Право собственности на квартиру

Нахождение в частной собственности квартиры, подразумевает обладание связанными с ней правами и обязанностями. В этом случае, законодательством предусмотрены права, связанные с владением, пользованием и распоряжением таким жилищем, а обязанности заключаются в поддержании собственности (как своей, так и общей) в надлежащем состоянии. Квартира может находиться в индивидуальной и общей (долевой или совместной) собственности.

Существует несколько оснований, в соответствии с которыми квартира может перейти в собственность. Такими основаниями могут выступать:

• различного рода договоры;
• приватизация жилища;
• передача жилого помещения по наследству;
• участие в долевом строительстве или в жилищном кооперативе.

Также существует отдельный способ, при котором квартира переходит в частную собственность в порядке приобретательной давности.

Однако для того, чтобы такая квартира перешла в собственность, необходим не только договор, по которому осуществляется соответствующий переход, но и государственная регистрация как права, так и сделки.

Права и обязанности собственника квартиры

Права и обязанности собственника квартиры установлены ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Собственник такого жилища, в отношении принадлежащего ему на праве собственности помещения в соответствии с назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством, осуществляет следующие права:

• владения;
• пользования;
• распоряжения.

То есть в отношении такого имущества собственник обладает всеми элементами права собственности, указанными в ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). То есть такое лицо имеет право совершать в отношении принадлежащего ему имущества те действия, которые не противоречат законодательству, а также не нарушают права и интересы других лиц.

Собственник, с учетом требований гражданского и жилищного законодательства, имеет право предоставить во владение и пользование, принадлежащее ему жилище:

• гражданину, на основании договора найма, безвозмездного пользования;
• юридическому лицу, в соответствии с договором аренды.

Кроме прав, которые свойственны любому собственнику различного имущества, владелец жилища имеет и обязанности, что выступает некоторой отличительной чертой.

Например, в случае владения квартирой, то несет бремя содержания относительно общего имущества собственников помещений в таком многоквартирном доме; если же ему принадлежит комната в коммунальной квартире, то в отношении общего имущества собственников комнат в такой квартире. Однако это положение может быть изменено договором или федеральным законом.

Также существует обязанность поддерживать указанное помещение в соответствующем состоянии, то есть не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Помимо этого, собственник должен соблюдать права и интересы соседей, а также соблюдать следующие правила:

• пользования жилым помещением (установленные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25);
• содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (закрепленные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Квартира в индивидуальной, долевой и общей собственности

Под индивидуальной собственностью понимается нахождение квартиры в собственности одного конкретного физического лица. В данной ситуации, это лицо самостоятельно и единолично обладает всеми правами собственника, которые определены ст. 209 ГК РФ. Возможность нахождения любой собственности (за исключением некоторых случаев), в том числе и квартиры, во владении гражданами установлена ст. 213 ГК РФ.

Однако кроме индивидуальной собственности, существует и общая, которая подразумевает под собой нахождение квартиры в собственности нескольких лиц. Общая собственность делится на долевую, то есть конкретно определены доли каждого собственника в общем имуществе, и совместную (без определения конкретных долей). В этом случае, общая собственность возникает при переходе прав на квартиру двум или более собственникам. Зачастую реально разделить квартиру невозможно, поэтому она находится либо в долевой, либо в совместной собственности таких лиц.

Таким образом, помимо индивидуальной собственности, в которой всеми правами обладает только одно лицо, существует и общая, разделяющаяся на долевую и совместную. В этом случае, права собственников распространяются на несколько лиц, совместно владеющих таким имуществом.

Основания для возникновения права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру может возникать по различным основаниям. Это могут быть как возмездные договоры (например, купли-продажи), так и безвозмездные (дарения). Кроме этого, жилище может перейти в собственность в порядке приватизации, наследования, участия в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, а также при признании права собственности по приобретательной давности.

Таким образом, каждый из перечисленных вариантов приобретения имеет свои существенные особенности, которые необходимо рассматривать отдельно.

Возмездные договоры

Говоря об основаниях приобретения прав на квартиру, в первую очередь стоит рассмотреть вариант с возникновением таких прав по возмездным и иным договорам. Пожалуй, самым частым возмездным договором является купля-продажа. Согласно ему продавец обязуется передать квартиру покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять квартиру и оплатить такую сделку (ст. 454 и ст. 549 ГК РФ). Данный договор заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, цена является обязательным элементом для включения в такой договор. Кроме этого, ст. 558 ГК РФ содержит некоторые особенности купли-продажи квартиры, которые также необходимо учитывать.

В связи с тем, что сумма, уплачиваемая покупателем велика, созданы различные способы уплаты такой цены по частям. Речь идет о рассрочке платежа, когда продавец предоставляет по договору возможность покупателю разделить всю сумму на несколько платежей на конкретный период.

При этом в случае с рассрочкой не устанавливаются проценты, так как в таком случае это будет уже иной договор. Для приобретения квартиры в этом случае может быть использован заем, то есть передача одной стороной другой стороне денежных средств, с условием их возврата в том же количестве, или кредит (передача банком соответствующих сумм заемщику, который обязуется их вернуть с процентами). Положения о таких вариантах установлены гл. 42 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним способом, связанным с тем, что по данному договору уплачивается большая сумма, является оплата через банковскую ячейку. В этом случае, денежные средства покупателем помещаются на депозитную ячейку в банк и передаются продавцу только после государственной регистрации права покупателя на такую квартиру, так как такая сделка является заключенной только с этого момента, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ.

