Покупка и продажа квартиры с материнским капиталом

Статьей 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ФЗ «О дополнительных мерах…»), регламентирующего порядок выдачи материнского капитала, позволяет расходовать данные денежные средства на улучшение жилищных условий, в том числе на приобретение или реконструкцию (не ремонт) жилого помещения. Причем сделать это можно различными способами, не противоречащими действующему законодательству РФ.

В то же время, данный законодательный акт не содержит ограничений в возможности дальнейшей продажи приобретенного таким способом жилого помещения и особенностей раздела имущества при «распаде» семьи. Однако это не означает того, что в этих случаях действуют общие правила, поскольку здесь вступают в силу нормы семейного и гражданского законодательства о защите имущественных прав детей.

Покупка квартиры на средства материнского капитала

С января 2007 года законодатель обеспечил возможность родителям при рождении или усыновлении второго и последующих детей приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В этом случае речь идет о материнском (семейном) капитале (МК).

Размер материнского капитала в 2017 году составляет 453 026 рублей. Его размер, как и в 2016 году, не индексировался.

При этом вышеуказанный закон предусматривает лиц, обладающих правом на получение соответствующей поддержки, порядок и условия приобретения ими сертификата, а также возможностей его реализации. В свою очередь, он обладает строго определенной целью (на выбор граждан):

  • улучшение жилищных условий для таких семей;
  • получения образования детьми;
  • социальной адаптации детей-инвалидов;
  • повышения уровня пенсионного обеспечения родителя (ст. 2 ФЗ «О дополнительных мерах…»).

Данное соотносится и со ст. 7, ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Наибольший интерес вызывает такое направление реализации сертификата на МК, как улучшение жилищных условий.

В частности, возможность совершения покупки квартиры на выделенные государством средства.

Ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах…» предусматривает следующие возможные способы приобретения жилого помещения посредством семейного капитала:

  1. Непосредственная покупка нового или вторичного жилья, т.е. использование МК в качестве расчетных средств с продавцом.
  2. Вступление в жилищный, жилищно-строительный или накопительный кооператив и внесение вступительного взноса этими средствами.
  3. Стать участником долевого строительства, и тогда средства МК могут стать полной или частичной оплатой цены договора.
  4. Если квартира приобретается (была приобретена) за счет ипотеки (иного займа), то сертификат может быть направлен на погашение основного долга и процентов по данному кредиту.
  5. Осуществить индивидуальное жилищное строительство.

Несмотря на разнообразие способов приобретения жилого помещения, заинтересованным лицам необходимо помнить о нюансах в оформлении данных сделок. Прежде всего, необходимо отметить, что наличные денежные средства обладатель сертификата не получает на руки, все операции осуществляются в безналичном порядке через Пенсионный фонд РФ (ПФ РФ). Законодательными органами созданы Правила направления таких денежных средств на улучшение жилищных условий.

В любом из вышеуказанных способов приобретения квартиры владельцу сертификата необходимо обратиться в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами МК с приложением необходимых документов (п. 4 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

В случае, когда средства маткапитала непосредственно являются расчетными с продавцом квартиры (при рассрочке платежа), то необходимо дополнительно предоставить:

  • соответствующий договор купли-продажи жилого помещения;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП);
  • справку от лица, которое отчуждает квартиру о размере оставшейся неуплаченной суммы по договору.
Важным обстоятельством, на которое здесь необходимо обратить внимание — это то, что размер выделяемых средств не может превышать цены договора или оставшейся неуплаченной суммы по нему (п. 8(1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

Другим способом приобретения жилого помещения в собственность является участие в долевом строительстве. Требования к документам являются общими, за исключением того, что в этом случае должны дополнительно предоставляться в ПФ РФ зарегистрированный в установленном порядке:

  • договор участия в долевом строительстве (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»);
  • документ, содержащий сведения об уже внесенной и оставшейся неуплаченной суммы по договору.

При вступлении заинтересованных лиц в жилищный, жилищно-строительный или накопительный кооператив необходимо также предоставить:

  • выписку из реестра членов кооператива;
  • справку о внесенной сумме и оставшейся сумме паевого взноса за жилое помещение;
  • копию устава кооператива.

