Покупка квартиры без риэлтора
Самостоятельная покупка квартиры — это трудоемкий процесс, который отнимает много времени, нервов и, требующий базовых знаний российского законодательства, например, какие существуют требования к действительности сделки.
Приобрести жилье возможно как в новостройке, так и вторичное жилое помещение. В обоих случаях необходимо проверять документы: в первом случае — у застройщика, во втором — у гражданина-продавца.
Покупателю необходимо осмотреть жилье, выяснить возможные недостатки квартиры, можно поинтересоваться по каким критериям определялась ее стоимость. Когда стороны приходят к согласию о совершении сделки и составляется договор купли-продажи, необходимо определить наиболее подходящий и безопасный способ расчета с продавцом.
При незнании определенных правил купли-продажи, такая сделка может затянуться и привести к неблагоприятным последствиям. Если покупатель уверен в своих силах и знаниях, такую сделку никто не запрещает оформить самостоятельно.
Как определиться с выбором квартиры
Выбор квартиры зависит от индивидуальных потребностей собственника и его семьи. Но перед осмотром следует ответить для себя на конкретные вопросы:
- На какую цену рассчитывать?
- Какое количество комнат необходимо?
- Как далеко находится центр города? Район интересующей квартиры?
- На каком этаже будет находиться квартира?
- Жилье будет принадлежать для собственного проживания или для перепродажи?
- Как далеко находится центр города?
- Насколько близки магазин, аптека, детский сад, школа, стоянка?
- Как часто ходит общественный транспорт?
- Из каких материалов построен жилой дом и каковы его технические характеристики?
Основные способы найти подходящую квартиру:
- Агентства недвижимости, риэлторы (помогают за определенную денежную сумму найти квартиру по вашим потребностям).
- Интернет (различные сайты, в которых выбирая определенные параметры система выдаст наиболее подходящий вариант, например: Domofond.ru).
- Газеты.
- Объявления на остановках, на подъездах интересующих домов.
- Друзья, знакомые, соседи.
Покупка квартиры у застройщика
Если человек решился на покупку квартиры у застройщика, то необходимо узнать о нем как можно больше сведений:
- Срок его деятельности на рынке недвижимости.
- Количество и качество построенных объектов.
- Отзывы людей о квартирах, приобретенных у данного застройщика.
Если помимо строительства жилых домов застройщик занимался строительством социально-значимых объектов, т.е. детских садов, школ, домов культуры, безусловно, это является большим плюсом фирмы-застройщика.
Работа у застройщика должна осуществляться на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Страхование участников долевого строительства являлось также необходимостью, но взамен него был создан компенсационный фонд. Но полностью обезопасить себя на 100 % от нежелаемых результатов, полученных в результате покупки квартиры, покупатель не может.
Обычно, клиент обращается в фирму-застройщика, выбирает из предложенных вариантов квартир наиболее подходящий и заключает сделку. Но до момента ее заключения, необходимо подробно проверить имеются ли в наличии у застройщика такие документы как:
- Учредительные документы (устав, учредительный договор, ЕГРЮЛ);
- Лицензия;
- ОГРН, ИНН;
- Разрешение на строительство;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Проектная декларация (в ней содержатся цель проекта, этапы и сроки строительства, количество квартир в доме, технические характеристики) и другие.
Наилучшим вариантом будет, если этим вопросом займется высококвалифицированный юрист.