Кроме этого, существует возможность передачи квартиры в собственность безвозмездно, путем составления договора дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, под договором дарения понимается безвозмездная передача в собственность имущества от дарителя одаряемому. Законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация такого договора, а впоследствии и самого права.

Законодательством предусмотрена не только купля-продажа и дарение квартиры, но еще и соответствующий обмен, например, одной квартиры на другую. Однако, согласно ст. 567 ГК РФ каждая из сторон имеет право обменять любой товар один на другой. Кроме этого, законодательством предусмотрен договор пожизненной ренты, который в соответствии со ст. 583 и ст. 596 ГК РФ, заключается в передаче получателем ренты квартиры и пожизненной уплате плательщиком ренты определенных в договоре сумм.

Приватизация квартиры

Особенным способом получения в собственность жилого помещения является приватизация. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества, которое находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с вышеуказанным законом, определяется то имущество, которое подлежит отчуждению.

Таким образом, участие в приватизации становится еще одним способом приобретения квартиры в свою собственность.

Наследование

Согласно ст. 1110 ГК РФ наследование – это переход имущества наследодателя после его смерти наследникам в порядке универсального правопреемства (то есть имущество передается в неизменном виде). Оно может осуществлять по закону или по завещанию (если таковое составлено), в противном же случае наследование происходит в порядке, установленным законом. В состав наследства может входить любое имущество, в том числе и квартира (это позволяет положение ст. 1112 ГК РФ).

В этом случае способ наследования не играет особой роли, однако, следует учитывать, что у каждого способа есть свои особенности. Кроме этого, наследников может быть несколько, а это значит, что квартира может перейти не в индивидуальную собственность одного лица, а в общую нескольких лиц. Это также нужно учитывать и быть готовым к этому.

Долевое строительство

Ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимает под договором долевого строительства обязанность застройщика в определенный срок построить многоквартирный дом, с последующей передачей соответствующего объекта участнику долевого строительства, который обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект. Вышеуказанный договор заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Кроме этого, федеральный закон предусматривает ряд условий, обязательных для включения в текст договора:

• определение конкретного объекта строительства;
• срок передачи;
• цена, срок, порядок оплаты соответствующего договора;
• гарантийный срок на вышеуказанный объект;
• способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств по сделке.

Участие в жилищном кооперативе

Каждый гражданин имеет право на участие в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Это происходит путем подачи соответствующего заявления в правление кооператива. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) таким кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства, деятельность которого направлена на удовлетворение жилищных потребностей участников.

В соответствии со ст. 124 ЖК РФ жилье выдается гражданину, вступившему в кооператив и уплатившему соответствующий пай (согласно размеру которого и выдается конкретное жилье).

Участие в подобном кооперативе может стать грамотным выбором при решении жилищного вопроса. Так как потратить большую сумму на покупку квартиры сразу могут далеко не все, то выплата паев при участии в кооперативе выглядит довольно заманчивым вариантом получения жилища в свою собственность в будущем.

Признание права собственности на квартиру (приобретательная давность)

Особым представляется случай с признанием права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Этот особый порядок установлен ст. 234 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этим положением, лицо (не являющееся собственником), которое открыто, добросовестно, непрерывно владело в течение пятнадцати лет квартирой, может получить ее в собственность, после соответствующей государственной регистрации.

Таким образом, законодательство устанавливает право на получение в собственность квартиры, которая не принадлежит лицу. Пятнадцатилетний срок открытого владения такой собственностью представляется вполне адекватным – за этот срок настоящий собственник вполне может объявиться и потребовать выселения такого лица из квартиры, предъявив свои законные права на такое жилище.

Государственная регистрация права собственности и сделок с квартирой

Для того чтобы выяснить суть такого процесса как государственная регистрация права собственности, так и сделок с недвижимостью, следует обратиться к п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Иного доказательства существования такого права не предусмотрено.

Запись о такой регистрации вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрена обязательная регистрация права на собственность и сделок с ними. Поэтому, чтобы квартира перешла в собственность, недостаточно только заключить соответствующий договор (например, купли-продажи), необходимо зарегистрировать такую сделку, а затем и само право на это жилище. Только после этого, право собственности будет официально принадлежать такому лицу.

Заключение

Наличие квартиры в частной собственности предполагает ряд прав и обязанностей, что характерно для всего права собственности в целом. Кроме этого, квартира может находиться не только в частной (индивидуальной) собственности, но и в общей, что характерно, например, для наследственного права. Также стоит отметить, что способы получения квартиры в свою собственность довольно многообразны, и изложены как в Гражданском кодексе, так и в иных нормативных актах.

Каждое основание подразумевает собой документальное оформление (например, в случае заключения сделки – договор). Но лишь этого для признания права собственности недостаточно, так как такую сделку, как и само право, необходимо официально зарегистрировать. Только после этого, право собственно закрепляется за физическим лицом, которое приобрело такую квартиру.