Экспертные ответы на квартирные вопросы

Гражданским законодательством Российской Федерации установлено две разновидности способов приобретения квартиры в собственность:

Первоначальные.
Производные.

К первой можно отнести участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Вторая разновидность способов заключается в передаче квартиры новому собственнику, которая может осуществляться посредством заключения договора купли-продажи, дарения, мены (обмена) либо в результате наследования по закону или завещанию.

Передача такими способами происходит между физическими лицами, что не характерно для приватизации, которая заключается в переводе государственного и муниципального жилья в собственность граждан.

Государство также оказывается поддержку населению, создавая государственный жилищные программы, например, Жилье для российской семьи или материнский капитал.

Приобретенная квартира принадлежит гражданину на праве собственности, то есть он вправе владеть, пользоваться или распоряжаться ею.

Возможна ситуация, что у гражданина нет возможности самостоятельно приобрести собственное жилье. В таком случае можно воспользоваться ипотекой или пользоваться жильем, заключив договор найма (аренды) с другим собственником.

Квартира как жилое помещение

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) относит квартиру к видам жилых помещений. По смыслу закона, квартирой является помещение, которое:

структурно обособленно в многоквартирном доме;
обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в доме;
включает в свой состав:
- одну или несколько комнат;
- помещения вспомогательного использования (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В свою очередь, некоторые термины требуют пояснения.

Так, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы на прилегающий к дому земельный участок или в помещения общего пользования. Таковыми признаются помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания (не)жилых помещений дома, в состав которого они входят. Например, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, автостоянка, технические этажи, лестницы и лестничные площадки.

Помещения общего пользования являются составляющей общедомового имущества. Оно также включается в себя:

крыши;
ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундамент, несущие стены, потолочные перекрытия, балконные плиты и иное);
ограждающие ненесущие конструкции (окна и двери помещений общего пользования, перила и прочее);
земельный участок;
обслуживающее оборудование дома и иные объекты.

Определение состава общедомового имущества входит в обязанности собственников квартир, органов государственной власти и местного самоуправления.

К помещениям вспомогательного использования в составе квартиры относятся кухня, передняя, ванная комната (душевая), совмещенный санузел или отдельная уборная, кладовая и т.п., то есть те помещения, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд человека.

Собственнику квартиры, как и любого объекта недвижимости, необходимо иметь документы, подтверждающие его права и идентифицирующие жилое помещение. К ним относятся:

правоустанавливающие документы:
- договор купли-продажи, дарения, мены, о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.
технические:
- кадастровый паспорт, технический паспорт (в некоторых случаях, может потребоваться при совершении сделок с недвижимостью).

Как известно, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Ранее регистрирующим органом выдавалось свидетельство о праве собственности, но с 15 июля 2016 года их выдача отменена.

Теперь право собственности на объект недвижимости подтверждается только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Право собственности и проживания в квартире

Право собственности на жилое помещение включает в себя три правомочия, которые подразумевают под собой возможность реализации каждого из них по усмотрению исключительно самого собственника. К ним относятся:

владение;
пользование;
распоряжение.

Помимо предоставляемых прав, на собственника возлагаются обязанности по содержанию приобретенного имущества (ремонт, своевременная уплата налога и др.) и риск его случайной гибели или случайного повреждения.

Право собственности на жилое помещение может быть приобретено или прекращено. Основаниями его приобретения могут служить:

заключение сделки (договор купли-продажи, дарение, участие в долевом строительстве, мена и т. д.);
наследование квартиры после смерти завещателя;
приватизация;
признание права в судебном порядке.

Прекращаться право собственности может в силу:

отчуждения недвижимого имущества другому лицу (в результате сделки);
отказа от права;
изъятия недвижимого имущества у собственника (например, конфискация);
его утраты в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Если жилое помещение находится в собственности двух и более лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности.

При определении долей собственников возникает право общей долевой собственности, без определения — совместная собственность.