Что лучше: новостройка или вторичка
В настоящее время рынок вторичного жилья, также, как и рынок новостроек разнообразны и достаточно велики в каждом большом городе. Но как известно, во всем имеются свои плюсы и минусы:
| Плюсы покупки квартиры | |
|---|---|
| На вторичном рынке | В новостройке |
| Дом уже сдан в эксплуатация (т.е. он уже построен и функционирует на законных основаниях). | Дом сдается с современными коммуникациями. |
| В большинстве случаев квартиры уже с готовым ремонтом (т.е. «заезжай и живи»). | Современные планировки квартир. |
| Дом заселен, его жильцы (соседи) могут поделиться информацией о достоинствах и недостатках дома, квартир в нем, и района в целом. | Обустроенная дворовая территория и инфраструктура (школа, детский сад, спортивная площадка, автостоянка и т.д.). |
| Цена на квартиры с обременением или при других обстоятельствах, как правило, снижается. | Квартира в строящемся многоквартирном доме будет стоить в разы дешевле нежели после сдачи объекта в эксплуатацию. |
| Юридическая чистота при покупке. | |
| Минусы покупки квартиры | |
|---|---|
| На вторичном рынке | В новостройке |
| Неизвестно как ранее эксплуатировалась квартира на самом деле, не всегда возможно точно узнать список лиц, в ней проживающих (например, квартира сдавалась). | Покупатель становится собственником квартиры лишь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. |
| Старые коммуникации (могут протекать трубы, слабый напор воды и т.д.). | Возможность просрочки сдачи объектов в эксплуатацию, недострой либо дом построен на незаконных основаниях. |
| Квартиры со старой планировкой, маленькими комнатами, старыми окнами и т.д. | Чаще всего отсутствует отделка помещения или она выполнена некачественно, т.е. необходимо проводить «черновой» ремонт (стяжку полов, выравнивание и шпаклевание стен и др.). |
| Отсутствие консьержа. | Консьерж в настоящее время присутствует почти в каждом доме. |
| Дворовая территория обычно не обустроена под современный ритм жизни (старые детские площадки, отсутствие больших парковок для автомобилей). | При въезде жильцов после сдачи дома возможно большое количество строительного и иного мусора в связи с ремонтом квартир. |
| Большое количество мошенников (со старым жильем обмануть проще, нежели при сделке с новой квартирой, в которой еще никто не жил). | Подписание предварительного договора долевого участия не исключает возможности, что забронированная квартира не будет приобретена другим участником строительства. |
Достоинства и недостатки имеются у каждой категории квартир, но выбор будет зависеть от потребности и запросов конкретного покупателя.
На что обратить внимание при осмотре квартиры
В процессе осмотра интересующей квартиры необходимо обратить внимание на такие особенности как:
- район, в котором находится многоквартирный дом с интересующей для покупателя квартиры (как далеко от центра города и т.д.);
- инфраструктура (наличие школы, детского сада, аптек, парков, торговых и развлекательных центров);
- техническое состояние многоквартирного дома, в котором находится интересующая квартира (из какого материла построен дом, основные характеристики);
- места общественного пользования (состояние подъезда, лестничных площадок, мусоропроводов и т.д.);
- состояние квартиры (ремонт, перепланировка, коммуникации и т.д.,);
- необходимые документы (паспорт продавца, правоустанавливающие документа на квартиры и т.д);
От чего зависит стоимость квартиры
Как известно, цены на жилье в каждом городе разные. Стоимость на квартиры зависит от некоторых особенностей:
- Географическое положение, а именно какой это город и район. Как правило, квартиры, находящиеся в городах-мегаполисах, стоят на порядок дороже, чем в небольших городках. Если район расположен недалеко от центра города, соответственно цена квартиры в таком месте будет дороже, в отличие от квартиры, которая находится на окраине.
- Инфраструктура. Близко располагающиеся торгово-развлекательные центры, магазины, школы, детские сады, парки, административные здания являются большим плюсом при покупке квартиры, поэтому и ценник на такое жилье будет на порядок выше.
- В городах с большим количеством населения особое значение имеет интенсивность транспорта. Близкое расстояние от дома до остановки поднимает цену на жилье. А в городах-миллионниках расстояние от дома до станции метро имеет свое значение. Чем ближе этот путь, тем соответственно дороже жилье.
- Время постройки и тип строения. Жилая площадь в старых домах стоит намного дешевле, чем в новостройках, а квартира в панельном доме по своей цене дешевле, чем квартира в кирпичном доме.
- Планировка и метраж квартиры имеет важную особенность, которая определяет стоимость жилья.
- На каком этаже располагается квартира, наличие лифтов тоже влияет на стоимость квартиры. Самой дешевой по своей цене квартира будет та, которая располагается на последнем этаже многоквартирного дома.
