Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

• уплата основной суммы долга залогодержателю;
• уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
• возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Это возможно, если:

• залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
• залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
• залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
• ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
• производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

1. во внесудебном
2. в судебном.

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Внесудебный порядок

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

• ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
• физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
• заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
• квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Судебный порядок

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
   • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
   • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
   • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
   • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
   • порядок и способ реализации квартиры;
   • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
   • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

Меры по защите интересов других залогодержателей и иных лиц

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.