Расторжение договора купли-продажи квартиры

В нормах права содержатся отдельные положения, посвященные признанию договора купли-продажи недействительным.

В качестве инициаторов расторжения могут выступать как продавец, так и покупатель. Если гражданин, решает отменить договор путем обращения в судебные органы, ему потребуется грамотно оформить исковое заявление, собрать пакет документов, соблюсти определенный законом порядок.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Участники купли-продажи квартиры имеют возможность расторгнуть заключенный договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или на условиях, прописанных в документе.

Конкретные сроки отмены сделки не установлены (кроме исковой давности), но процедура аннулирования после государственной регистрации перехода права собственности имеет место быть только в том случае, если действие договора не прекратилось, например:

• стороны не в полном объеме исполнили взаимные обязательства;
• жилье не было передано фактически;
• оплата стоимости недвижимости не производилась.

К уполномоченным регистрирующим органам относятся Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Основания для расторжения договора купли-продажи

В гражданском законодательстве содержатся определенные основания для расторжения купли-продажи, а именно:

• Обоюдное соглашение сторон (ст. 450 ГК РФ).
• Решение судебного органа ввиду требования заинтересованного лица.
• Односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ).
• Случаи, предусмотренные в тексте договора.
• Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, военные действия, теракт и др.).

Стоит учитывать то, что одного соглашения сторон для аннулирования сделки может быть недостаточно.

Лица, расторгающие сделку по взаимному желанию, не обязаны сообщать кому-либо причины и мотивы такого решения.

Недействительность договора купли-продажи

Недействительность договора и его расторжение — это разные правовые процедуры, хоть и каждая из них приводит к прекращению отношений.

Отличительные особенности признания купли-продажи недействительной заключаются в следующем:

• Недействительный договор не порождает юридических последствий, неправомерен с момента совершения (ст. 167 ГК РФ).
• Сделка выполняется с нарушениями требований действующего законодательства.
• Срок, установленный для защиты нарушенных интересов (исковая давность) по оспоримым актам составляет — один год, для ничтожных — три года.

Также разница недействительности и расторжения купли-продажи состоит в том, что:

• если сделка недействительна, то каждая из сторон обязана возвратить полученное по ней имущество;
• при расторжении заинтересованные лица не имеют возможности требовать возврата уже исполненного ими по обязательствам до момента аннулирования акта.

К примеру, когда покупатель произвел оплату стоимости жилья, а продавец не передает квартиру, приобретатель вправе прекратить отношения. При этом продавец не обязан возвращать полученные деньги, так как они были внесены до момента отмены договоренностей.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Купля-продажа квартиры может быть расторгнута по взаимному соглашению сторон, при этом законодателем внесена оговорка — если иное не установлено законом или договором.

Для аннулирования такого рода сделок стоит учитывать:

• Произведена ли государственная регистрация перехода права собственности. Если документы поданы на регистрацию, а процесс еще не завершен, участники вправе направить в уполномоченный орган заявление о прекращении регистрации.
• Когда правомочия нового владельца официально зарегистрированы, следует составить акт о расторжении и передать его для заверения в отделение МФЦ или Росреестра.
• Расторгнуть можно только тот договор, обязательства по которому не исполнены, например, не оплачена стоимость жилья по договору. В противном случае аннулирование невозможно.

Причины отмены сделки могут быть различны: потеря денежных средств, срыв планируемого переезда в другой город и др. О мотивах своих действий граждане никого не обязаны ставить в известность, главное, чтобы их решения были добровольными и взаимными.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Таким документом, как соглашение о расторжении договора купли-продажи, можно назвать акт, составленный по обоюдному и добровольному решению лиц, который является основанием прекращения ранее заключенных отношений.

К соглашению о расторжении договора купли-продажи предъявляются следующие требования:

• Указание паспортных данных участников процесса, а также их представителей, если таковые имеются.
• Обязательна ссылка на договор, подлежащий расторжению.
• Стоит охарактеризовать объект недвижимости, в отношении которого производилась купля-продажа (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения).
• Формы соглашения и договора должны быть одинаковыми.
• Когда право нового собственника квартиры официально удостоверено, участники сделки обязаны заново произвести государственную регистрацию перехода прав.
• В документе важно прописать обязанности продавца и покупателя о возврате приобретенного имущества (квартира, денежные средства), сроки и порядок совершения данных действий.
• Наличие подписей каждой стороны соглашения.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

Одностороннее расторжение договора купли-продажи возможно только по решению суда и в определенных случаях (ст. 450 ГК РФ):

• Существенное нарушение условий сделки, которое влечет значительный ущерб, и гражданин лишается того, на что рассчитывал, заключая договор.

  К таким нарушениям можно отнести нежелание продавца выселяться из квартиры, неуплата покупателем стоимости жилья.

• Если возможность аннулирования предусмотрена самим документом.