- Бытовые условия: телефон, лоджия, балкон и т.д. тоже имеют свое значение при установлении цены на квартиру и др.
Обычно цену на продаваемое жилье продавцы снижают при торге, если покупателем установлены некоторые недостатки в квартире, которые в дальнейшем могут повлечь для него дополнительные расходы:
- замена трубопровода, канализации, электропроводки;
- старые окна, двери, балкон, лоджия;
- не утепленный фасад стен;
- большое расстояние до социально-значимых объектов и т.д.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?
Прежде всего, нужно попросить продавца-собственника квартиры предоставить его паспорт. Если вместо продавца выступает его представитель по нотариально заверенной доверенности, стоит ознакомиться с содержанием такого документа, в котором прописываются основные полномочия представителя.
В перечень проверяемых документов на саму недвижимость входят такие как:
- Правоустанавливающие — позволяют узнать каким именно способом квартира перешла к собственнику.
- Правоподтверждающие — позволят определить какой вид объекта права — общая или долевая собственность, а также узнать кадастровый номер жилого помещения.
- Технический паспорт (план квартиры с описанием помещений, материалов из которых сооружено здание).
- Кадастровый паспорт содержит в себе информацию о дате постройке дома, кадастровой стоимости жилого помещения, об основных характеристиках недвижимости.
- Выписка из домовой книги, поквартирной карточки позволит узнать сведения и количество лиц, которые зарегистрированы в квартире на данный момент и имеют право на проживание в ней.
- Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) содержит сведения о собственнике и объекте недвижимости, наличии обременений.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для проверки дееспособности собственника(ов).
Как проверить подлинность документов на квартиру
Перед тем как оформлять покупку необходимо убедиться в подлинности документов.
Определить подлинность паспорта собственника квартиры можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Достаточно ввести серию и номер паспорта, а система выдаст результат: действителен такой документ или нет.
Если от имени собственника выступает представитель по доверенности, необходимо ознакомиться с нотариально заверенной доверенностью.
Это можно сделать, предварительно заказав справки в наркологическом и психиатрическом диспансере, а также обратиться к соседям, которые возможно помогут узнать настоящее положение дел.
Сведения из Росреестра дадут всю необходимую информацию о квартире и ее собственнике. Для этого необходимо обратиться в территориальный орган по месту нахождения такой квартиры со своим паспортом и оформить заявку.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно
При оформлении сделки купли-продажи необходимо выполнить ряд важных этапов:
- Перед тем как оформлять сделку купли-продажи квартиры, необходимо получить сведения из Росреестра об этой квартире, предварительно сделав запрос. Данная выписка поможет узнать дату, когда регистрировали эту квартиру в последний раз, количество собственников, кадастровый номер и наличие обременений.
- Изучить все имеющиеся у продавца документы. Полученные копии следует внимательно смотреть, и при необходимости проконсультироваться со специалистом.
- При положительном решении покупки квартиры составить предварительный договор купли-продажи (в нем описывают цену, сроки сделки, информацию о регистрации, передачу ключей и т.д.).Этот договор о намерениях, и он не является договором отчуждения. На основании него покупатель передает задаток или аванс продавцу.
- Подготовить документы для регистрации перехода права собственности в орган Росреестра. Сбор пакета документов продавца, покупателя, а также расписка о приеме документов — важный этап в процессе всей сделки. Неполный перечень документов может привести к приостановке регистрации.
- Составить договор купли-продажи квартиры. При этом обязательного нотариального удостоверения сделки законом не требуется.
- После подписания договора купли-продажи, с ним и заранее подготовленными документами стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра с заявлениями о регистрации перехода права собственности.
В результате совершения сделки покупатель получает денежные средства в полном объеме, а продавец — право собственности, подтверждаемое выпиской о государственной регистрации права из ЕГРП, и все правоустанавливающие документы на квартиру. Стоит отметить, что при получении выписки, необходимо внимательно ознакомиться с содержанием такого документа на отсутствие ошибок.