Жилые помещения должны использоваться по своему целевому назначению, то есть для проживания. Квартира может использоваться для проживания самого собственника и членов его семьи, или сдаваться собственником для проживания иных лиц на основании договора.

Право проживания членов семьи собственника может возникать, например, на основании договора пожизненного содержания или завещательного отказа.

Право владения

Владение квартирой означает установленную законом возможность фактически обладать ею, иметь у себя, оказывать хозяйственное воздействие и осуществление контроля со стороны собственника.

Законным владельцем жилого помещения может признаваться как его собственник, так и лицо, не являющееся им.

Пример

Квартирой можно владеть на основании договора найма жилого помещения, а при длительном добросовестном владении жилье может перейти в собственность гражданина в результате приобретательной давности.

При передаче имущества во владение другому лицу, собственник не утрачивает этого права, а лишь перестает его осуществлять, сохраняя за собой обладание им.

Право владения собственника неразрывно связано с правом пользования и распоряжения имуществом. При этом стоит отметить, что лицо-несобственник не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, а пользование им должно определяться полноценным законным владельцем.

Право пользования

В общем смысле право пользования рассматривается как возможность эксплуатации имущества, предоставленного в пользование, с целью извлечения его полезных свойств.

Важно понимать, что если фактически не владеть имуществом, то пользование им будет являться неправомерным, так как правомочие владения и пользования тесно связаны между собой.

Право пользования жилым помещением понимается как право проживания в нем.

Наиболее полным право пользования квартирой обладает ее собственник. Он может использовать данное право без ущемления прав других лиц и в рамках закона.

Так, собственник вправе:

проживать в собственном жилье;
предоставлять его в пользование;
вселять в квартиру членов семьи и иных лиц;
сдавать жилое помещение в аренду (найм) физическим лицам.

Например, право пользования может предоставляться нанимателю по договору найма жилого помещения или договору социального найма.

Члены семьи проживают в квартире собственника на одинаковых с ним условиях, то есть для их выселения необходимы веские основания, установленные законом.

Право пользования жильем принадлежит собственнику без ограничения в сроках.

Право распоряжения

Право распоряжения подразумевает под собой обеспеченную законом меру собственника по определению юридической судьбы принадлежащего ему объекта (вещи).

Распоряжаться жилым помещением можно посредством совершения сделок в отношении него.

Они могут быть направлены на:

отчуждение посредством:
- купли-продажи;
- мены (обмена);
- дарения;
- наследования;
- договора об ипотеке (предусмотренное его условиями отчуждение, в случае ненадлежащего исполнения обязательств должника по внесению платежей);
передачу в пользование путем заключения:
- договора найма или аренды жилого помещения;
- договора безвозмездного пользования.

Жилыми помещениями в таких сделках выступают жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты в них.

При заключении сделок, связанных с отчуждением имущества, необходимо зарегистрировать переход права собственности на другое лицо.

Распорядиться имуществом возможно посредством отказа от права собственности на него (ст. 236 ГК РФ).

Право распоряжения может осуществляться иными лицами (кроме собственника) при передаче им соответствующих полномочий путем выдачи доверенности на совершение сделок с недвижимостью, или при получении согласия собственника (например, субаренда имущества).

Право распоряжения может быть ограничено в случаях ареста или залога имущества. При этом собственник не лишается его, а лишь не может некоторое время его осуществлять.

Способы приобретения квартиры в собственность

Каждый человек нуждается в жилье, и идеальным был бы вариант, если бы оно принадлежало ему на праве собственности.

При этом, Конституцией Российской Федерации установлено, что каждый имеет право на жилище (ст. 40), и наше государство всячески помогает своим гражданам в реализации этого права.

Способов приобретения квартиры, установленных законодательством Российской Федерации, много, а некоторые из них предусматриваются для отдельных категорий граждан, которых насчитывается огромное количество.