Законодателем предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договоренностей, но только с согласия второй стороны или в судебном порядке. Данное положение должно содержаться в соглашении купли-продажи.

Сторона, предпринимающая действия для одностороннего расторжения договора, должна действовать разумно и добросовестно.

По инициативе продавца

Договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе продавца в следующих случаях:

• Покупатель не оплачивает стоимость отчуждаемой квартиры.
• Приобретатель необоснованно отказывается принимать жилье в установленный срок.

При официально удостоверенных полномочиях нового владельца, одностороннее расторжение может производиться только в судебном порядке. Лицу, подающему иск, стоит учитывать, что на него возлагается обязанность доказывания тех фактов, на которые он ссылается.

Если право собственности официально не зарегистрировано, а договор предусматривает соответствующую возможность, то продавец в уведомительном порядке может отказаться от исполнения обязательств.

По инициативе покупателя

Расторгнуть договор в одностороннем порядке покупатель может по личной инициативе ввиду следующих причин:

• Продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры.
• Жилье фактически не передано.
• Недвижимое имущество переходит к приобретателю в виде, который не соответствует договоренностям, например, не произведены ремонтные работы.

При расторжении договора купли-продажи по вине продавца, последний обязан вернуть задаток покупателю (если таковой имел место быть) в двойном размере.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

Для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке необходимо собрать пакет документов и соблюсти определенный порядок действий, а именно:

• Перед обращением в суд важно направить другой стороне заказным письмом предложение об аннулировании договоренностей. Дождавшись ответа или не получив его в течение 30 дней, можно подавать исковое заявление (ст. 452 ГК РФ).
• К иску необходимо приложить:
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий отправление требования о расторжении;
  • расписку, документ о расчетах (если производились) и иные сведения, запрашиваемые судом.
• Собранная документация должна быть подана в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости в отношении, которого оформлялась купля-продажа (ст. 30 ГПК РФ).
• В течение 5 дней решается вопрос о принятии иска — при положительном вердикте назначаются предварительное заседание, а после судебное разбирательство.
• Постановление суда о принудительном расторжении договора и возврате квартиры/денежных средств вступает в законную силу в течение одного месяца, если оно не будет обжаловано.
• На основании вынесенного решения истец обращается в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.

Исковое заявление

К оформлению иска о расторжении договора купли-продажи квартиры предъявляются определенные требования, а именно:

• Заявление подается в письменном виде.
• В документе должны быть указаны:
  • наименование суда;
  • паспортные данные истца и контактная информация;
  • сведения об ответчике;
  • обстоятельства, послужившие причиной подачи иска;
  • основания расторжения со ссылкой на нормы права.
• Важно четко прописать суть требований, например, аннулирование договора и возращение имущества или финансовых средств.
• Необходимо предоставить документацию, подтверждающую заявленные факты.
• Стоит перечислить список прилагаемых документов (доказательств).
• Указывается дата составления и документ подписывается заявителем.

При подаче иска размер государственной пошлины составляет:

• Если цена заявления от двухсот тысяч до 1 миллиона: 5 200 рублей и 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей.
• Более одного миллиона — 13 200 рублей и 0,5% от суммы свыше 1 000000 рублей, но не больше 60 000 рублей.

Судебная практика

Как показывает практика, чаще всего расторжение происходит по причине неисполнения сторонами возложенных на них обязательств. По итогам судебного процесса могут быть вынесены следующие решения:

• Об аннулировании заключенной сделки.
• Об отказе в удовлетворении исковых требований.
• О возвращении недвижимого имущества и денежных средств.

Зачастую граждане допускают ошибку, обращаясь с иском только о расторжении купли-продажи. Суд при положительном решении удовлетворяет исключительно заявленные требования, не обязывая стороны вернуть все полученное по сделке.

Важно подробно прописывать требования — прекращение действия договора и необходимость возврата квартиры или финансовых выплат.

Так, согласно судебной практике:

• Заявитель вправе дополнительно взыскивать понесенные им убытки.
• Существует возможность возмещения морального вреда.
• Одновременно с направлением иска можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер (арест счетов, имущества).

Заключение

Расторжение сделки купли-продажи представляет собой окончательное завершение отношений между ее участниками. Для прекращения действия договора законодателем установлены определенные основания:

• взаимное решение сторон;
• односторонняя отмена;
• судебное постановление.

При обоюдном согласии сторон оформляется соглашение, в котором при составлении прописываются все существенные аспекты, указать порядок и сроки аннулирования.

Расторжение в одностороннем порядке возможно по инициативе продавца или покупателя. В случае, если заинтересованное лицо решает прибегнуть к разрешению проблемного вопроса через суд, то крайне важно соблюсти все этапы, собрать документацию, составить иск, подкрепленный доказательственной базой.

Для грамотного оформления заявления имеет смысл обратиться в юридические фирмы, специалисты помогут составить документ, отвечающий требованиям действующих норм права.