Вещные права на квартиру

• вещи, включая деньги и ценные бумаги, имущественные права;
• результаты работ и оказание услуг;
• интеллектуальная собственность;
• нематериальные блага (ст. 128 ГК РФ).

В силу общих начал гражданского права, все перечисленные объекты прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. Оборотоспособность квартиры как объекта прав имеет как общее (Гражданский кодекс РФ, далее — ГК РФ), так и специальное правовое регулирование (Жилищный кодекс РФ, далее — ЖК РФ). Далее будут отражены основные аспекты реализации прав на квартиру.

Право собственности на квартиру

Право собственности на квартиру, как и на любую вещь — это совокупность принадлежащих собственнику полномочий по владению, пользованию и распоряжению квартирой.

В то же время, принадлежность квартиры к основным благам, необходимым человеку в социуме, нуждаемость граждан России в жилье, в целом, и в благоустроенном жилье, в частности, наложили свой отпечаток, определивший специальное правовое регулирование права собственности на квартиру.

Основания возникновения

Основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей посвящена ст. 8 ГК РФ. Так, существует множество обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение прав и обязанностей, т.е. юридические факты.

Юридическими фактами, порождающими право собственности на квартиру, являются:

• договоры (купля-продажа, мена, дарение, участие в долевом строительстве, рента);
• односторонние сделки (наследование по завещанию);
• иные основания, предусмотренные законом (наследование по закону, приватизация, оплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе).

Для юридических лиц возможны такие основания, как получение квартиры в качестве оплаты доли в уставном капитале, договор аренды квартиры с правом выкупа, создание (постройка) квартиры.

Права и обязанности собственника и жильцов

Квартира, согласно ст. 16 ЖК РФ является жилым помещением. По общему правилу, жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан. Это является особенностью правового режима квартиры в отличие от иных вещей. Таким образом, право пользования квартирой, даже для собственника, ограничено. В остальном, собственник квартиры имеет достаточную свободу действий и вправе совершать с квартирой любые из вышеперечисленных сделок.

Жилищный кодекс РФ определяет квартиру как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Соответственно, существование квартиры без или вне многоквартирного дома, невозможно. Необходимость поддержания дома в надлежащем состоянии для обеспечения функциональности квартиры и послужило основой для введения в законодательство такого понятия как общее имущество многоквартирного дома.

Заблуждением будет считать, что содержание квартиры охватывается лишь перечисленными платежами. За счет этих платежей обеспечивается пригодность к эксплуатации многоквартирного дома в целом, а также оплата потребляемых коммунальных услуг. Все, что находится за пределами интересов других собственников, также ложится бременем на плечи собственника конкретной квартиры (замена дверей, окон, текущий ремонт внутри квартиры и т.д.).

Собственник вправе вселять в квартиру членов своей семьи, к которым относятся супруг, дети и родители собственника. Членом семьи собственника может быть признано и иное лицо, в т.ч. не являющееся родственником собственника квартиры, но вселенное последним в качестве члена семьи. Отдельно законодатель выделил граждан, а также членов семьи собственника квартиры, проживающих в квартире на основании соглашения с собственником, договора ренты и завещательного отказа.

Граждане (жильцы), проживающие в квартире как вместе с собственником, так и самостоятельно, обладают правом пользования квартирой в том же объеме, что и собственник и несут солидарную ответственность по обязательствам собственника, вытекающим из пользования квартирой (законный режим). Помимо обязанностей, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, граждане, состоящие с собственником квартиры в договорных отношениях, исполняют обязанности, предусмотренные договором (договорный режим).

Наем квартиры

Понятие найма жилого помещения не является новым для отечественного права. Ранее достаточно подробно вопросы найма были урегулированы в главе 28 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, а также в главе 11 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года.

Развитие и укрепление частной собственности на квартиры, с одной стороны, появление устойчивого спроса на наемные квартиры среди отдельных групп населения (студенты, молодожены, командированные и т.д.), с другой стороны, обусловили дальнейшее законодательное регулирование договора найма. В праве появляются институты социального и коммерческого найма.