К ним относятся малоимущие граждане, молодые семьи, военнослужащие, дети-сироты, некоторые категории государственных служащих, граждане-инвалиды в силу разных обстоятельств, многодетные семьи, граждане, получившие определенного рода награды, работники Прокуратуры РФ, Федеральной таможенной службы, сотрудники полиции и многие другие категории.

Многодетные семьи могут приобрести жилье:

став в очередь и получить его по договору социального найма;
получив жилищные субсидии;
приняв участие в государственных жилищных программах.

Для военнослужащих предусмотрены такие способы:

бесплатное предоставление жилья в собственность, также по договору социального найма;
единовременная денежная выплата на приобретение или строительство жилого помещения;
накопительно-ипотечная система (военная ипотека);
государственные жилищные сертификаты.

Квартира может приобретаться посредством совершения гражданско-правовых сделок, то есть:

купля-продажа;
мена (обмен) жилыми помещениями;
дарственная (дарение);
получение наследства.

Государство предусматривает и такие способы, как приватизация квартиры и участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

Купля-продажа квартиры

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — принять его и уплатить определенную стоимость.

Как уже стало понятно, купля-продажа сопровождается подписанием договора. Он составляется в письменной форме в нескольких экземплярах, и с 1 марта 2013 года государственная регистрация в отношении него не требуется.

При его составлении стороны согласовывают каждый пункт, обязательства в отношении друг друга (к примеру, передачу денег покупателем и квартиры продавцом), подробно описывают объект (квартиру). Нередко участники сделки прибегают к помощи юриста, специализирующегося в данной сфере, или к сотрудникам агентств недвижимости, но самостоятельное составление договора тоже признается законом. После этого договор подписывается, и стороны обмениваются его копиями.

Для того, чтобы сделка была признана заключенной, необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю.

Потребуется подать заявление в Росреестр, предоставить правоустанавливающие и иные документы, оплатить госпошлину.

Договор дарения (дарственная)

По договору дарения квартиры даритель передает квартиру одаряемому в собственность на безвозмездной основе. В договоре должно содержаться указание на конкретный объект (что выступает в качестве дара).

Важно учитывать, что одаряемым и дарителем может быть не каждое лицо. Запрещается дарение малолетними и недееспособными гражданами, их законными представителями (если дар является собственностью их подопечных). Не могут являться одаряемыми работники образовательной и медицинской сферы, социальных служб, а также лица, замещающие государственные должности и являющиеся госслужащими.

Дарственная на квартиру составляется только в письменном виде, так как в данном случае стоимость дара превышает 3 тысячи рублей (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Можно воспользоваться услугами нотариуса, что будет являться плюсом при возникновении необходимости в отмене дарения.

Квартира переходит в собственность одаряемого после государственной регистрации перехода права.

Налог при дарении между близкими родственниками не взимается.

Договор мены (обмена)

Договор мены и договор обмена являются разными сделками. Связано это с тем, что мена подразумевает под собой передачу квартиры в собственность в обмен на другую квартиру, причем они обе должны являться частной собственностью. А обмен предусмотрен для квартир, предоставленных по договору социального найма жилых помещений.

К мене применяются правила, установленные для купли-продажи жилья, в результате чего ее государственная регистрация обязательна. При обмене перехода права собственности не происходит, поэтому он не подлежит регистрации. Такая особенность возникает в связи тем, что собственником жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, является муниципальное образование.

Стороны по договору мены одновременно являются и продавцом, и покупателем.

В некоторых случаях может потребоваться внесение доплаты, например, при неравноценной мене квартирами.

Согласно п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ, обмен социального жилья наниматель вправе осуществлять только с письменного согласия наймодателя и проживающих вместе с ним членов его семьи.

Приватизация квартиры

Под приватизацией квартиры понимается передача жилого помещения государством в собственность гражданину Российской Федерации. На данный момент она осуществляется на бесплатной основе, которая продлена до 1 марта 2017 года.