При приобретении квартиры за счет заемных средств, в том числе использовании ипотеки, владельцу сертификата необходимо иметь на руках кредитный договор (займа) либо ипотечный договор.

При погашении МК основного долга и процентов по соответствующему займу – справку кредитора о размерах остатка основного долга и процентов, свидетельство о госрегистрации права собственности (выписку из ЕГРП) на приобретенную квартиру.

Вне зависимости от способа приобретения жилого помещения, владельцу сертификата необходимо представлять в уполномоченный орган соглашение, составленное в нотариальной форме, о выделе соответствующих долей в данном жилом помещении всем членам семьи (супруги и дети).

После подачи всех необходимых документов уполномоченный орган в течение одного месяца рассматривает заявление о распоряжении средствами МК, в результате чего направляет заявителю соответствующее уведомление заявителю. При соответствии всех документов установленным требованиям Пенсионный фонд РФ осуществляет перечисление указанных средств соответствующему лицу, у которого приобретается жилое помещение владельцем сертификата.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Многие семьи, которые приобрели квартиры с использованием средств материнского капитала, задаются вопросом о том, смогут ли они в дальнейшем продать ее. Обстоятельств для этого может быть множество.

Как было отмечено ранее, в соответствии со ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах…», а также с учетом положений Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 при распоряжении средствами МК владелец сертификата должен представить в уполномоченный орган обязательство о том, что приобретаемое жилое помещение будет находиться в общей собственности как родителей, так и детей, которые рождены (усыновлены) на момент выдачи сертификата.

Однако сам закон не содержит каких-либо положений, которые бы ограничивали в дальнейшем собственников квартиры, приобретенной за счет средств государственной поддержки, в дальнейшей ее продаже.

При этом некоторые ограничения все-таки установлены на законодательном уровне. Здесь необходимо отметить ст. 26, ст. 28, ст. 37 Гражданского кодекса РФ, а также нормы Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», где установлено, что отчуждение недвижимого имущества (квартиры), в котором проживают несовершеннолетние дети, а также когда они имеют соответствующую долю в нем, осуществляется только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Это означает, что продать квартиру и не приобрести другое жилье не получится, в этом и заключается особенность продажи жилья, приобретенного за счет средств маткапитала.

Таким образом, законодателем закреплено требование по сохранению имущественных прав ребенка.

Для получения соответствующего разрешения родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства с пакетом документов, подтверждающие, что условия проживания в дальнейшем детей не будут ухудшаться, и они также будут наделены правом собственности в новом жилом помещении.

Пример

Супруги Петровы обратились в органы опеки и попечительства с просьбой выдать им разрешение на продажу 1-комнатной квартиры, купленной на средства материнского капитала, в которой проживают они и двое их несовершеннолетних детей (15 и 5 лет).

Они представили документы в уполномоченный орган (свои паспорта, свидетельства о заключении брака и рождении детей, документы на продаваемую квартиру и предварительный договор купли-продажи новой трехкомнатной квартиры). Однако, несмотря на то, что условия проживания детей не ухудшаются, по новому договору собственниками жилья становятся только родители, что является недопустимым.

Орган опеки отказал в выдаче соответствующего согласия, указав на то, что необходимо наделить правом собственности детей и в новом жилье, а также представить дополнительные документы (согласие на продажу от ребенка, которому уже исполнилось 14 лет).

В то же время необходимо отметить, что, если к моменту продажи жилого помещения, приобретенного за счет средств МК, все несовершеннолетние дети вырастут, никаких ограничений по ее продаже не существует.

Материнский капитал на ремонт квартиры

Зачастую можно услышать такие вопросы от семей, где появляется второй или последующий ребенок, но при этом они уже имеют свои квартиры, можно ли направить средства МК на ремонт уже существующего жилого помещения. В связи с этим необходимо обратиться к ст. 10 Закона, в котором четко определены направления расходования средств государственной поддержки.

Необходимо отметить, что закон не содержит в себе такого понятия, как «ремонт». Поэтому направить средства МК на него невозможно.

Однако ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах…» предусматривает возможность улучшения жилищных условий в таких семьях посредством проведения реконструкции жилого помещения, но только когда речь идет об объекте ИЖС, или говоря простыми словами, собственном доме.