Договор найма квартиры

По договору найма квартиры, собственник квартиры (наймодатель) предоставляет ее гражданину (нанимателю) за плату во временное владение и пользование для проживания.

Договор найма заключается в письменной форме на срок, не превышающий пяти лет. При этом, обременение права собственности на квартиру в виде ее найма на срок, не менее года, подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на квартиру не является основанием для расторжения или изменения договора найма.

Содержание договора должно включать в себя:

• данные о квартире, подлежащей передаче нанимателю (объект договора);
• данные о гражданах постоянно проживающих в квартире с нанимателем;
• срок договора найма;
• размер платы за квартиру и сроки ее внесения;
• права и обязанности сторон.

Права и обязанности нанимателей и наймодателя

Основными обязанностями наймодателя являются:

• предоставление свободной квартиры пригодной для проживания,
• обеспечение квартиры коммунальными услугами и услугами по содержанию общего имущества дома.

Если договором найма не предусмотрено иное, то наймодатель обязан производить также капитальный ремонт квартиры.

Соответственно, наймодатель вправе требовать от нанимателя:

• внесения платы за квартиру;
• производства текущего ремонта квартиры, в случае если обязанность по текущему ремонту возложена договором на нанимателя;
• расторжения договора найма в судебном порядке в установленных законом случаях.

В свою очередь, наниматель обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность квартиры и ее надлежащее состояние, своевременно вносить установленную договором найма плату.

Возмездность договора найма позволяет разграничить правовое положение нанимателя и жильцов, с которыми собственником квартиры заключено соглашение об условиях проживания.

Кроме того, наниматель с согласия граждан постоянно с ним проживающих, а также наймодателя вправе вселять в квартиру временных жильцов на срок не более шести месяцев.

Следует также отметить, что наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, может с согласия граждан совместно с ним проживающих расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, письменно предупредив наймодателя за три месяца.

Безвозмездное пользование квартирой

Институт безвозмездного пользования жилым помещением также не является новеллой для российского права. Основные нормы, регулирующие правоотношения сторон в договоре безвозмездного пользования, были разработаны отечественной юридической наукой для Гражданского кодекса РСФСР 1964 года. Сюда следует отнести обязанность ссудополучателя по содержанию имущества, полученного в безвозмездное пользование, ответственность за сохранность этого имущества и т.д.

Указанные нормы, практически без изменений, вошли в ныне действующий и привычный для нас Гражданский кодекс РФ.

Договор безвозмездного пользования квартирой

Жилищный кодекс РФ не выделяет договор безвозмездного пользования квартирой либо иным жилым помещением в отдельный вид. Форма, содержание и условия договора применительно к любой вещи, в том числе квартире, определены нормами Гражданского кодекса РФ (гл. 36 ГК РФ).

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) квартиры ссудодатель (собственник квартиры) обязуется передать или передает квартиру в безвозмездное временное пользование ссудополучателю.

Поскольку, законом не предусмотрена обязательная письменная форма для договора ссуды, указанный договор может быть заключен устно.

Права и обязанности ссудодателя и ссудополучателя

Основной и, по сути, единственной обязанностью ссудодателя является передача ссудополучателю определенной квартиры, пригодной для проживания.

Безвозмездный характер договора определят права ссудодателя, являющегося собственником квартиры. Так, ссудодатель вправе требовать расторжения договора, если ссудополучатель использует квартиру не по назначению, т.е. не для проживания граждан, не исполняет обязанностей по надлежащему содержанию квартиры, без согласия ссудодателя передал квартиру третьему лицу. Ссудодатель может в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив ссудополучателя за один месяц.

Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования может потребовать от ссудодателя устранения недостатков переданной квартиры, препятствующих использованию ее по назначению. На тех же условиях, что и ссудодатель, ссудополучатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.

Получая экономическую выгоду от пользования квартирой без какой-либо платы, ссудополучатель справедливо обременен законодателем обязанностью по содержанию квартиры, ее капитальному и текущему ремонту.