Для приватизации характерна однократность ее проведения. Таким образом, бесплатно получить жилье гражданин может только один раз.

Но закон диктует одно исключение для несовершеннолетних, ранее участвующих в приватизации: за ними сохраняется право на однократную приватизацию при достижении совершеннолетия.

Обязательным условием для проведения приватизации квартиры является согласие всех зарегистрированных в квартире. В противном случае приватизация не будет осуществлена или придется требовать ее проведения через суд. Регистрация по месту жительства в этом случае не влияет только на детей, имеющих право на проживание в приватизируемой квартире.

Для проведения приватизации квартиры необходимо обращаться в местную администрацию со всеми необходимыми документами. Решение о приватизации жилого помещения принимается в течение 2 месяцев (ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). После принятия положительного решения заключается договор о передаче жилья в собственность. Возникшее право собственности подлежит государственной регистрации.

Наследование по закону и по завещанию

Право на наследство возникает после смерти гражданина. Вступление в наследство осуществляется путем универсального правопреемства — наследуемое имущество переходит к наследникам в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, то есть со дня открытия наследства.

Гражданским законодательством РФ наследование предусматривается двумя способами:

по закону;
по завещанию.

В обоих случаях для приобретения наследства предусмотрен 6-месячный срок со дня открытия наследства, который при его пропуске может быть восстановлен.

Наследование по закону осуществляется в порядке очередности наследников, которая состоит из 7 очередей. В число наследников включаются лица:

находящиеся в живых при открытии наследства;
зачатые при жизни наследодателя;
родившиеся живыми после открытия наследства.

Завещание составляется в письменном виде и лично подписывается наследодателем. Завещать имущество можно разным лицам, но имеется ограничение в виде обязательной доли в наследстве.

Для приобретения наследства любого вида (в том числе и квартиры) сначала необходимо обратиться к нотариусу по месту его открытия. Нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство, которое потребуется в дальнейшем для государственной регистрации возникшего права собственности на квартиру или другого имущества наследодателя.

Участие в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить и передать объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить установленную договором цену и принять конкретный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договором в обязательном порядке устанавливаются следующие условия, без указания которых он будет считаться незаключенным:

в договоре должен быть конкретно определен объект, подлежащей передаче застройщиком (после введения дома в эксплуатацию);
срок передачи объекта;
цена по договору (с указанием сроков и порядка ее уплаты);
гарантийный срок на объект;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Договор долевого участия составляется в письменной форме, и в отличие от остальных договоров подлежит обязательной государственной регистрации.

Участнику долевого строительства после передачи соответствующего объекта необходимо зарегистрировать право собственности на него, основанием возникновения которого являются:

разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается в регистрирующий орган застройщиком);
документ, подтверждающий передачу квартиры (чаще всего это передаточный акт).

Ипотека на квартиру (залог недвижимости)

Ипотека представляет собой форму залога, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость или имеющаяся у заемщика в собственности. Залог используется для обеспечения обязательства заемщиком перед банком (выплата кредитных денежных средств).

Ипотека может возникать:

в силу закона (при наступлении обстоятельств, указанных в законе, например, при использовании кредитных средств на покупку жилья). Отличительной чертой является то, что при данная ипотека имеет целевой характер, и право собственности на недвижимое имущество должно приобретаться новым собственником.
в силу договора (при заключении договора об ипотеке). Применяется, например, при обеспечении обязательств по кредитному договору или договора займа.

В договоре об ипотеке обязательно указывается что является предметом ипотеки, сведения об его оценке, существо, размер и сроки исполнения обязательства перед банком (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

При этом, регистрируя право собственности на приобретенную квартиру, в государственный реестр прав вносятся сведения об ее обременении залогом.

Выплатив задолженность банку, указанное обременение считается снятым, что также необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Аренда квартиры (социальный и коммерческий найм)

Договор найма жилого помещения и аренды жилья у большинства граждан воспринимаются как тождественные понятия. Такое понимание данных договоров представляется неверным, так как найм не является разновидностью арендных отношений.

