться в их действительности (например, если паспорт не менялся при смене фамилии, при порче документа т.п.) и актуальных сроках действия;
• дополнительно:
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги или поквартирной карточки о наличии зарегистрированных в квартире;
  • выписка из ЕГРП.

Оценить рыночную стоимость квартиры самому несложно (можно просмотреть объявления о продаже квартир в вашем городе и поставить приблизительную). Разместить объявления о продаже также можно самостоятельно — в газетах, на сайтах продажи недвижимости и т.п. Когда уже найден покупатель, можно приступать к заключению сделки.

Как это сделать правильно?

1. Составьте с покупателем предварительный договор купли-продажи либо подпишите соглашение о задатке (это придаст уверенности, что покупатель не передумает).
2. Составляя сам договор купли-продажи, акцентируйте внимание на правильности его обязательных элементов:
   • цена квартиры;
   • адрес, техническое описание квартиры;
   • срок и способ передачи денег;
   • срок подписания акта приема-передачи квартиры.
3. Расчет за квартиру может производиться как в наличной форме (в том числе с использованием банковской ячейки), так и безналично. Стоит также обговорить, когда будут переданы деньги продавцу:
   • непосредственно в момент заключения сделки;
   • при подписании акта приема-передачи проданной квартиры.
4. Квартира передается новому собственнику после государственной регистрации договора купли-продажи.

Как продать квартиру через риэлтора

Для экономии своего времени и более быстрой продажи квартиры можно обратиться в агентство недвижимости. Свой выбор лучше остановить на агентстве, известном своим добросовестным отношением к выполнению услуг, внушающим доверие и имеющим большую базу покупателей.

Выполняя свои задачи, риэлтор:

• поможет в определении оптимальной стоимости;
• укажет на недостатки квартиры, которые лучше устранить перед показом покупателю;
• выстроит схему продажи;
• займется поиском оптимального покупателя и проведет предварительные переговоры;
• соберет документы на продажу (при условии оформления на него доверенности по сбору документов);
• презентует квартиру наилучшим образом, умело проведет торги;
• поможет оформить сделку.

Риэлтор оказывает услуги:

• без договора (посодействует в рекламе, примет звонки от покупателей);
• по возмездному договору (оценка стоимости квартиры, ее показы покупателям, рекламирование объявления о продаже, полное юридическое сопровождение сделки);
• по эксклюзивному договору (максимальный перечень оказания услуг агентством).

Оплата услуг риэлтора, как правило, производится после продажи квартиры.

Продажа квартиры несколькими собственниками

Право собственности на жилые помещения одновременно на нескольких владельцев может возникать в следующих случаях:

• при приватизации квартиры, в которой зарегистрированы 2 и более человека;
• если квартира наследуется несколькими наследниками;
• квартира приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом;
• в покупку квартиры вложилось несколько людей (как правило, близкие родственники);
• при приобретении недвижимости по материнскому капиталу (по закону жилье в этом случае оформляется на всю семью — супруги и их дети).

Данную ситуацию осложняет то, что гражданским законодательством (ст. 244 ГК РФ) предусмотрено 2 вида общей собственности на имущество:

• общая долевая собственность (доли собственников определены);
• общая совместная собственность (доли не определены).

В обоих случаях перед продажей квартиры всем собственникам будет необходимо прийти к общему решению, в чем и заключается основная сложность таких сделок.

Находящейся в общей долевой собственности

Чтобы продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Если хотя бы один из собственников не дает разрешения на продажу, продать квартиру можно будет, только выделив долю в натуре как часть квартиры.

• В последние годы увеличилось число квартир, долевыми собственниками которых являются несовершеннолетние дети.
• Связано это с тем, что приобретенное жилое помещение с использованием средств материнского капитала оформляется в общую собственность с определением долей (родителей, детей) по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Если один из собственников является несовершеннолетним (или недееспособными после 18 лет), для продажи квартиры будет необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.

Находящейся в общей совместной собственности

Сделка по отчуждению общего имущества, доли в котором не определены, может быть совершена:

• при непосредственном присутствии всех собственников;
• при присутствии одного при условии, если имеется нотариально удостоверенное согласие других собственников.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если иное не определено в брачном договоре.

• Для продажи квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, необходимо их обоюдное согласие (ст. 35 СК РФ).
• Если в случае развода одному из супругов потребуется продать свою часть квартиры, то ему следует выделить свою долю в натуре.

Без согласия одного из собственников

Продажа квартиры без согласия одного из собственников, по сути, является противоречащей закону.

• Если местонахождение одного из собственников неизвестно, то продажа квартиры может быть совершена без его согласия. Но для этого человек должен быть признан судом безвестно отсутствующим.
• Согласие супруга на продажу квартиры, приобретенную в браке, не требуется, если брачным договором установлено, что недвижимость принадлежит только одному из супругов.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Ребенок может являться собственником квартиры:

• при приватизации квартиры его включили в список собственником;
• при наследовании им квартиры;
• по договору дарения, купли-продажи и др.

При этом несовершеннолетние граждане делятся на:

• малолетних (до 14 лет);
• несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Чтобы продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, в органах опеки и попечительства будет необходимо получить предварительно письменное разрешение на совершение сделки по отчуждению жилья несовершеннолетнего лица.