Квартира в специализированном жилищном фонде

Понятие специализированного жилищного фонда вошло в российское право вместе с Жилищным кодексом РФ в 2005 году. Прежде всего, это было связано с безвозмездной передачей гражданам в собственность, имевшихся у них жилых помещений (приватизация жилья) и образование так называемого частного жилищного фонда.

В ходе процесса приватизации жилья, изменилась сама сущность понятий государственной и ведомственной собственности на жилые помещения. Одновременно, шло разделение имущества, в том числе жилых помещений, между государством, его субъектами и муниципальными образованиями.

Были введены понятия государственного и муниципального жилищных фондов. В свою очередь, в зависимости от целей использования, произведена градация фондов на:

• фонд социального использования;
• специализированный фонд;
• фонды коммерческого и индивидуального использования.

Договор найма специализированного жилищного фонда

Правовому регулированию договора найма специализированного жилищного фонда посвящена гл. 9 ЖК РФ. Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда отнесены:

• служебные жилые помещения;
• комнаты в общежитиях;
• ряд иных категорий жилья.

Отчуждение квартиры, отнесенной к специализированному жилому фонду, равно как передача ее в аренду или внаем не допускается, за исключением предоставления такой квартиры по договору найма специализированного жилого помещения.

Итак, по договору найма специализированного жилого помещения (квартиры), собственник или уполномоченный собственником наймодатель передает гражданину (нанимателю) квартиру, отнесенную к специализированному жилищному фонду, во временное владение и пользование за плату.

Основанием для заключения договора найма будет являться решение собственника квартиры о предоставлении ее определенному гражданину. Обязательным требованием к договору является его письменная форма. Типовая форма договора утверждается Правительством РФ.

Правовая модель договора найма специализированного жилого помещения в целом совпадает с договором социального найма. Особенности обусловлены субъективным составом сторон, а также целью предоставления квартиры. Собственниками специализированных квартир могут быть Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, наймодателем – уполномоченный орган государственной или муниципальной власти.

В зависимости от вида специализированного жилищного фонда, квартира может быть предоставлена:

• государственному или муниципальному служащему на период службы;
• гражданину, лишившемуся жилья по основаниям, предусмотренным ст. 106 ЖК РФ;
• вынужденному переселенцу или беженцу (ст. 108 ЖК РФ);
• детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (ст. 109.1 ЖК РФ) и т.д.

Соответственно, договор найма прекращается в связи с прекращением этих обстоятельств. Обязательным условием является отсутствие у гражданина жилья в пределах населенного пункта, в котором ему предоставляется квартира.

Права и обязанности наймодателя и нанимателей

Наймодатель по договору найма специализированной квартиры обязан предоставить нанимателю свободную квартиру, пригодную для проживания, обеспечивать квартиру коммунальными услугами и услугами по содержанию общего имущества дома, производить капитальный ремонт квартиры.

Соответственно, наймодатель вправе требовать от нанимателя внесения платы за квартиру, надлежащего содержания квартиры, расторжения договора найма и выселения нанимателя и членов его семьи, в установленных законом случаях (ст. 101, 103 ЖК РФ).

Наниматель квартиры обязан:

• использовать квартиру по назначению;
• обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние квартиры;
• проводить текущий ремонт квартиры;
• своевременно вносить плату за квартиру и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих нанимателю право пользования квартирой.

Законом предусмотрен прямой запрет на обмен и передачу предоставленной квартиры в поднаем (ст. 100 ЖК РФ).

Наниматель вправе вселять в квартиру членов своей семьи. При этом, члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре найма (ст. 100 ЖК РФ). Наниматель может в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор найма.

Заключение

Как видно, действующее законодательство уделяет большое внимание вопросам владения, пользования и распоряжения квартирой как объектом права.

Сейчас, подробно урегулированы правоотношения, возникающие в сфере содержания общего имущества многоквартирного дома, структуры платы за квартиру, сроков ее внесения и ответственности.

Сохранены ранее выработанные юридической наукой принципы жилищного права, в основе которых использование жилых помещений только для проживания, сохранение жилых помещений в пригодном для проживания виде, предоставление жилых помещений нуждающимся в них гражданам.