Действительность договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры — это важный документ, который подтверждает и определяет юридические последствия для сторон сделки: продавца и покупателя. Последствия в данном случае это переход права собственности на квартиру покупателю, и передача денежных средств за эту квартиру — продавцу.
Сам договор регистрации не подлежит еще с 2013 года, но до настоящего времени передается в перечне с документами в Росреестр для регистрации перехода права.
Заключается договор купли-продажи квартиры как в нотариальной форме, так и в простой письменной. На сегодняшний день заверять договор у нотариуса — не обязательно. Нотариальное удостоверения сделки требуется в случае продажи доли(ей) в квартире, то есть когда совершаются сделки с долевой собственностью (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Но как показывает практика, во избежание различных неблагоприятных последствий, рекомендуется не экономить на нотариусе и все-таки заверить такую сделку.
Совершаемая сделка не должна нарушать требований закона и ущемлять права третьих лиц.
Порядок расчета при покупке квартиры
Переход денежных средств от покупателя к продавцу является необходимым условием договора купли-продажи и одним из важных моментов в самой сделке. Существует несколько способов передачи денег:
- Расчет наличными денежными средствами, т.е. по договору купли-продажи покупатель передает деньги лично в руки продавцу. Определить в какой момент это будет происходить — до или после регистрации перехода права на недвижимость — определяют участники сделки, предварительно согласовав это условие в договоре. Для организации передачи суммы денег обычно составляют расписку в получении денежных средств.
- Безналичный порядок расчета, т.е. по договору купли-продажи покупатель перечисляет денежные средства на банковский счет продавца.
- Расчет через банковскую ячейку. Покупатель арендует у банка банковский сейф, и в присутствии продавца закладывает необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны. После госрегистрации перехода права продавец получает доступ к банковской ячейке, подтвердив свое намерение открыть сейф договором купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя.Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.
- Аккредитив представляет собой обязанность банка по поручения клиента выдать денежные средства другому лицу при предъявлении им оговоренных документов. Смысл тот же что и с банковской ячейкой, отличие лишь в том, что денежные средства будут переданы в наличной форме.
Использовать материнский капитал на покупку жилья — это право каждого лица, имеющего такой сертификат. В течение двух месяцев после подачи заявления и документов о приобретении жилья Пенсионный фонд РФ переводит определенную денежную сумму владельцу сертификата, за счет чего происходит оплата по сделке.
Но, чаще всего, покупатель в таком случае берет в банке кредит, который впоследствии оплачивается средствами маткапитала.
Плюсы и минусы покупки жилья без посредников
| Покупка жилья без посредников | |
|---|---|
| + | — |
| Отсутствие траты времени на поиск подходящей квартиры | Расходы за оплату услуг посредника |
| Квартиры проверяется посредником на соответствие рыночным ценам и позволит не переплачивать | Риск выбрать ненадлежащего посредника |
| Снижает риск с юридической стороны оформления документов | |
Заключение
Покупка квартиры зависит от индивидуальных потребностей каждого покупателя и его близких. Наличие школы и детской площадки недалеко от дома, либо наоборот, тихий спокойный район с парком для пожилых людей — индивидуальный выбор каждого покупателя.
Покупать новую квартиру у застройщика или вторичное жилье распространенный вопрос в настоящее время. Каждая категория жилья имеет свои плюсы и минусы, которые заключаются, прежде всего, в цене, в техническом плане дома, а также инфраструктуре.
Стоимость покупаемой квартиры будет зависеть от района, инфраструктуры, интенсивности общественного транспорта, материала из которого сооружен жилой дом.
Необходимо ознакомиться и с перечнем документов на недвижимое имущество, проверив их на подлинность, обратившись в соответствующие органы. При решении купить квартиру оформляется сделка посредством договора купли-продажи. Такой договор хоть и не требуется заверять нотариально, но для избежания неблагоприятных последствий лучше это сделать.
Оплатить покупку можно как безналичным и наличным расчетом, средствами материнского капитала, предварительно уточнив порядок оплаты в договоре.
Процесс самостоятельной покупки жилья обходится дешевле, чем через посредника.