Долевое строительство — что это такое и как происходит?

Возведение многоквартирного жилья для граждан все чаще осуществляется в форме долевого участия с привлечением денежных средств участников. Законодательство разделяет долевое строительство на несколько этапов, каждый из которых является обязательным для исполнения застройщиком в определенной последовательности. До начала возведения многоквартирного дома, этапы строительства заключаются в следующих действиях застройщика:

• получение разрешения на осуществление строительства многоквартирного жилого дома;
• опубликование или размещение проектной декларации, а также представления гражданам, по их требованию;
• оформление прав на землю под строительство многоквартирного жилого дома;
• открытие эскроу-счетов для каждого дольщика;
• осуществление процедуры регистрации договоров долевого участия в Росреестре.

Нарушение порядка и условий долевого строительства не допускается. Законодательство (Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ) предусматривает ряд условий, ограничений и требований как к самой процедуре строительства, так и к его документационному обеспечению, а также к действиям самого застройщика.

Получение застройщиком разрешения на строительство

Первым этапом для реализации возведения многоквартирного жилья застройщику необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение является документом, подтверждающим тот факт, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение дает право застройщику на осуществление строительства жилья.

За получением такого документа застройщику необходимо обратиться в органы местного самоуправления в районе нахождения земельного участка для предполагаемого строительства. Процедура получения документа заключается в следующем:

• в целях возведения объекта капитального строительства в Отдел архитектуры района или районную Администрацию необходимо представить заявление от застройщика о выдаче разрешения;
• вместе с заявлением представляется и пакет документов (документы, подтверждающие права застройщика на землю под строительство, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, заключение экспертизы проектных документов);
• пакет документов для получения разрешения на строительство должен быть направлен или представлен в соответствующие органы заявителем самостоятельно;
• уполномоченный орган выдает разрешение на строительство без взимания государственных и иных платежей с заявителя;
• разрешение выдается в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
• в течение 10 дней с момента получения разрешения, заявитель обязан предоставить в этот орган сведения об объекте капитального строительства и необходимые документы.

В документе обязательно указывается адрес объекта. После того как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию, ему будет присвоен почтовый адрес.

Опубликование проектной декларации

Законодательство обязывает организацию-застройщика, привлекающую участников долевого строительства, публично размещать проектную декларацию в интернете или иных источников для открытого доступа. Декларация должна быть размещена до заключения договоров долевого участия с дольщиками (участниками). Максимальный срок — до 2-х недель до момента заключения первого договора.

Оригинал проектных документов должен храниться у застройщика, а копия направляется в Росреестр. В проектной декларации должна содержаться следующая информация:

• сведения об организации, выступающей в качестве застройщика (наименование, местонахождение, график работы и контактные данные, участники организации, руководители, о государственной регистрации организации, деятельности и лицензиях);
• о проектах строительства объектов, в которых участвовал застройщик (сведения за последние 3 года, местонахождение таких объектов, сроки сдачи объектов и т.п.);
• о финансовом положении организации в текущем году, задолженности и доходах организации;
• сведения об объекте строительства (о местоположении объекта, о сроках и разрешениях, порядке возведения объекта, о планируемой стоимости, количестве квартир, об организациях, осуществляющих и участвующих в строительстве).

В случае наличия каких-либо изменений, которые касаются застройщика или объекта строительства, такие сведения должны быть внесены в опубликованные проектные документы в течение трех дней с момента их появления.

Помимо всего прочего, застройщиком должны вноситься сведения о финансовых результатах текущего года, задолженностях, убытках и т.п. каждый квартал.

Привлечение дольщиков

С 2019 года все расчеты дольщика с застройщиками по новым строительным объектам будут вестись через специально созданные банковские счета эскроу. Деньги дольщиков будут заморожены до конца строительства. Они предадутся застройщику только после того, как он исполнит все обязательства перед дольщиками. В случае если застройщик не выполнил свои обязательства (обанкротился, остановил строительство и т.д.) то банк с этого счета возращает деньги дольщику.

Деньги для строительства застройщику предоставляет банк (держатель эскроу-счетов) под проценты, в виде кредита. Он становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в выдаче средств застройщику, если уличит его в нецелевом их расходовании.

Дольщик может забрать свои деньги со счета эскроу, если:

• ДДУ был расторгнут;
• закончился срок депонирования (срок не может превышать 6 месяцев или даты передачи объекта недвижимости, указанной в ДДУ);
• застройщик не в состоянии завершить строительство;
• дольщик сам решил расторгнуть договор по основаниям, указанным в п. 7 ст. 15.4 ФЗ № 214.

Таким образом, финансовые риски дольщика сводятся к минимуму.

Регистрация договоров долевого участия в Росреестре

В соответствии с законодательством о долевом строительстве, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Процедура осуществляется по заявлению обеих сторон договора (дольщика и застройщика).

При подаче заявления на регистрацию договора долевого участия, необходимо также представить и необходимые для этого документы. Для физических лиц — дольщиков, такими документами являются паспорт и договор. Застройщик же, в свою очередь, представляет следующий пакет документов (в последующем представлять полный пакет документов не требуется):

• бумаги с описанием объекта, которые должны быть согласованы с участником;
• бумаги с указанием местонахождения объекта и сведениями о квартире на плане;
• разрешение на возведение объекта;
• проектная документация;
• план объекта;
• иные документы (в зависимости от ситуации).

Заключение

Долевое строительство является наиболее экономным способом покупки жилья, и поэтому получило широкое распространение. Для того чтобы иметь право на осуществление строительства многоквартирного жилья, организация обязана следовать определенному порядку и требованиям законодательства.

До момента возведения жилья, застройщику необходимо осуществить следующие основные мероприятия:

• подготовить бумаги и получить разрешение;
• опубликовать проектную документацию;
• привлечь денежные средства участников;
• зарегистрировать договора совместно с дольщиками.

Наличие определенной последовательности в действиях застройщика обязательно. Так, например, организация не имеет права на привлечение денежных средств от участников без разрешения на строительства и публичного размещения документации. А регистрация договора с участниками строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Неисполнение или нарушение требований законодательства, регламентирующего долевое строительство и участие, влечет за собой наказание. В зависимости от состава нарушения, наказание может выражаться только в денежной форме (в виде штрафа) или же ограничениями и запретами на осуществление деятельности и т.п.