Квартира по договору аренды может предоставляться арендодателем за плату во временное владение и пользование только юридическому лицу, причем исключительно для проживания граждан (например, квартира арендуется организацией для проживания в ней работника, находящего в длительной командировке). Срок его действия определяется договором.

По договору найма жилого помещения собственник предоставляет квартиру гражданину (нанимателю) за плату во владение и пользование с целью проживания в ней. Это так называемый коммерческий найм. Срок его действия не может превышать пяти лет.

Указанные договора регулируются соответственно гл. 34 и гл. 35 Гражданского кодекса РФ.

Жилищным кодексом РФ предусматривается социальный найм жилого помещения, под которым понимается передача собственником жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (уполномоченным государственным органом или органом местного самоуправления) гражданину во владение и пользование для проживания в нем. При заключении договора срок его действия не устанавливается.

Вышеперечисленные договора составляются в простой письменной форме. При этом договор аренды требует государственной регистрации, а при найме необходимо зарегистрировать обременения на квартиру.

Государственные жилищные программы

Жилищная политика России представляет собой деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, направленную на обеспечение граждан качественным жильем и создание условий и механизмов, позволяющих разным категориям граждан удовлетворить потребность в жилье.

В качестве ее основных целей, характерных и для жилищных программ России, можно выделить:

Выполнение государством обязательства по обеспечению жильем граждан РФ.
Поддержка категорий граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Развитие и увеличение объемов строительства жилья экономкласса.

Для достижения перечисленных целей государство создает государственные жилищные программы, среди которых можно выделить:

«Жилище» — федеральная целевая программа, включающая в себя несколько подпрограмм, в том числе:
- Федеральная программа «Молодой семье – доступное жилье» (Обеспечение жильем молодых семей).
- «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» и иные.
Программа «Жилье для российской семьи».
Жилищные программы для участников ВОВ и ветеранов боевых действий.
Материнский (семейный) капитал.
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения российских военнослужащих (военная ипотека).

Программа «Жилье для российской семьи»

В рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в 2014 году была создана программа «Жилье для российской семьи».

Ее цели, условия и основные параметры установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации…». Окончание реализации программы запланировано на 1 июля 2017 года.

Согласно положениям программы, доступность жилья должна повышаться за счет снижения средней стоимости одного квадратного метра жилья — не должна превышать 35 тыс. рублей за 1м².

Программа рассчитана на нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, возраст которых составляет от 25 до 40 лет.

Для того, чтобы жилье экономкласса пользовалось спросом, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предоставляется льготные ипотечные условия для его приобретения.

Количество регионов-участников программы с каждым годом возрастает и в 2017 году составляет 70 регионов России.

Материнский (семейный) капитал

Материнский капитал — это мера поддержки российских семей государством, заключающаяся в выделении денежных средств семьям, имеющих двух и более детей.

Размер материнского капитала в 2017 году равен 453 тыс. 026 рублей.

Данной мерой вправе воспользоваться следующие граждане Российской Федерации:

женщины, родившие (усыновившие) второго и/или последующих детей после 1 января 2007 года;
мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго и/или последующих детей, при условии, что усыновление было осуществлено после 1 января 2007 года;
несовершеннолетние дети (и/или совершеннолетние, обучающиеся очно в образовательном учреждении до достижения ими 23-летнего возраста).

Одним из направлений распоряжения средствами маткапитала является улучшение жилищных условий. В частности, можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке, а также долю в ней. Для этого необходимо обратиться в Пенсионный фонд и подать необходимые документы.

Квартира, приобретенная с использованием средств семейного капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей каждого.

Если средства маткапитала покрывают стоимость квартиры, то ее покупку можно совершить по договору купли-продажи, в противном случае возможно получение ипотеки под материнский капитал.