Как правило, под реконструкцией понимается проведение определенных строительных работ, необходимых для изменения технических характеристик дома (квартир), и повышения эффективности их использования. В какой-то мере сюда можно отнести переустройство и перепланировку, предусмотренные гл. 4 Жилищного кодекса РФ. К таким работам может быть отнесено:

  • изменение площади квартиры;
  • обновление несущих конструкций;
  • строительство дополнительных инженерных систем и коммуникаций;
  • переоборудование чердака под мансарду.
Важным условием, которое всегда должно выполняться в этом случае является увеличение площади реконструируемого объекта не менее, чем на учетную норму площади жилого помещения.

Чтобы получить необходимые средства на осуществление реконструкции жилого помещения, заявителю необходимо также обращаться в Пенсионный фонд РФ со следующим пакетом документов:

  • разрешение на проведение работ по реконструкции;
  • документы, подтверждающие факт владения и пользования земельного участка;
  • свидетельство о госрегистрации права (выписка из ЕГРП) собственности на реконструируемый объект;
  • обязательство о переоформлении реконструируемого жилого помещения в собственность всех членов семьи;
  • документ, свидетельствующий о наличии банковского счета.

Денежные средства поступают непосредственно семье, осуществляющей реконструкцию дома, но не всей суммой сразу (50% — по принятию решения по соответствующему заявлению, 50% — после проведения работ).

Помимо Федерального закона «О дополнительных мерах…», нормы о расходовании материнского капитала содержаться в:

  • Приказе Минрегиона РФ №286 от 17.06.2011 «Об утверждении формы документа, подтверждающего проведение основных работ по строительству объекта ИЖС или проведения работ по реконструкции…»;
  • Постановлении Правительства РФ № 686 от 18.08.2011.

Квартира, купленная на маткапитал, при разводе родителей

Нередкими бывают ситуации, когда родители приходят к решению о разводе, при этом у них часто возникает вопрос о том, как же будет происходить раздел жилого помещения, которое было приобретено за счет средств материнского капитала. Прежде всего, здесь необходимо отметить, что разделу подлежит все совместно нажитое имущество во время брака, за некоторыми исключениями (ст. 34, ст. 38 Семейного кодекса РФ – СК РФ). Это возможно осуществить посредством заключения соглашения либо в судебном порядке.

В случае с квартирой, приобретенной за счет средств материнского капитала, необходимо также применять данные положения, но с некоторыми особенностями, поскольку в этом случае напрямую затрагиваются имущественные права и интересы детей.

В соответствии со ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах…» именно дети, наряду с родителями, наделяются правом собственности на жилое помещение.

Размер их долей устанавливается родителями, но в ряде случаев доли всех сособственником являются равными. В ст. 60 СК РФ указано, что дети не имеют права на имущество своих родителей, точно так же как и родители на имущество своих детей.

Это означает, что при разводе родителей раздел квартиры, приобретенной за счет средств МК, будет осуществляться без учета долей детей.

Пример

В семье Белкиных 5 членов семьи (родители и трое детей), все они обладают правом собственности на квартиру, которая была приобретена за счет средств материнского капитала, в равных долях или по 1/5 на каждого. При разводе родителей разделу будет подлежать только 2/5 квартиры (5/5 долей -3/5долей).

Заключение

В заключение рассмотренного вопроса о возможностях приобретения, продажи и раздела квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала необходимо остановиться на следующем:

  1. Действующим законодательством РФ четко регламентированы цели, на которые могут быть направлены данные денежные средства.
  2. Обязательным условием при приобретении жилого помещения посредством государственной поддержки является наделение долей в нем всех членов семьи (супруги и дети).
  3. Последующая продажа квартиры, приобретенной за счет средств МК, возможна без каких-либо ограничений, однако, необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства.
  4. При бракоразводном процессе и разделе имущества, доли детей в такой квартире не входят в состав общего имущества супругов.
Вопрос
Капитальный ремонт жилья под материнский капитал
Мы купили квартиру за собственные средства, но в ней необходимо делать капитальный ремонт. Можно ли направить средства материнского капитала на эти цели?
Ответ
В данном случае, закон не выделяет понятия капитального ремонта приобретенного жилья, а, следовательно, материнский капитал не может быть направлен на него.
+ +