Обмен квартир

Для человека характерен постоянный поиск более комфортных условий проживания. В связи, с чем он может неоднократно менять свое место жительства. Но не всегда готов платить за новое жилье деньгами.

В этой ситуации можно воспользоваться обменом квартиры на квартиру, на дом или на земельный участок или другой интересующий вариант. Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью.

Сложность заключается в том, что необходимо выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. В роли продавца гражданину необходимо привести все необходимые документы в порядок, а также заинтересовать потенциального покупателя своей квартирой, в то время как в роли покупателя он должен искать вариант квартиры, подходящий под новое описание.

Очень сложно найти вариант равноценного обмена квартирами. В основном, при таких сделках требуется доплата одной из сторон. Сделка с меной, по сути, и по закону (гражданскому и налоговому) практически ни чем не отличается от сделки купли-продажи. Переход права собственности при совершении данной сделки подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе.

Договор мены и обмена жилыми помещениями

Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку необходимо различать такие понятия как мена и обмен жилья.

Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

Альтернативная сделка с недвижимостью

На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли-продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

Альтернативная сделка проводится следующим образом:

1. квартира лица, желающего совершить мену, продается;
2. взамен одновременно покупается другая, подходящая по параметрам.

То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

Какие нужны документы для обмена квартиры?

Пакет документов при совершении такой сделки, по сути, ничем не отличается от пакета документов необходимого при купле-продаже. Это связано с тем, что юридически обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности, осуществляется через договор купли-продажи или мены, к которому применяются правила о купле-продаже (ст. 267 ГК РФ).

В самый минимальный пакет входят следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник не совершеннолетний — свидетельство о рождении.
• Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство и др.
• Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих, и поэтому без них не могут существовать.
• Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный план квартиры.
• Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.
• Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).
• Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания не дадут согласие.
• Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.
• Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.
• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
• Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Чтобы совершить обмен помещениями необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно, либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.
2. Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органами опеки и попечительства.
3. Собираем пакет документов. К ним относятся:
   • заявление о заключении договора обмена;
   • договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;
   • копии паспортов, свидетельств о рождении;
   • выписки из домовой книги о проживающих лицах.
4. Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена.
5. Расторжение договоров со старым наймодателем и заключение договоров с новым.

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

1. Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую сторону. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлтерскую фирму. Как правила у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия.
2. Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другу. В случае не равноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене.
3. Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации.
4. Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения.
5. Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.

Обмен приватизированной квартиры

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Родственный обмен квартирами

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

Договор мены с доплатой разницы стоимости жилья

При совершении не равнозначного обмена жилыми помещениями, необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

Смыслом такой сделки является:

• одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;
• вторая сторона в свою очередь преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.

Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.). это безусловно должно быть оговорено в договоре.

Как обменять квартиру на дом?

В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда-нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

При этом должны быть в порядке все документы не только на дом, но и на участок (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права). Необходимо проверить, чтобы не было наложено обременений на земельный участок. Если они имеются, то они также прописываются в договоре.

Регистрация права собственности по договору мены

Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этап сделки и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр

Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трех рабочих дней.

Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

Налог при обмене квартиры

Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли продажи, а именно — применяет те же ставки.

Налоговая ставка на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом РФ составляет 13 % от стоимости квартиры. Однако, в законе есть исключение: если цена отчуждаемой недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, то сделка не подлежит налогообложению.

Налог будет взиматься в случае неравнозначного обмена, то есть обмена с доплатой и по цене более 1 000 000 рублей. Именно с доплаты и должен быть уплачен налог.

Заключение

Казалось бы достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но тем не менее имеют ряд существенных отличий:

1. Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;
2. По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом право пользования жильем;
3. Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.

К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-продажи. Единственным отличием мены от купли-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающих обе стороны сделки.

Любая сделка с недвижимостью является не простым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными. В связи с этим человеку, не являющемуся специалистом, для совершения подобного рода сделок лучше обратиться в риэлтерскую организацию. Профессиональный риэлтор поможет подобрать вариант жилья, а также соберет все необходимые документы.