• Продажа квартиры, собственником которой является малолетний ребенок, совершают законные представители (родители, опекуны).
• Дети от 14 до 18 лет могут заключать сделки только с письменного согласия родителей, законных представителей.

Обязательным требованием при получении разрешения органов опеки является последующее приобретение жилья, не ухудшающее жилищных условий несовершеннолетнего (в течение одного месяца).

Одновременная покупка нового жилья при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний не требуется:

• при переезде семьи в другой город (приобрести жилье необходимо в течение 3-х месяцев);
• новая квартира приобретается в новом доме, но в этом случае имеются дополнительные требования:
  • высокая степень готовности дома;
  • необходимость зарегистрировать (прописать) где-либо ребенка на время строительства;
  • на руках должен быть договор долевого участия, заключенный с застройщиком.

Неодобренная органами опеки продажа квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего, судом признается недействительной.

Продажа квартиры по доверенности

Нередко возникают обстоятельства, при которых собственник квартиры не может лично принимать участие в сделке. В таком случае можно возложить заключение сделки на третьих лиц путем составления доверенности на их имя.

• Доверенность составляется в письменном виде, в обязательном порядке нотариально заверяется (существуют исключения) и в ней должна быть указана дата составления доверенности (в противном случае доверенность будет ничтожна).
• Данный документ прикладывается к договору купли-продажи, а также в нем указывается, что сделка заключалась при участии доверенного лица.
• Доверенное лицо может быт уполномочено как на полное сопровождение сделки, так и на разовое действие (сбор документов, регистрация договора купли-продажи в Росреестре).

К сделкам, совершаемым по доверенности, нужно относится с пристальным вниманием, поскольку доверенное лицо может заключить сделку после прекращения действия доверенности (что является незаконным):

• истек срок действия доверенности;
  
  Пример

  Доверенность, выданная 1 марта 2016 г. на 1 год, прекращает свое действие со 2 марта 2017 года.
• доверитель умер или признан недееспособным;
• доверенность отозвана доверителем.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности отличается от обычной лишь тем, что в ней участвует третье лицо по представительству доверителя.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного

Когда собственник жилья признан недееспособным, зачастую возникает вопрос: может ли признанный недееспособным гражданин быть собственником квартиры или при каких условиях возможна продажа?

• Лишиться права собственности на квартиру недееспособное лицо не может, так как правоспособность гражданина (способность иметь имущество на праве собственности, завещать и наследовать имущество и др.) возникает с момента его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).
• Но законом недееспособное лицо лишено права совершать сделки со своим имуществом.

• Опекун может распоряжаться имуществом недееспособного, действуя в его интересах.
• Также важным условием является получение разрешения (согласия) органов опеки и попечительства на совершение продажи квартиры — его необходимо предоставить в Росреестр при регистрации договора купли-продажи квартиры.

Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» (ст. 20) установлены случаи, при которых опекун имеет право распоряжаться имуществом недееспособного:

• на имущество недееспособного обращено взыскание по долгам;
• отчуждение по договору ренты, мены, при перемене места жительства с учетом выгоды подопечного;
• отчуждение недвижимости в исключительных случаях (оплата дорогостоящего лечения).

Опекун не вправе заключать сделки с подопечным в свою пользу: запрещено продавать квартиру недееспособного себе, супругу, близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Может ли банк продать квартиру в ипотеке

В случае неспособности заемщика погасить ипотечный кредит возникает вопрос о продаже заложенной квартиры. Поводом для продажи может послужить и другое нарушение условий кредитного договора (предоставление поддельных документов, недостоверной информации и т.д.).

В указанной ситуации сама продажа может осуществляться как с согласия заемщика, так и без него.

Когда у самого гражданина возникает необходимость продажи квартиры, оформленной в ипотеку, банк может оказать содействие в совершении такой сделки. Такой возможностью можно воспользоваться при длительном отсутствии заемщика (командировка, переезд).

Снятие обременения возлагается на банк и покупателя. При этом:

1. Покупатель вносит на банковский депозит или банковскую ячейку сумму, необходимую для закрытия ипотечного кредита.
2. Банк занимается перерегистрацией обременения на нового владельца либо передает в Росреестр сведения о закрытии ипотеки.
3. Далее регистрируется договор купли-продажи ипотечного жилья о переходе права собственности на недвижимость к покупателю.

В том случае, если есть остаток от совершенной сделки, продавец (заемщик) может его получить из банковской ячейки (после регистрации сделки).

Заключение

Правовой режим собственности многообразен, в связи с этим возникает немало вопросов по поводу того, кто может продать эту собственность.

Квартиру, как вид недвижимого имущества, по определению, может продать только ее собственник. Исходя из разновидности собственности на общую долевую и общую совместную, становится понятно, что собственников одной квартиры может быть несколько. Это может вызвать сложности при продаже квартиры, так как другие собственники не всегда хотят давать разрешение на продажу, а выкупить долю не могут из-за нехватки денежных средств.

Нередко собственником является несовершеннолетний или недееспособный, и без разрешения органов опеки и попечительства сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Продать квартиру с обременением в виде ипотеки можно только с согласия банка (при установлении им своих условий). Чаще всего такая необходимость возникает при желании увеличить жилую площадь, что схоже с целями продажи квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала.